買房是居住還是投資
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，自2004年之后，北京的土地供應(yīng)逐年下降，保障性住房的建設(shè)面積逐年下降，房地產(chǎn)的開發(fā)投資逐年下降，而購(gòu)買力卻逐年上漲，從而造成過(guò)多的資本追逐過(guò)少資產(chǎn)的樓市“奇異風(fēng)景”。
在北京某外企工作的劉先生告訴記者，他于2003年在東四環(huán)購(gòu)買了一套65平方米的小戶型，購(gòu)買價(jià)為44萬(wàn)元，目前能夠賣到65萬(wàn)元，除了交納營(yíng)業(yè)稅、契稅等費(fèi)用外，凈賺近20萬(wàn)元�！拔屹I房子就是為了投資�！钡c別人比起來(lái)，劉先生還只是“小打小鬧”。
據(jù)房產(chǎn)中介公司偉業(yè)顧問(wèn)的統(tǒng)計(jì)顯示，2001年以前，外地客戶在北京的房地產(chǎn)成交面積約占成交總面積的15%，至2003年這一比例上升至48%，2004年的比例為61%。北京房產(chǎn)中介公司“信一天不動(dòng)產(chǎn)”今年7月的抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，在北京的購(gòu)房人群中，投機(jī)性購(gòu)房比重占總體購(gòu)房的26.7%。深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，流傳著“70%的買房者是投資客”的說(shuō)法。據(jù)深圳市社會(huì)科學(xué)院撰寫的《深圳藍(lán)皮書：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》顯示，深圳市發(fā)放產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房，占住房總套數(shù)的30.31%；得到產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房，占住房總套數(shù)的28.11%。
“2003至2005年間，上海的房?jī)r(jià)在一年多的時(shí)間里就上漲幾倍，近來(lái)深圳房?jī)r(jià)也在成倍上漲。這些現(xiàn)象都說(shuō)明，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是一個(gè)投機(jī)炒作的市場(chǎng)�！敝袊�(guó)社科院教授易憲容對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。
房?jī)r(jià)被人為操縱了嗎？
在搜房網(wǎng)的一項(xiàng)網(wǎng)友調(diào)查中，95%的網(wǎng)友認(rèn)為，“有遇到過(guò)開發(fā)商捂盤壓盤的情況”，92%的人認(rèn)為“開發(fā)商捂盤惜售會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士甚至坦言：近半年來(lái)北京房?jī)r(jià)上漲的速度最快的根本原因，是開發(fā)商捂盤。而據(jù)《新華日?qǐng)?bào)》報(bào)道，在房?jī)r(jià)飆升的南京，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，建了不賣、開發(fā)商坐等漲價(jià)的樓盤大約有180萬(wàn)平方米之多！
一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，如今最常見的捂盤手段就是分批分次的領(lǐng)取預(yù)售許可證，這樣開發(fā)商可以主動(dòng)調(diào)整項(xiàng)目的開發(fā)和銷售節(jié)奏，政策一有變動(dòng)就可調(diào)整銷售價(jià)格，隨變化滿足市場(chǎng)需求。
記者在查詢北京市大興區(qū)某樓盤時(shí)，銷售人員稱該樓盤其中一棟樓已經(jīng)被某單位集體購(gòu)買，不對(duì)外銷售，而記者隨后在該區(qū)的房管局查詢到，該棟樓的房源并沒(méi)有銷售備案。一位知情人士告訴記者，該棟樓并沒(méi)有銷售，只不過(guò)由于位置、朝向、環(huán)境等條件較好，開發(fā)商將其留下來(lái)在后期銷售，以期獲得更高的收益。
記者了解到，中介公司和地產(chǎn)公司聯(lián)合起來(lái)“捂盤”也是業(yè)內(nèi)公開的秘密。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，某中介一下子買下整層單位，然后分散到各個(gè)門店，用自己的銷售網(wǎng)絡(luò)把這些房子炒出去，每平方米起碼能賺兩三千元。
2006年7月10日，建設(shè)部、發(fā)改委和工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。
而某售樓處人員對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》則說(shuō)：“房子太好賣了，我們不著急，慢慢賣，可以等著價(jià)格漲得更高一些�！�
房?jī)r(jià)的“天花板”在哪？
從2004年以來(lái)，中央政府動(dòng)員了9個(gè)部委和各地方政府，啟動(dòng)了稅收、土地、金融、行政四大手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。尤其是去年以來(lái)，宏觀調(diào)控措施更是重重地砸向熱漲的樓市，民眾都希望政府的“鐵腕”真的能拽住房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)的步伐。但遺憾的是，一年來(lái)，房?jī)r(jià)不但沒(méi)有在調(diào)控面前停下腳步，反而“報(bào)復(fù)性”地從南漲到北。房?jī)r(jià)的“天花板”在普通購(gòu)房者目光所及之處越抬越高，甚至是遙不可及。
時(shí)至今日，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)被提醒“存在購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)”、“違規(guī)開發(fā)建設(shè)的要停工停售”；“不買房運(yùn)動(dòng)”、“個(gè)人合作建房運(yùn)動(dòng)”等有可能化解高房?jī)r(jià)的嘗試，也在折騰和彷徨中敗下陣來(lái)�；蛟S真的是沒(méi)有別的辦法了，政府干脆直接伸出了“干預(yù)之手”。5月11日，南京市物價(jià)局出臺(tái)六條措施，明確要求普通商品住房進(jìn)行“一套一價(jià)”明碼標(biāo)價(jià)，房屋均價(jià)的上浮幅度最高不得超過(guò)5%，嚴(yán)禁擅自上調(diào)價(jià)格，并在5月20日正式實(shí)行。
