銷(xiāo)售對(duì)象范圍每年可變

　　廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波表示，目前通過(guò)制度設(shè)計(jì)基本排除了高收入階層投資限價(jià)房的可能，廣州市今后每年將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況和居民的實(shí)際收入水平，及時(shí)、靈活地確定銷(xiāo)售對(duì)象范圍，避免調(diào)控不足或干預(yù)過(guò)度，保持限價(jià)與中等收入階層的收入水平相適應(yīng)。

　　官方解讀限價(jià)房4條件

　　問(wèn)：年入20萬(wàn)/家限得太寬 答：不能買(mǎi)了房沒(méi)吃沒(méi)喝

　　廣州城鎮(zhèn)戶(hù)籍

　　國(guó)家頒布的文件要求，地方政府應(yīng)優(yōu)先立足于解決戶(hù)籍人口的住房問(wèn)題。限價(jià)房作為全新的住房類(lèi)型，在政策的試行期內(nèi)，難以全面掌握市場(chǎng)反應(yīng)和供求關(guān)系，銷(xiāo)售對(duì)象范圍不宜一下子開(kāi)得過(guò)大，以免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊。

　　首次置業(yè)

　　無(wú)房家庭的住房問(wèn)題是目前最突出、最緊迫的矛盾。首次置業(yè)是住房市場(chǎng)的有效需求和剛性需求。

　　年齡限制

　　由于限價(jià)房低于市場(chǎng)價(jià)格，為避免刺激住宅被動(dòng)性需求，故要求年齡必須達(dá)到法定晚婚年齡，男性年滿(mǎn)25歲，女性年滿(mǎn)23歲。已婚家庭不符合年齡限制的同樣不符合申購(gòu)條件。

　　收入限制

　　2007年和2008年申購(gòu)限價(jià)房收入條件的限制確定在家庭稅前年收入不超過(guò)20萬(wàn)元，個(gè)人稅前年收入不超過(guò)10萬(wàn)元；申請(qǐng)人在購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房時(shí)如實(shí)自行申報(bào)。

　　20萬(wàn)元這一標(biāo)準(zhǔn)是怎樣計(jì)算得來(lái)的？據(jù)了解，廣州市國(guó)土房管局先選取今年11月全市房?jī)r(jià)最便宜的區(qū)域花都區(qū)(5933元/平方米)，計(jì)算出這里限價(jià)房總房款(房?jī)r(jià)按花都區(qū)均價(jià)70%計(jì)算，面積按90平方米計(jì)算)，然后按照最新商業(yè)貸款利率計(jì)算得出首付三成后的月供為2354.8元。

　　由于國(guó)際公認(rèn)個(gè)人住房貸款月供費(fèi)用達(dá)到總收入30%時(shí)，家庭負(fù)擔(dān)較重，50%為警戒線。據(jù)此取中間值即40%測(cè)算。所以家庭年總收入=2354.8÷40%×12=70644元/年。據(jù)此估算，限價(jià)房購(gòu)房者的家庭年收入的下限應(yīng)在7萬(wàn)左右。

　　按照同樣的計(jì)算方法，選取廣州上月房?jī)r(jià)最貴區(qū)域越秀區(qū)(15644元/平方米)，計(jì)算得出限價(jià)房購(gòu)房者的稅前家庭年收入的上限應(yīng)在20萬(wàn)左右。

　　對(duì)有人質(zhì)疑20萬(wàn)元家庭年收入的標(biāo)準(zhǔn)限高了，廣州市國(guó)土房管局負(fù)責(zé)人昨日表示，“購(gòu)買(mǎi)能力的測(cè)算非常重要，不能限了之后沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)能力，搞限價(jià)房是為了緩解中等收入家庭的購(gòu)房壓力。不能搞得緊巴巴的，月供款如果占到70%-80%，那他們吃什么喝什么？”

　　不過(guò)，市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人承認(rèn)，在20萬(wàn)元這個(gè)“門(mén)檻”上，目前并未算入炒股等收入，也未將收藏品等家庭固定資產(chǎn)考慮在內(nèi)。

　　限價(jià)房疑點(diǎn)

