閑置土地的關鍵問題是政府要加大處置力度

　　全國大大小小的開發(fā)商手中，究竟有多少土地被閑置？有沒有辦法能夠解決開發(fā)商拿著地不開發(fā)這一問題？我們也采訪了國土資源部土地利用司的副司長冷宏志。

　　記者：“那據(jù)國土資源部門所掌握的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在我們國家土地閑置的現(xiàn)狀是一個什么樣的情況？”

　　冷宏志：“土地閑置這個情況，按照這個國務院文件的要求，我們2004年之前搞了一個對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的這個閑置土地進行了一個清理，據(jù)這個清理，這個結果是到2004年底，全國這個閑置土地是107萬畝左右，空閑土地是84萬畝左右，但是這里邊我要特別強調一下，這個閑置土地它是一個動態(tài)的概念，那么最近我們還按照國務院的要求，也在對閑置土地進行清理，實際上在這個過程當中，我估計過去的閑置有的已經(jīng)消化了，也可能有的地方又會產(chǎn)生新的閑置，這個情況我們在清理。”

　　記者：“根據(jù)從04年到現(xiàn)在一個動態(tài)的搜集的整理，最后的數(shù)據(jù)還沒有出來？”

　　冷宏志：“這個實際上按照國務院的要求，我們前不久發(fā)了一個明傳電報，明傳電報里邊就明確要求各地要加快對閑置土地清理和處置利用，那么重點是要清理房地產(chǎn)這塊的閑置土地，這塊的數(shù)字按照我們的時間和進度安排，到明年6月份，整體一個數(shù)字才能出來。”

　　對2004年的閑置土地數(shù)量進行換算，相當于7.13億平方米，我們如何來解讀這個數(shù)字呢？

　　記者：“我們國家閑置土地，現(xiàn)在的情況你說是到了一個嚴重的程度了嗎？”

　　冷宏志：“不能這樣說。應該從量上來講，剛才我講了每年實際上2004年這塊的數(shù)字，2004數(shù)字截至2004年也是多年長期積累的這么一個過程，那么我們每年供應土地是幾百萬畝，那么多年積累這么多，我想從量上來講，并不能是很嚴重，但是我們?yōu)榱舜龠M土地的節(jié)約集約利用，我們的努力方向應該是防止這個產(chǎn)生大量的閑置土地，產(chǎn)生了一定的閑置土地以后，我們力求能夠及時的把它消化和處置掉，但是你要想做到非常理想化的，一點閑置土地都不產(chǎn)生，我想這也是不現(xiàn)實的�！�

　　早在1994我國就頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，在1999年國土資源部門又發(fā)布了《閑置土地處置辦法》，在這兩部法規(guī)中明確規(guī)定，“對超過出讓合同約定動工開發(fā)日期滿1年而尚未開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，將無償收回土地使用權”。已明令禁止任何機構刻意閑置土地，但是目前，我國依然有相當數(shù)量的開發(fā)商有大量的閑置土地，除了客觀存在的開發(fā)難，拆遷難，還有什么的深層次的原因？

　　冷宏志：“大家可能擔心這個招來一個項目不容易，進來一個企業(yè)也不太容易，那么如果把它收回就擔心影響這個他的招商引資這種環(huán)境，所以在執(zhí)行過程當中，有的時候就不是那么嚴格，這種情況也是有，我覺得政府這個閑置這一塊處置關鍵問題就是政府要加大這塊的處置力度，使這個開發(fā)商想待價而沽這種情況有效的抑制它�！�

　　正如冷宏志副司長所說的那樣，解決閑置土地的關鍵問題就是政府要加大處置力度，那么廣州市國土局在解決閑置土地方面又有什么樣的新舉措？記者在廣州房地產(chǎn)交易登記中心副主任李曉娟那里了解到，對參加土地競買的企業(yè)的門檻越來越高，也就是在廣州市內如果有某個公司拖欠地價或者名下有閑置土地，或者履行出讓合同有不良記錄的，都會限制他參與競買資格。

　　這些政策一出，果真擋住了一部分想囤地的開發(fā)商，一些欠錢的開發(fā)商為了能夠有參與競拍的資格，找上門來趕緊把錢給補了，李曉娟認為，進一步規(guī)范了土地市場。

　　當前房地產(chǎn)行業(yè)的健康與否已嚴重影響到整個金融系統(tǒng)

　　今年8月，建設銀行研究部發(fā)布了《下半年經(jīng)濟金融形勢分析與預測》報告，稱從2001年至今年5月，約有8.66億土地被閑置，就在《土地儲備管理辦法》出臺的第二天，12月4日，一份由北京師范大學金融研究中心撰寫的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》也發(fā)布了全國房地產(chǎn)開發(fā)商閑置土地的情況，盡管這些民間的研究并沒有得到權威機構認證，但可以幫助我們從另一個角度了解閑置土地的相關情況。

　　根據(jù)這份《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》，到2007年年底，全國開發(fā)商手中的閑置土地規(guī)模已經(jīng)達到10億平方米，這些土地量足夠開發(fā)商進行4年的開發(fā)。根據(jù)公開資料的統(tǒng)計，實際土地儲備規(guī)模在1000萬平方米以上的開發(fā)商包括碧桂園、萬科、保利和招商地產(chǎn)，其他土地儲備較多的開發(fā)商還包括金地、北京城建、中寶、華僑城和河南建業(yè)。而從省份來統(tǒng)計，近五年閑置土地量最多的四個省分別是山東、江蘇、浙江和四川，四省占全國閑置土地總量的三分之一。這份報告的主要執(zhí)筆人、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為，開發(fā)商大量閑置土地，直接造成了市場上商品房供應不足，而供需失衡最終推高房價不斷瘋漲。

　　而且鐘偉在調查中發(fā)現(xiàn)，不僅開發(fā)商在閑置土地，而且一些地方政府的土地儲備中心也存在土地閑置的現(xiàn)象，鐘偉分析認為，地方政府閑置土地的原因很多，但有個重要原因是為了控制供求關系，追求地方財政的利益最大化。開發(fā)商捂地從短期看有助于提升開發(fā)商的利潤，但從長期看，給整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展背上了沉重的包袱，通過對土地購置費用、開發(fā)土地面積、房地產(chǎn)公司資金來源、上市公司財務指標等數(shù)據(jù)進行分析，鐘偉初步估算，截止2006年年底，沉淀在囤積土地上的資金高達2.4萬億元。然而這個數(shù)字，差不多相當于現(xiàn)在的開發(fā)商每年的銷售金額，就囤地的資金的成本都差不多相當于這個行業(yè)的凈利潤。

　　鐘偉的研究還發(fā)現(xiàn)，在全國閑置土地所占用的2.4萬億資金當中，有1.08萬億來自銀行信貸，當前房地產(chǎn)行業(yè)的健康與否，已經(jīng)嚴重影響到整個金融系統(tǒng)。

　　在過去的香港、日本都曾經(jīng)發(fā)生過房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營不善而使得危機蔓延到金融領域，并危及整個國民經(jīng)濟的情況，而同樣起源于房地產(chǎn)行業(yè)的美國次級貸危機，更是嚴重影響了全球經(jīng)濟，鐘偉認為，這對當前中國的相關行業(yè)，頗有啟發(fā)意義。

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