但市場(chǎng)好像已經(jīng)對(duì)一次次的調(diào)控開始麻木，開發(fā)商開始由愁容滿面轉(zhuǎn)為洋洋自得。在今年7月舉辦的“博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”上，任志強(qiáng)說(shuō)出了開發(fā)商的心里話：“宏觀調(diào)控本來(lái)是想控制開發(fā)商的現(xiàn)金流，從而抑制投資增長(zhǎng)，讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，結(jié)果卻相反，開發(fā)商的資金鏈沒(méi)有斷，反而發(fā)了財(cái)�！比沃緩�(qiáng)進(jìn)一步表示，樓價(jià)上漲的幅度比銀行的利息還要高，宏觀調(diào)控似乎很好地滿足了開發(fā)商追逐利潤(rùn)最大化的心理。
“越調(diào)越漲”也顯示了政府的尷尬。據(jù)某媒體報(bào)道：建設(shè)部官員應(yīng)邀參加房地產(chǎn)論壇的前提條件是“只要不談房?jī)r(jià)”。作為房地產(chǎn)調(diào)控各部門的“牽頭人”，建設(shè)部“不談房?jī)r(jià)”的聲明，恰當(dāng)?shù)胤从沉水?dāng)前房?jī)r(jià)調(diào)控的困局：不管肯定不行，可越管越是迷茫。
其實(shí)作為“牽頭人”，建設(shè)部也有自己的苦衷：最有效的調(diào)控手段是嚴(yán)把土地和信貸的閘門，以及相關(guān)的稅收調(diào)節(jié)，但建設(shè)部既管不了資金(屬銀行、財(cái)政部門)，又管不了土地(屬國(guó)土部門)，更談不上稅收的調(diào)節(jié)了。一個(gè)明顯的例子是，在2006年6月國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》中，建設(shè)部提倡“積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)�！倍鴩�(guó)家稅務(wù)總局的政策則是“從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅”，頗有搬石砸腳的意味。可以說(shuō)，部門出臺(tái)的政策相互掣肘，使調(diào)控力大打折扣。
“中國(guó)房地產(chǎn)至少看好20年”，這是業(yè)內(nèi)人士對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)判斷。買房者呢？
“讓所有的人都買得起房子，并不現(xiàn)實(shí)”
最近，白領(lǐng)小劉也被迫加入到“買房”的行列，盡管在他看來(lái)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)高，還不如多租幾年房�！暗蚁肜^續(xù)租房的想法一提出，就立刻遭到了女朋友的反對(duì)，她甚至說(shuō)，不買房就不結(jié)婚，一直租房子多丟人�！�
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房制度提倡“居者有其屋”，“人人享有住房”，這種號(hào)召一度被理解為“擁有自己的一套住房”。于是“人人買房”、“家家戶戶買房”，于是買房要“一次性到位”，甚至有人剛步入中年，便早早地把子女的房子都買好了。
“我想有個(gè)家，有一個(gè)好的家”，是東方人特別是中國(guó)人的夢(mèng)想；所謂“安家立業(yè)”、“有恒產(chǎn)而后有恒心”的儒家文化也長(zhǎng)期熏陶著每一個(gè)國(guó)人。尤其是1998年房改之后，老百姓改善居住環(huán)境的需求日趨旺盛，大家都想住好房子，換房子的人也越來(lái)越多，人人都想擁有自己的一套住房。
“進(jìn)入21世紀(jì)以后，我國(guó)住房建設(shè)出人預(yù)料地進(jìn)入一個(gè)高位增長(zhǎng)階段。特別是2003年以后，全國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)投資每年增加20%以上，年建設(shè)住房面積6億多平方米；人均年建設(shè)住房面積1.3～1.5平方米；到2005年底，人均擁有住房面積26平方米，自有住房率達(dá)到80%以上。這樣的高位增長(zhǎng)，在世界上都是罕見的�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。
如此高的自有住房率實(shí)際暗示著中國(guó)住房中的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：不太接受租賃概念的中國(guó)消費(fèi)者，要房子就一定是要有產(chǎn)權(quán)的房子。
對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉有個(gè)著名的論斷：政府的責(zé)任是“居者有其屋”，不是“居者買其屋”。即使在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的美國(guó)，住房自有率也只是達(dá)到65%左右，很大一部分人都是租房住。而中國(guó)的發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐美，所以讓所有的人都買得起房的想法并不現(xiàn)實(shí)。
但是，似乎所有的人都在努力實(shí)現(xiàn)著這個(gè)“不現(xiàn)實(shí)”的想法。
編者按：
如何抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)？如何讓普通老百姓買得起房，乃至該不該讓所有的老百姓都買房？諸如此類的問(wèn)題迄今尚無(wú)定論。沈曉杰先生是資深房地產(chǎn)觀察家，他的這篇文章，也沒(méi)有就上述問(wèn)題得出靈丹妙方。不過(guò)，他關(guān)注的是當(dāng)前房地產(chǎn)政策的著力點(diǎn)問(wèn)題，提出在關(guān)注廉租房問(wèn)題的同時(shí)更要傾力解決涉及大多數(shù)人的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾問(wèn)題。一家之言，僅供參考。歡迎更多的讀者建言獻(xiàn)策，參與討論。
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