昨日，北大教授徐滇慶堅(jiān)稱，因?yàn)椤盁徨X(qián)涌入，在流動(dòng)性嚴(yán)重過(guò)剩的情況下，金融危機(jī)正在我們四周徘徊”。究竟目前深圳樓市的真實(shí)情況如何？有何樓市風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)普通老百姓的購(gòu)房行動(dòng)將有何影響？記者走訪深圳地產(chǎn)界資深人士、專家學(xué)者，大家對(duì)深圳樓價(jià)暴漲的預(yù)測(cè)說(shuō)法不一，對(duì)深圳樓市的風(fēng)險(xiǎn)各有看法。

　　深圳樓市并未真正“回暖”

　　對(duì)于目前深圳樓市是否存在風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)問(wèn)題，王鋒認(rèn)為，目前深圳樓市的“風(fēng)險(xiǎn)程度很低”。國(guó)家和深圳市相繼出臺(tái)的對(duì)投資投機(jī)行為系列調(diào)控措施，為穩(wěn)定深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了較好的基礎(chǔ)。目前，深圳需要加強(qiáng)的是對(duì)短期投機(jī)行為的監(jiān)控，而最需要解決的是對(duì)沒(méi)有住房的老百姓落實(shí)住房保障問(wèn)題。他認(rèn)為，目前深圳樓市已處于深度調(diào)整期，適合有自住需求的老百姓購(gòu)房入市，目前老百姓買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)低。

　　不過(guò)，深圳樓市還存在另一種風(fēng)險(xiǎn)，就是如果沒(méi)有交易，房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑，預(yù)計(jì)銀行不良貸款率將上升，這對(duì)銀行來(lái)說(shuō)反而是較大的風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，刺激消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)，才是降低深圳樓市風(fēng)險(xiǎn)的好辦法。另外，對(duì)于目前網(wǎng)絡(luò)風(fēng)傳的“深圳千億房貸斷供”的說(shuō)法，王鋒直言“深圳樓市斷供情況不嚴(yán)重”，目前在深圳擁有兩套以上住房的人占人口總數(shù)的比例仍然較低。

　　王鋒指出，國(guó)家提出的樓市“90/70”政策(即90平方米以下的戶型占開(kāi)發(fā)樓盤(pán)總面積的70%)從短期來(lái)看是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，從長(zhǎng)期來(lái)看則是穩(wěn)定市場(chǎng)，保證“居者有其屋”。他認(rèn)為，對(duì)收入處于“夾心層”的社會(huì)階層人士的住房支持在目前的基礎(chǔ)上還可以進(jìn)一步加強(qiáng)，如在目前控制首付比例和利率水平的同時(shí)，降低交易稅費(fèi)，少收營(yíng)業(yè)稅、契稅等，從而進(jìn)一步降低中產(chǎn)階級(jí)購(gòu)買(mǎi)商品住房首付款和供房款的壓力，真正實(shí)現(xiàn)可以“買(mǎi)得起房，住得起房”。

　　他表示，對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)控樓市，政府部門(mén)是大有可為的。不過(guò)，目前深圳樓市并未真正回暖，再言進(jìn)一步調(diào)控為時(shí)過(guò)早。只有在“深圳商品房交易量連續(xù)多個(gè)月明顯上升”的情況出現(xiàn)后，才是深圳樓市真正回暖，到那時(shí)需要再進(jìn)一步考慮對(duì)深圳樓市新一輪的監(jiān)控與調(diào)整。

　　境外“熱錢(qián)”大舉入深　難！

　　李耀智指出，2007年7月以前，深圳樓市暴漲是因?yàn)槎虝r(shí)間內(nèi)有港、澳等多地投資客蜂擁而入導(dǎo)致樓價(jià)快速抬升。隨后深圳市國(guó)土部門(mén)出臺(tái)限制境外資金買(mǎi)樓的政策，規(guī)定境外人士在深圳只能購(gòu)買(mǎi)一套自住的房屋。而國(guó)家提高第二套房首付比例及貸款利率的“緊縮銀根”政策緊隨其后，大量投資客紛紛撤出深圳市場(chǎng)引發(fā)了從去年7月至今的第一輪降價(jià)風(fēng)潮。而因?yàn)橐延辛讼拗凭惩赓Y金買(mǎi)樓的政策，境外“熱錢(qián)”想要再大舉進(jìn)軍深圳的可能性是較小的。目前深圳商品房均價(jià)較2007年高峰時(shí)期銳減了30%，但較2006年同期仍處相對(duì)高位。

　　他表示，今年6月以來(lái)，隨著國(guó)際油價(jià)、原材料價(jià)格上升，世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已出現(xiàn)了細(xì)微變化。受到國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)形勢(shì)的影響，目前深圳樓市也出現(xiàn)了新變化，如深圳商品房空置率正慢慢上升。從供應(yīng)來(lái)看，今年深圳特區(qū)內(nèi)有新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)已跌破了1萬(wàn)元/平方米。受政策影響，目前房地產(chǎn)商從銀行獲得資金的渠道收窄，只好加速降價(jià)賣(mài)樓以回籠資金。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，之前一直硬頂著不降價(jià)的開(kāi)發(fā)商也快扛不住了，因此他預(yù)計(jì)今年下半年深圳樓市還將會(huì)有第二輪降價(jià)潮。

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