西方發(fā)達(dá)國家在住房金融領(lǐng)域的成功實踐，得益于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史長，各種制度建設(shè)完備，同時相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)置的多元化也為普通居民的住房金融問題提供了幫助。其中，建立專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)就是重要經(jīng)驗之一。

　　比如美國的儲貸協(xié)會、加拿大的按揭和住房公司、日本的住宅金融公庫、德國的住宅互助儲金信貸社等。這些專業(yè)住房金融機(jī)構(gòu)在解決普通居民住房方面發(fā)揮了重要作用。

　　這些機(jī)構(gòu)主要表現(xiàn)為：專業(yè)化。與商業(yè)銀行兼營住房貸款不同，這些機(jī)構(gòu)是專業(yè)從事住房金融業(yè)務(wù)，在政策優(yōu)惠、制度安排上具有優(yōu)勢。其次是政策性。專業(yè)的住房金融機(jī)構(gòu)一般都會獲得政策的支持，比如在資金運行上，采取強(qiáng)制儲蓄，利率則不受中央銀行貨幣政策的干預(yù)，采取低利政策，從而保證住房貸款穩(wěn)定性，降低貸款者的還款波動風(fēng)險。

　　我國目前住房金融體系發(fā)展還不完善，住房信貸方面主要由商業(yè)銀行承擔(dān)主要責(zé)任。雖然在上世紀(jì)90年代引進(jìn)了住房公積金制度，但由于這項制度并沒有法律上的強(qiáng)制性，而且在制度安排上不盡合理，有時甚至成為某些壟斷機(jī)構(gòu)或企業(yè)謀取小團(tuán)體利益的渠道。

　　商業(yè)銀行雖然承擔(dān)了大部分的住房信貸，但作為商業(yè)化機(jī)構(gòu)，銀行視住房信貸為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，在實際操作中，各大銀行不免要進(jìn)行客戶資源的競爭，從而形成住房信貸濫放。這種商業(yè)化信貸的惡性競爭，一方面可以解決部分居民的住房需求，但另一方面也為當(dāng)前樓市流動性過剩提供了動力，在人為造成的供需矛盾下，房價迅速上漲。

　　從國際經(jīng)驗看，我國應(yīng)該建立專門的住房金融機(jī)構(gòu)，并以此為主體解決普通消費者的住房金融需求，改變目前以商業(yè)銀行為主的局面。目前，各地的住房公積金管理中心具有這種專業(yè)住宅儲貸機(jī)構(gòu)的雛形。政府可以在此基礎(chǔ)上，對公積金管理中心進(jìn)行相應(yīng)改制，成立住宅儲蓄銀行，采取強(qiáng)制儲蓄與自愿儲蓄相結(jié)合的方式籌集信貸資金，實行資金封閉運行，政府給予住宅儲蓄銀行一定的財政補貼，保證機(jī)構(gòu)的正常運行。

　　當(dāng)然，設(shè)立專業(yè)化的住房金融機(jī)構(gòu)，并不排除商業(yè)銀行對住房信貸的兼營業(yè)務(wù)。一個成熟的住房金融市場，必然是一個多元化的市場。(上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所 回建強(qiáng))