關(guān)鍵詞3：最負(fù)擔(dān)的話題——加息

　　加息累計(jì)效應(yīng)逐漸凸顯 開發(fā)商與買家壓力倍增

　　買樓難，供樓也不容易。從3月18日開始到9月15日，央行今年一共經(jīng)歷了五次加息，貸款利率從6.12%一躍為日前的7.29%。隨著近日年內(nèi)第10次上調(diào)準(zhǔn)備金率，專家預(yù)測(cè)，今年的第6次加息可能在月底到來(lái)。盡管加息并非只針對(duì)樓市，但今年連續(xù)多次加息，給樓市帶來(lái)了巨大的影響。

　　開發(fā)商 資金回籠受抑 壓力明顯增大

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜分析，央行今年五次加息，發(fā)展商在此過(guò)程中感覺(jué)到的是政策的累計(jì)效應(yīng)。他舉例說(shuō)，若發(fā)展商貸款10億元，一年要還給銀行的利息就多達(dá)6000多萬(wàn)元。而據(jù)記者了解，銀行會(huì)根據(jù)開發(fā)商的貸款額度以及企業(yè)的實(shí)力規(guī)模執(zhí)行不同的貸款利率，很多中小開發(fā)商由于是“非優(yōu)質(zhì)客戶”，貸款利率高達(dá)9%，也就是說(shuō)，這些開發(fā)商貸款10億元，利息就多達(dá)9000多萬(wàn)元甚至上億�！凹酉⒅�初還并不覺(jué)得壓力大，幾次加息后，所產(chǎn)生的累計(jì)效應(yīng)無(wú)疑給中小發(fā)展商增加了巨大的壓力�！焙Ｖ閰^(qū)某大型樓盤開發(fā)商表示。

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一般而言，發(fā)展商在年初向銀行申請(qǐng)一年的貸款金額，但由于樓市處于非常時(shí)期，不少發(fā)展商會(huì)在年中追加貸款，這樣一來(lái)，還貸壓力隨之增加。黃韜分析，目前廣州各個(gè)樓盤的成交量都出現(xiàn)了嚴(yán)重下滑，讓發(fā)展商資金回籠受到了嚴(yán)重影響，加上時(shí)逢年關(guān)，還款以及新項(xiàng)目開發(fā)的雙重壓力讓發(fā)展商資金鏈備受考驗(yàn)。

　　買家 還貸壓力增大 市場(chǎng)觀望漸濃

　　今年連續(xù)多次加息，不僅抑制了部分買家買樓的意愿，同時(shí)也讓不少供求樓背負(fù)更大的還貸壓力。例如，一套價(jià)值100萬(wàn)元的商品房，貸款七成也就是70萬(wàn)元，假設(shè)20年還清，執(zhí)行7.29%的新利率，買家連本帶息要還給銀行133萬(wàn)元，利息高達(dá)60多萬(wàn)元。

　　黃韜認(rèn)為，今年5次加息，供樓者現(xiàn)在還沒(méi)有真正感覺(jué)到壓力，等到明年1月1日起，各大銀行執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)后，他們的壓力將增大很多，而那些尚未購(gòu)房的人也會(huì)因加息帶來(lái)的壓力而繼續(xù)持幣觀望。

　　質(zhì)疑 加息或間接促使樓價(jià)上漲？

　　對(duì)于連續(xù)加息會(huì)給樓市帶來(lái)怎樣的影響，業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了分歧。有專家認(rèn)為，有關(guān)部門為了打壓CIP數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)、平抑價(jià)格上漲速度而建議再次加息的出發(fā)點(diǎn)是好的，但倘若一而再地加息，可能會(huì)給樓市帶來(lái)不利的影響。但同時(shí)也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，幾次加息后，股價(jià)和房?jī)r(jià)不僅不為所動(dòng)，反而逆市大幅上漲，房市似乎成了與加息根本無(wú)關(guān)的市場(chǎng)。但加息對(duì)樓市始終發(fā)揮著作用，只是這種作用還處于量變的積累期，到了一定程度就會(huì)產(chǎn)生巨大作用。

　　經(jīng)緯地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金認(rèn)為，盡管加息是基于對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展事態(tài)的考慮，但對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，并不能帶來(lái)促進(jìn)作用。相反，再加息會(huì)進(jìn)一步增加開發(fā)商貸款成本，從而減少市場(chǎng)供應(yīng)量，從長(zhǎng)期效應(yīng)來(lái)看，只會(huì)促使樓價(jià)繼續(xù)上漲。他同時(shí)表示，再次加息會(huì)使樓市需求在短時(shí)期內(nèi)得到抑制，使買家暫時(shí)放棄買樓；但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這種需求會(huì)呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，從而不利于樓市的發(fā)展。

