眼下，北京出現(xiàn)越來(lái)越多的“娃娃業(yè)主”，即孩子小小年紀(jì)，名下就有了父母為其購(gòu)置的房產(chǎn)。有些家長(zhǎng)認(rèn)為，讓孩子當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)人，是提早為他的將來(lái)作打算。父母愛(ài)孩子是天性使然，但這種方式究竟是否劃算？記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，以未成年的孩子名義買(mǎi)房，有利有弊，一方面可以規(guī)避今后過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，但是另一方面，買(mǎi)房時(shí)不能進(jìn)行按揭貸款，同時(shí)在今后轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)有不少麻煩。是不是要“小鬼當(dāng)家”，父母應(yīng)深思熟慮后再做決定。

　　可規(guī)避今后過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)

　　【案例】 近日，林先生想用4歲女兒的名字購(gòu)買(mǎi)西二環(huán)一套兩居室。林先生說(shuō)，這樣可免去今后可能發(fā)生的遺產(chǎn)稅。

　　雖然開(kāi)征遺產(chǎn)稅現(xiàn)在還只是在討論階段，但如果以孩子的名義買(mǎi)房，確實(shí)是可以規(guī)避一些稅費(fèi)。“這種方式不牽涉到過(guò)戶(hù)，所以不會(huì)被視為贈(zèng)與，不需要交納契稅等稅費(fèi)”，北京君澤君律師事務(wù)所周慧明律師指出，2006年10月，國(guó)稅總局在《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)問(wèn)題通知》中明確，直系親屬之間贈(zèng)與房產(chǎn)，需要交納4%的契稅。而如果父母在購(gòu)房時(shí)直接把房子產(chǎn)權(quán)辦在孩子名下，就不存在要過(guò)戶(hù)更名的問(wèn)題，所以可以省下這筆稅費(fèi)。

　　未成年人不能向銀行貸款

　　【案例】 張小姐要用剛出生兒子的名義購(gòu)房，并用按揭20年的付款方式進(jìn)行交易，但被貸款銀行告知，未成年人不能直接以自己的名義申請(qǐng)貸款。

　　記者采訪(fǎng)了解到，未成年的孩子雖然可以單獨(dú)購(gòu)房，但其沒(méi)有債務(wù)償還能力，而且中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》第四條也有明確規(guī)定，“銀行發(fā)放貸款的對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人”，因此未成年人購(gòu)房不能進(jìn)行銀行貸款。

　　也有專(zhuān)業(yè)人士建議，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的家長(zhǎng)不妨嘗試父母(或一方)和子女作為共同購(gòu)房人，和其子女共同署名。在這種情況下，由父母(或一方)向銀行申請(qǐng)貸款和作出抵押承諾，且辦理代為子女還款，并承擔(dān)連帶還款責(zé)任的公證。

　　未成年人賣(mài)房需符合其利益

　　【案例】 三年前，陳先生為出生不久的女兒買(mǎi)了一套房。最近，陳先生資金周轉(zhuǎn)有問(wèn)題，他想把房子賣(mài)掉，但國(guó)家對(duì)于未成年人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)極為嚴(yán)格，房子轉(zhuǎn)讓可能有麻煩。

　　專(zhuān)業(yè)人士指出，由于陳先生的女兒現(xiàn)在尚未成年，所以是可以由父母代為做出“意思表示”，即出售她名下的房子。不過(guò)，根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，陳先生必須遵循出售未成年人名下房產(chǎn)的特別規(guī)定：一是監(jiān)護(hù)人必須出示是為了未成年人利益才出售房產(chǎn)的聲明書(shū)，并須提供監(jiān)護(hù)人簽名保證其具有監(jiān)護(hù)人資格的證明書(shū)；二是監(jiān)護(hù)人出售未成年人房屋的情況應(yīng)當(dāng)公告，公告期為7天，且公告期間無(wú)異議。

　　成年后父母無(wú)權(quán)處置房產(chǎn)

　　【案例】 黃女士于幾年前以?xún)鹤拥拿�義購(gòu)買(mǎi)了一處房產(chǎn)。去年年底，剛滿(mǎn)18歲的兒子赴加拿大留學(xué)。今年黃女士想把兒子名下的這套房子出售。不過(guò)中介公司告訴她，她已經(jīng)沒(méi)有權(quán)利轉(zhuǎn)賣(mài)這套房產(chǎn)。

　　針對(duì)黃女士的情況，周慧明律師表示，盡管黃女士是購(gòu)買(mǎi)這套房子的出資人，但是由于房子的產(chǎn)權(quán)人是兒子，那么在兒子成年以后，他已經(jīng)具有民事行為能力了，那么只能由他來(lái)處置這套房產(chǎn)。如果黃女士想要把這套房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)，那么必須有兒子的書(shū)面授權(quán)，表示愿意出售這套房產(chǎn)，由黃女士代為辦理，同時(shí)還需要進(jìn)行公證。

　　特別提示

　　購(gòu)房登記時(shí)需提交　戶(hù)口簿或出生證

　　中大恒基市場(chǎng)部工作人員指出，未成年人購(gòu)房與普通購(gòu)房在流程上基本一致，不過(guò)除了按正常的房屋交易登記程序提交資料外，還需要額外提交一些材料。一是孩子的戶(hù)口簿或出生證，二是監(jiān)護(hù)人的身份證明，如監(jiān)護(hù)人只有一個(gè)，還須提供經(jīng)公證的監(jiān)護(hù)人證明書(shū)，證明其惟一監(jiān)護(hù)人資格。備齊以上資料后，就可到房管局辦理相關(guān)登記手續(xù)，將該房產(chǎn)登記在小孩的名下了。

　　父母離異　收益權(quán)歸撫養(yǎng)者

　　周慧明律師認(rèn)為，從法律上講，小業(yè)主的房屋歸小業(yè)主所有，并不屬于夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)。當(dāng)其父母離婚時(shí)，雙方都無(wú)法分得該房屋。但是，從撫養(yǎng)權(quán)的角度看，誰(shuí)取得了子女的撫養(yǎng)權(quán)，誰(shuí)就可以取得對(duì)該房屋的使用及收益權(quán)。