記者觀察

　　樓價走勢分析：宏調(diào)重壓下樓價盤整

　　從2006年開始，我國樓價步入了一個快速上升的通道。2006年全年廣州十區(qū)一手房成交均價同比上年上漲了20%多。2006年6月1日，“國六條”出臺，但樓價依然上漲，大戶型單位更是找到了升價的理由。

　　“一時間房地產(chǎn)賺錢似乎很容易”，樂觀的開發(fā)商，尤其是上市公司在股市圈錢效應(yīng)的支撐下，瘋狂購地，今年上半年全國不少城市都頻現(xiàn)“地王”。

　　與此同時，開發(fā)商推出的住宅產(chǎn)品也在升級，盡力追求高檔、豪宅，甚至不少開發(fā)商不愿意說自己的產(chǎn)品是“滿足首次置業(yè)需求”，取而代之的是紛紛打出“升值潛力、價格洼地、投資黑馬”等宣傳口號。廣東今年前三季度一手商品住宅均價5765元/平方米超出年初廣東省房協(xié)發(fā)布的上漲10%的預(yù)期，比去年同期上漲24.3%。隨著房價上漲，活躍在市場上的主力買家群早已突變?yōu)樯贁?shù)的投資者和改善型住房需求者。

　　另一方面，“國六條”之后，廣州等地相繼出臺各項落實措施，普遍在今年加大了土地供應(yīng)量，出讓的中小戶型住宅土地開始有產(chǎn)品現(xiàn)身，限價房也即將顯現(xiàn)，廉租房、經(jīng)濟適用房對買家投機心理也形成打擊。

　　于是，早在房貸新政出臺前的幾個月，廣東樓市的成交就在放緩，廣州等地更是連續(xù)數(shù)月一手住宅成交萎縮。在全國70個大中城市的住房銷售價格指數(shù)排名中，10月份廣州一手住房銷售價格指數(shù)排名從1月份的17名下落到10月份的第38名，二手房則從1月份的21名下落到10月份的第68名。

　　因此，當房貸新政出臺后，市場中占主導(dǎo)地位的投資需求、多次置業(yè)需求被立即抑制，普通購房者更是觀望。房貸新政就像一根導(dǎo)火索令本來成交已經(jīng)在持續(xù)萎縮的樓市降溫了。12月6日今年廣州最后一次土地盛宴也冷清收場，10宗成功出讓地塊中5宗底價成交,“地王”不再。買家則由于“買升不買跌”的慣性思維，按兵不動，珠三角樓市進入了盤整期。

　　樓價趨勢預(yù)測:過快上漲繼續(xù)受抑制

　　對于盤整期過后的樓價走勢，雖然目前專家學(xué)者們、開發(fā)商們都各執(zhí)一詞，看漲、看跌皆有，但普遍認同的一點是宏觀調(diào)控已經(jīng)初顯成效，過快上漲的勢頭受到抑制，即便是看漲派也認為今后難現(xiàn)一個月漲上千元的情況，“開發(fā)商掙錢將比以前困難許多”。

　　看漲：樓市短期調(diào)整長期看漲

　　在近日珠三角房博會的論壇上，來自建設(shè)部、省社科院和省房協(xié)的專家從不同角度予以了分析預(yù)測。建設(shè)部政策研究中心處長文林峰表示，繼續(xù)穩(wěn)定房價是房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向，“我國房地產(chǎn)行業(yè)還有幾十年的發(fā)展空間”。文林峰分析，目前國民經(jīng)濟長期處于又好又快的發(fā)展，從各個因素來看，房地產(chǎn)行業(yè)將處于長期發(fā)展的趨勢。

　　“穩(wěn)定”也正是政府調(diào)控的意圖，廣州市國土房管局新聞發(fā)言人、副局長黃文波曾反復(fù)強調(diào)，“調(diào)控不是讓房價一下子降很多，如果要降價是很容易的事情，只要限價就行了”，“‘國六條’的精神就是抑制過快漲幅、改善住房結(jié)構(gòu)”�！胺抠J新政只是小試牛刀，開發(fā)商不要懷疑政府的能力，如果再快速上漲，將會有更嚴厲的措施出臺”，黃文波這樣提醒道，“樓市正在回歸理性”。

　　廣東省社科院企業(yè)管理與決策科學(xué)研究所研究員林平凡則聯(lián)系宏觀經(jīng)濟對廣東房地產(chǎn)市場趨勢給予了明確的判斷——短期調(diào)整、長期看漲。短期調(diào)整的原因是“國家的貨幣政策適度從緊變?yōu)閺木o，固定資產(chǎn)投資實行行政調(diào)控，而不僅是政策調(diào)控”�？礉q的動力來源于：通貨膨脹，我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中消費率過低(約40%，全球平均超過60%)，以及城市化的長期趨勢所決定的房地產(chǎn)需求，這些將拉動房價上升。

　　看跌：今后樓價總體穩(wěn)中有降

　　長期研究房地產(chǎn)業(yè)的中山大學(xué)城市與區(qū)域研究中心教授、博導(dǎo)魏清泉認為，今后廣州樓價總體是下降的，應(yīng)是穩(wěn)中有降，“上升很困難，至少近期可能性不大”。魏清泉從四個方面闡述了他的觀點。首先，國家一系列宏觀調(diào)控政策發(fā)揮作用。其次，在政策調(diào)控下，投資需求等假性需求和開發(fā)商暴利將受到抑制。第三，住房保障體系和限價房體系的構(gòu)建令中低收入群體住房得到保障，購買住房的投機性受到抑制。第四，廣東城鎮(zhèn)人均居住建筑面積達到25平方米以上，“這是相當飽和的程度了”，加上空置房較多，這都使得樓價沒有進一步上漲空間。

　　廣州社科院經(jīng)濟學(xué)研究員談錦釗也認為，由于宏觀調(diào)控措施的持續(xù)出臺和落實，房地產(chǎn)過熱勢頭已受到壓抑，“這對購房者而言是一個好兆頭”。目前的變相降價、打折促銷是開發(fā)商面臨嚴峻調(diào)控局面下的一種“讓利”，“只是削去其利潤峰值上的一點泡沫”，談錦釗認為，樓價下降30%都是一個可以預(yù)期的合理區(qū)間。

　　與魏清泉等學(xué)者不同，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)更多人士傾向于后市房價依然上漲，但他們的漲幅預(yù)測相當小。合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，從現(xiàn)在到春節(jié)期間，廣州樓價將保持平穩(wěn)狀態(tài)，盤整最快會在明年春節(jié)前結(jié)束；預(yù)計樓價整體隨著經(jīng)濟大環(huán)境的刺激會有5%～10%的漲幅。不少業(yè)內(nèi)人士都抱類似愿望，認為樓市仍處于繁榮期，至少在2010年前還是處于價格上升期。

　　但是，今年廣州最后一次土地出讓的冷清讓購房者看到了“希望”，開發(fā)商謹慎拿地讓人們看到了他們的虛弱。開發(fā)商資金壓力大被廣州市國土房管局寫入了新聞通稿。對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，是因為此次出讓地塊不好，周邊有限價房以及地塊要開發(fā)到2009年看不清后市等等。但無論如何，這讓人們看到，嘴上說樓價不會降的開發(fā)商及其代理商們心里也在打鼓。(王荔玨、鄒峻、李婧、王納、歐陽媚峰、黃文生、陳治家、汪紹文、王鋒)

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