●日本：“保低放高”區(qū)別對待

　　日本

　　日本土地大多為私人所有，住房價(jià)格基本上由市場決定。但為使大多數(shù)人能夠“居者有其屋”，日本歷屆政府遵循“保低放高”的原則，采取了不少政策性調(diào)節(jié)措施，使不同社會(huì)層次的百姓都能住上與自己經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)的住房。所謂“保低放高”是指，政府為中低收入者提供廉價(jià)住房或優(yōu)惠住房貸款，保證中低收入者能買得起房或者能租得起房，而高收入者的住房問題則由市場解決。

　　日本主要通過立法對地方政府興建廉價(jià)住房等提供實(shí)物、金融和稅收等方面的支持，以實(shí)現(xiàn)改善國民居住條件的目的。其做法是：中央政府出資鼓勵(lì)地方政府興建住房和收購住房，然后再以較低價(jià)格出售或出租給中低收入者。依照《公營住宅法》，日本中央政府要為地方政府興建用于出租的住房提供財(cái)政補(bǔ)貼。其中，新建住房費(fèi)用由國家補(bǔ)貼一半，翻修住房費(fèi)用由國家補(bǔ)貼1/3。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2000年，日本住宅公團(tuán)累計(jì)建房150萬套，用于出租和銷售的各占50%，各地方政府累計(jì)翻修和新建住房210余萬套。同時(shí)，住宅金融公庫累計(jì)為1890萬套住房提供了177.4萬億日元的融資。大量低價(jià)房和廉租房在日本政府的努力下成功填充了市場，滿足了日本相當(dāng)一部分中低收入者的住房需求。

　　●新加坡：八成人居政府組屋

　　新加坡

　　新加坡是一個(gè)人口密度較高的城市型國家。新加坡政府堅(jiān)持以政府分配為主、市場出售為輔的原則，牢牢掌握了房地產(chǎn)市場的主動(dòng)權(quán)，既解決了大部分國民的住房，也有效平抑了房價(jià)。

　　在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。政府組屋由政府投資修建，價(jià)格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價(jià)出售或出租給中低收入階層使用。包括共管公寓等高級公寓和私人住宅在內(nèi)的商品房則是由私人投資修建，并按市場價(jià)格發(fā)售。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去40多年中，新加坡共修建組屋近100萬套，目前約84%的人安居在組屋中。而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業(yè)者、投資者或者外國公民。

　　在組屋分配方面，新加坡建屋發(fā)展局會(huì)在組屋建成后，按照公平原則進(jìn)行合理分配。符合配房條件的住戶一律排隊(duì)等候政府分配住房，低收入者可以享受廉價(jià)租房待遇，中等收入者可以享受廉價(jià)購房待遇。組屋按地段與面積不同，每套價(jià)格從15萬新加坡元(1美元約合1.52新元)到25萬新加坡元不等。符合條件者，可以向建屋發(fā)展局申請優(yōu)惠按揭貸款。

　　為防止房價(jià)劇烈波動(dòng)，新加坡對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。例如，建屋發(fā)展局的政策定位是“以自住為主”，對居民購買組屋的次數(shù)有嚴(yán)格的限制。購買組屋后，屋主在一定年限內(nèi)不得整房出租；在購買組屋后5年之內(nèi)，不得將其轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營。新加坡政府還規(guī)定，一個(gè)家庭同時(shí)只能擁有一套組屋，如果要購買新房子，舊組屋必須退出來，以防有人投機(jī)多占。對于商品房，新加坡政府規(guī)定，業(yè)主出售購買時(shí)間不足1年的商品房，需要繳納高額房產(chǎn)稅，從而有效抑制了“炒房”行為和商品房價(jià)格暴漲。

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