　　“買家是不斷加息的最大受害者�！表n世同表示，雖然開發(fā)商的負(fù)擔(dān)也增加了，但由于目前開發(fā)利潤(rùn)比較大，因此所受影響并不大。幾次加息的幅度雖然都不大，但累計(jì)下來(lái)已超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)，大大加重了供樓者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。一些還沒(méi)有買房的市民會(huì)因?yàn)榭紤]到買樓的利率風(fēng)險(xiǎn)而變得謹(jǐn)慎。

　　關(guān)鍵詞4：最熱門的話題——上市

　　股市創(chuàng)富神話令人神往 開發(fā)商為融資爭(zhēng)相上市

　　2006年曾被業(yè)界稱為廣州房企的“上市年”，富力、保利、雅居樂(lè)等多家企業(yè)成功在內(nèi)地和香港上市，引起業(yè)界極大關(guān)注。然而，今年廣州房企上市的勢(shì)頭并不遜色于去年，碧桂園、合景泰富、奧園等開發(fā)商已經(jīng)成功登陸香港股市，元邦地產(chǎn)也在新加坡上市，而恒大、方圓、時(shí)代發(fā)展也將赴港上市，富力即將回歸A股等消息也時(shí)有傳出。廣州樓市的“股市時(shí)代”即將到來(lái)。

　　已上市房企 創(chuàng)富神話時(shí)有所聞

　　今年廣州房企上市最讓人矚目的，無(wú)疑是碧桂園的成功上市創(chuàng)造了中國(guó)新首富。今年4月，碧桂園集團(tuán)以7.00港元的招股價(jià)成功登陸香港股票市場(chǎng)。碧桂園在香港主板上市掛牌當(dāng)日股價(jià)大漲35.13%，市值達(dá)1748億港元，一躍成為香港市值最大的內(nèi)地地產(chǎn)股。至今，碧桂園大股東楊惠妍的身價(jià)已經(jīng)達(dá)到1300億元左右，成為中國(guó)首富。

　　緊隨碧桂園之后的是合景泰富地產(chǎn)。合景泰富今年7月在香港上市，因其擁有別具特色的開發(fā)模式，同樣成為香港股民追捧的對(duì)象。掛牌當(dāng)天的股價(jià)升幅就達(dá)到了7.7%，獲取開門紅。合景泰富地產(chǎn)最大股東孔健岷家族也借此坐上中國(guó)百富榜的第33把交椅。雖然今年上市的另外兩大企業(yè)——元邦地產(chǎn)和奧園地產(chǎn)并沒(méi)能延續(xù)造富神話，但這兩大企業(yè)的上市，也在一定程度上增強(qiáng)了企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，或扭轉(zhuǎn)過(guò)去幾年低迷的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

　　未上市房企 爭(zhēng)相赴港上市集資

　　至今為止，股票市場(chǎng)特別是香港股票市場(chǎng)已經(jīng)成為廣州房地產(chǎn)開發(fā)商重要的融資來(lái)源。成功登陸股票市場(chǎng)，不但讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得大量的資金支持，同時(shí)也可以達(dá)到提升品牌美譽(yù)度的目的。縱觀今年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們不難發(fā)現(xiàn)，占據(jù)主流地位并且在市場(chǎng)銷售中取得良好業(yè)績(jī)的，絕大多數(shù)屬于上市房地產(chǎn)企業(yè)。

　　因此，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈、國(guó)內(nèi)銀行融資日趨收緊的情況下，如何盡快登陸股票市場(chǎng)，已經(jīng)成為廣州乃至全國(guó)各地開發(fā)商的一個(gè)重要課題。今年以來(lái)，上市房企已經(jīng)在廣州乃至全國(guó)樓市中逐漸顯現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，特別是在土地儲(chǔ)備以及土地拍賣市場(chǎng)上，這些上市企業(yè)更是處處大手筆，成為各大土地拍賣場(chǎng)的主角，同時(shí)其土地儲(chǔ)備量也遠(yuǎn)超過(guò)同行，充分保證了企業(yè)未來(lái)幾年的發(fā)展需求。

　　在合生、富力、雅居樂(lè)、碧桂園、合景泰富等地產(chǎn)商香港上市嘗到巨大甜頭后，恒大、時(shí)代發(fā)展等地產(chǎn)公司也計(jì)劃登陸H股市場(chǎng)。這些運(yùn)作良好的房地產(chǎn)發(fā)展商為急速拓展市場(chǎng)，需要大量的資金收購(gòu)?fù)恋�，加上此前富力、碧桂園等在香港上市后市場(chǎng)反應(yīng)十分理想，股價(jià)大幅上升，因此吸引越來(lái)越多廣州房地產(chǎn)開發(fā)商赴港上市集資。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)內(nèi)開發(fā)商之所以如此熱衷赴港上市，除了那里是一個(gè)已經(jīng)成熟的國(guó)際性金融市場(chǎng)，具有更強(qiáng)的穩(wěn)定性和更多的資金來(lái)源之外，另外一大因素就是赴港上市的門檻限制以及辦理程序相比在A股上市更低、更簡(jiǎn)單，也更加規(guī)范。

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