　　從今年9月底公開(kāi)征求意見(jiàn)開(kāi)始，《辦法》半年以來(lái)收到了上千條修改意見(jiàn)。廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日表示，“如今《辦法》和《標(biāo)準(zhǔn)》還是存在不少問(wèn)題，對(duì)于這個(gè)政策，只能解決相對(duì)的公平，不可能解決絕對(duì)的公平，對(duì)于這個(gè)新生事物，沒(méi)有必要去過(guò)多地求全責(zé)備。”那么，限價(jià)房銷(xiāo)售過(guò)程有可能面臨哪些漏洞，目前的制度設(shè)計(jì)又已經(jīng)防范到什么程度呢？

　　疑問(wèn)

　　買(mǎi)限價(jià)房投資怎么辦？規(guī)定5年內(nèi)不得租售，5年后租售補(bǔ)錢(qián)

　　低報(bào)年收入怎么辦？買(mǎi)后公示，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)收回房屋，永久取消購(gòu)房資格

　　異地有房者來(lái)買(mǎi)怎么辦？房地產(chǎn)交易登記沒(méi)有全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，難以審核

　　房?jī)r(jià)跌過(guò)限價(jià)房怎么辦？會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化靈活運(yùn)用調(diào)控措施

　　限價(jià)房會(huì)否貴過(guò)市場(chǎng)價(jià)

　　疑點(diǎn)1

　　如何避免投資騙購(gòu)？

　　廣州市國(guó)土房管局昨日表示，通過(guò)制度設(shè)計(jì)基本排除了高收入階層投資限價(jià)房的可能

　　首先套型限制為90平方米以下，排除了部分富裕家庭購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住房改善住房條件的可能。二是購(gòu)買(mǎi)對(duì)象限制為首次置業(yè)者，而戶(hù)籍富裕家庭中符合該條件的已經(jīng)很少。根據(jù)2006年全市住房現(xiàn)狀抽樣調(diào)查結(jié)果，2006年我市戶(hù)籍人口住房私有率已達(dá)到86.5%，無(wú)房家庭比例較小，而富裕家庭中的無(wú)房家庭更是少之又少。三是嚴(yán)格限制利用限價(jià)房進(jìn)行投資牟利。四是限制已購(gòu)限價(jià)房者再次置業(yè)。

　　據(jù)了解，對(duì)投資獲利的限制共有三道防線：

　　第一道防線是，《辦法》規(guī)定購(gòu)房業(yè)主自辦理權(quán)屬登記之日起5年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓。

　　第二道防線，5年后，購(gòu)房者出租或轉(zhuǎn)讓限價(jià)房的，須按出租或轉(zhuǎn)讓時(shí)市場(chǎng)價(jià)格與限價(jià)房購(gòu)買(mǎi)價(jià)格之間差價(jià)的70%，計(jì)收政府出讓土地時(shí)的讓利優(yōu)惠。

　　第三道防線，《辦法》規(guī)定，限價(jià)房業(yè)主5年內(nèi)再次置業(yè)前，必須以原銷(xiāo)售價(jià)格結(jié)合新舊程度，由政府回購(gòu)，或由政府重新安排給其他符合條件的購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)；政府不回購(gòu)、不安排或5年后再次置業(yè)的按照補(bǔ)交土地收益價(jià)款的辦法處理。

　　疑點(diǎn)2

　　事后審核收入形同虛設(shè)？

　　對(duì)于收入條件的審核問(wèn)題，《標(biāo)準(zhǔn)》采取了由申請(qǐng)人如實(shí)自行申報(bào)的辦法，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)設(shè)定收入審核程序。

　　“由于我國(guó)信用體系建設(shè)滯后等原因，居民的實(shí)際收入狀況很難準(zhǔn)確核實(shí)。”廣州市國(guó)土房管局強(qiáng)調(diào)，申請(qǐng)人不如實(shí)申報(bào)收入騙購(gòu)限價(jià)房的法律風(fēng)險(xiǎn)較大。申請(qǐng)人收入情況在購(gòu)房前將向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督；公示期間未能發(fā)現(xiàn)虛報(bào)、瞞報(bào)收入情況的，購(gòu)房后一經(jīng)舉報(bào)和發(fā)現(xiàn)，還可以收回房屋，撤銷(xiāo)產(chǎn)權(quán)登記，永久取消限價(jià)房資格，并追究法律責(zé)任。

　　對(duì)此，合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，事后審查可以收窄審查面，節(jié)省政府的監(jiān)管成本。同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文則強(qiáng)調(diào)，一定要建立“退出機(jī)制”，政府保留在發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)者謊報(bào)收入后收回限價(jià)房的權(quán)力。

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