出臺物業(yè)稅尚不具備現(xiàn)實可行性

　　背景：去年土地增值稅出臺以后，持有環(huán)節(jié)上的稅，亦即物業(yè)稅爭議仍然很大，但是隨著房價的不斷攀升，出臺物業(yè)稅的呼聲再次高漲。另外，今年出臺的《物權(quán)法》給集體土地的上市流轉(zhuǎn)留了一個口子，而且成都、重慶兩市正在試點城鄉(xiāng)同地、同權(quán)、同價，輿論有關(guān)中央可能出臺政策讓集體土地上市流轉(zhuǎn)、抑制房價的傳言越來越盛。

　　新京報：事實上，我們上面已經(jīng)提到，各部門政策步調(diào)不一致、927文件本身的不完善，很可能導(dǎo)致文件的執(zhí)行效果大打折扣。那么，我們有沒有其他可行的抑制炒房、穩(wěn)定房價的政策選項呢？

　　李開發(fā)：從其他國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的成熟做法來看，目前有5種手段可供選擇：第一是取消房屋預(yù)售制度，或房屋預(yù)售制度不能讓開發(fā)商獲得購房者的資金(比如美國)；第二是大幅提高第二套以上住房首付比例(比如英國一般要求個人申請第二套住房的貸款額度不能超過個人年收入的3.5倍，家庭申請則不能超過家庭年收入的4.2倍)；第三是為打擊炒房而開征高額所得稅(比如韓國)；第四是開征不動產(chǎn)稅，或者叫物業(yè)稅(比如美國，各州的稅率從1.2%到2.5%不等)；第五是國家提供特別優(yōu)惠措施，保證全民能擁有第一套住房。征收不動產(chǎn)稅或叫物業(yè)稅，可以做到誰投資、誰受益、誰承擔(dān)風(fēng)險，是抑制住房投機、穩(wěn)定房價的最有效手段。

　　新京報：我國近期具備出臺物業(yè)稅的現(xiàn)實可行性嗎？

　　李開發(fā)：2005年，建設(shè)部就開始組織討論出臺物業(yè)稅問題，但至今沒有出臺。原因主要有三：第一，各方對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的評估不一；第二，既得利益集團(tuán)的抵制；第三，有關(guān)部門對物業(yè)稅可能導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)市場大起大落的擔(dān)憂。

　　易憲容：我認(rèn)為目前沒有出臺物業(yè)稅的必要，事實上物業(yè)稅不僅實施所要求的條件目前我國很難具備，而且各個地方可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定稅率，所能發(fā)揮的調(diào)控作用十分有限。

　　新京報：那么易教授認(rèn)為我國下一步的政策走向應(yīng)該是什么呢？

　　易憲容：我認(rèn)為，提高房貸按揭利率是目前比較可行的調(diào)控手段。但是，為了切實發(fā)揮提高房貸按揭利率的調(diào)控功能，必須從3個方面進(jìn)行政策完善：第一，必須以公共政策的角度來嚴(yán)格要求國內(nèi)商業(yè)銀行堅決執(zhí)行新的房貸信貸政策。一旦新的房貸信貸政策被納入公共政策體系，各家商業(yè)銀行就不得僅從商業(yè)利潤最大化的角度來考慮，而必須無條件執(zhí)行。第二，央行及銀監(jiān)會應(yīng)該出臺一個嚴(yán)格的處罰指引，以確保每一個人和每一家商業(yè)銀行誠信。第三，央行及銀監(jiān)會盡快建立住房預(yù)售款商業(yè)銀行托管制度，以確保住房預(yù)售款能夠不會流入炒房領(lǐng)域或房地產(chǎn)開發(fā)商借銀行的資金囤房、囤地。(張健康)

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