受減稅、降息等利好政策的刺激，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了今年以來罕見的回暖跡象。11月，北京、上海、深圳商品房的成交量環(huán)比均有五成左右的漲幅。受此影響，A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)相對(duì)較為強(qiáng)勢(shì)，11月份跑贏上證指數(shù)10.53個(gè)百分點(diǎn)。那么，近期樓市成交量的回暖，究竟是市場(chǎng)持續(xù)“探底”過程中的反彈，還是就此反轉(zhuǎn)進(jìn)入上升通道？

　　業(yè)內(nèi)專家指出，僅憑11月份各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)比數(shù)據(jù)，還難以得出樓市將走出低谷的結(jié)論。首先，地產(chǎn)新政比如契稅減免，主要是11月后生效，這使得大部分原計(jì)劃在10月實(shí)現(xiàn)的購買需求，推遲到了11月份，從而導(dǎo)致了環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)“井噴式”增長(zhǎng)。北京、上海等一線城市的成交量在11月前兩周集中釋放，便說明了這一點(diǎn)。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過一年多的持續(xù)低迷后，成交基數(shù)本身已經(jīng)很低；環(huán)比增長(zhǎng)五成后絕對(duì)值依然很小，成交量的同比降幅還在四成以上。

　　更為重要的是，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一重要變量，房?jī)r(jià)的調(diào)整是否到位，還存在很大爭(zhēng)議，這是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回暖的重要因素。

　　萬科董事長(zhǎng)王石在最近舉辦的“2008(第七屆)中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)”上表示，過去兩年，房地產(chǎn)價(jià)格高漲并帶有泡沫，所以現(xiàn)在的市場(chǎng)調(diào)整是應(yīng)該的，他同時(shí)認(rèn)為調(diào)整還沒有到位。

　　就目前而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)指標(biāo)預(yù)示著，整體樓市依然處于“下行通道”。一是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大，已經(jīng)到了一個(gè)剪刀差的比例；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存越來越多，造成了大量的積壓。這兩個(gè)指標(biāo)沒有解除“預(yù)警”，市場(chǎng)便還會(huì)繼續(xù)調(diào)整。

　　另外，外圍市場(chǎng)和全球經(jīng)濟(jì)的前景不容樂觀。有專家指出，如果在各種擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策刺激下，宏觀經(jīng)濟(jì)尚不能有效企穩(wěn)，那么，居民的收入預(yù)期還會(huì)持續(xù)下滑，商品房成交量也難以持續(xù)放大。尤其是4萬億投資中，政府強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，這顯然更不利于消化市場(chǎng)存量房。

　　“不要誤以為紅葉是春天來臨的象征，其實(shí)那是秋天，是進(jìn)入冬天的標(biāo)志。”對(duì)于上月出現(xiàn)樓市成交量轉(zhuǎn)暖跡象，SOHO董事長(zhǎng)潘石屹用“季節(jié)”作了一個(gè)隱喻。潘石屹認(rèn)為，對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷不能過分樂觀。高盛前日發(fā)表報(bào)告也顯示，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月房地產(chǎn)銷售前景仍不容樂觀，波動(dòng)的可能性很大，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不會(huì)很快扭轉(zhuǎn)。

　　從景氣周期看，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“非景氣”區(qū)間，重回景氣周期不可能“一蹴而就”。1-10月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降16.5%，銷售金額同比下降17.4%；全國(guó)購置土地面積和完成開發(fā)土地面積繼1-9月首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)后，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，同比分別減少了5.6%和2.5%。

　　數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)城市在11月后兩周的成交量已經(jīng)有所回落。而進(jìn)入12月后的第一周，部分一線城市的日平均成交量又再次回落至9、10月份水平，樓市調(diào)整顯然還沒結(jié)束。(記者 林喆)