“現(xiàn)在大家都在睡覺。等到過完年，可能就開始蘇醒了�！鄙虾Ｊ兄性�地產的汪峰告訴記者�！叭ツ�10月以來，市場成交量下跌，價格趨于平緩，以前一個月門店的中介費能有四五十萬元，人均四五萬元，現(xiàn)在只有3萬元左右。”

　　央行和銀監(jiān)會關于第二套房貸提高首付款和利率政策出臺后，上海樓市成交量大幅萎縮。房地產研究機構佑威房地產研究中心發(fā)布的最新數(shù)據顯示，1月11日~17日,上海市商品房(新房中剔除配套房和動遷房的房源)成交量自2007年7月以來首次跌破30萬平方米，僅成交28.97萬平方米，環(huán)比跌幅高達19.88%。其中，與普通購房者相關度較大的商品住宅(商品房中的住宅部分)一周僅成交20萬平方米，環(huán)比降幅17.46%。

　　事實上，自2007年7月開始，上海樓市的成交量持續(xù)下滑。去年12月，供求形勢首次出現(xiàn)逆轉，出現(xiàn)供大于求的局面。進入2008年后，樓市仍呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢。

　　佑威房地產研究中心的數(shù)據顯示，2008年1月前17天，上海商品住宅的供應量為57.86萬平方米，同期成交量為51.40萬平方米，供求比為1∶0.89。加上去年12月的31天,商品住宅已連續(xù)約50天保持供過于求的態(tài)勢。

　　觀望氣氛濃厚

　　來到上海市浦東新區(qū)上南路中林路段，記者看到，號稱“門店王”的創(chuàng)輝已關門，一些私人小中介公司也不見蹤影。

　　21世紀不動產上海銳豐上南路加盟店經理周宇感到，門店這兩個月的成交量比2007年10月前萎縮了將近一半。而住商不動產的陳海龍?zhí)岬�，�?007年10月以前，他每月可做5~8個單子，而11月只做了三四個。

　　“市場觀望氣氛濃厚，出現(xiàn)拐點�！敝苡钫J為，原因有兩個：

　　一是到了年關，大家都在忙年，沒太用心想買房的事，購房的需求量下降，成交量也就下降了；二是有價無市的市場表現(xiàn)逐漸明顯。

　　上述兩個因素一同導致成交量的萎縮。很多賣家撐不住了，一些房東把價格壓低。公司還可能采取某些促銷手段，比如銷售樓盤的時候打八、九折，在樓層的選擇上給予方便……而這些方式，反而造成觀望的氣氛更加濃厚。

　　據上海中原地產的有關統(tǒng)計，去年12月,上海中原的二手房交易量下降20%,延續(xù)了前兩月的下跌頹勢。低迷的交易量使不少公司從租賃業(yè)務中挖掘潛力，最近，上海不少區(qū)域租賃業(yè)務比往年同期要好，這其中相當部分是暫時不買房的樓市觀望者。

　　記者在與一位來中介公司看房者的交談中發(fā)現(xiàn)，他對于購房的想法比較迷茫。“我不知道什么時候買房子最合適，看不清楚方向�！�

　　而上個月在凌兆路購房的侯敏則表示，所謂的樓市“拐點”，并未對他們的生活產生什么影響。在和男朋友商量之后，小兩口向父母借了錢，支付了房屋首付款搬進新家�！敖Y婚用房，該買的還是得買�！�

　　而家住上中路的胡彬則表示，自己家里本打算年底換一套大一點的房子，但全家觀察了一陣兒之后，同樣選擇了看看再說�！艾F(xiàn)在賣房子不合算，買大房子的問題從緩。”

　　在與幾位打算購房者的交談中，記者發(fā)現(xiàn)，他們的意見不一。有人認為房價會在短期內走低，也有人認為房價拐點的說法不過是“狼來了”的說法，但他們當中的大部分人還是采取了“先把房子放一放”的態(tài)度。

　　買賣雙方冷戰(zhàn)

　　上海購房者的購房意愿正隨著房價的持續(xù)走高而不斷下降。認為當前購房時機“很差”的購房者接近70%，對未來半年仍舊看“差”的占比也達到了65%。上海財經大學日前發(fā)布的2007年第四季度消費者信心指數(shù)顯示。

　　這份調查同時顯示，有17.6%的受訪者對于房地產市場宏觀調控效果持肯定態(tài)度，比三季度的12.3%有所提高。

　　“不管房子多貴，還是得買，像一些動遷戶和新婚家庭，需求是剛性的；另一種需求是彈性的，短期內可買可不買，比如小房子換大房子，大房子一套換成兩套小房子，還有想住得離父母近些，現(xiàn)在都采取了從緩。這一些情況導致了觀望的人多，購房的人更加地冷靜了。”周宇說道。

　　汪峰則提出，現(xiàn)在更確切地說是一個冷戰(zhàn)階段——賣方和買方的交易關系尤其冷淡�！翱吹娜硕�，買的人少，可能看的10個人中只有1個人為準客戶。”因為大家的心里都沒搞清楚，房價的走勢會是怎樣？

　　“買漲不買跌，這是人們的心態(tài)，目前的成交量和觀望導致現(xiàn)階段的拐點�！敝苡钣觅I股票經歷形容人們買房子的心態(tài)，“成交量萎縮，買的人就少了，而房價幾個月下來還沒有降低，這個時候看的人就會急了，急忙買房，這下買的人又多了——大家一看，再不買的話，不知道還要漲到哪里去，再不買就不行了，最后，進一步導致房子成交量上升，房價還會上漲。”

　　他還提到，形成樓市觀望期的原因與購房政策的出臺密切相關，第二次買房首付款四成，銀行利率提高，這讓很多買主有了壓力，投資買房的人少了，轉為自住型購房為主。

　　周宇補充道，在實際操作中，有很多銀行針對客戶情況，綜合評判房齡，超過20年的不給做貸款，超過15年小于20年的給五成貸款，小于15年的按照客戶的資金、條件給三到四成貸款，這又給了買方進一步的壓力，“觀望氣氛也越來越濃厚。”

　　挺過去才能活下去

　　身處觀望期，三得房產的石三剛深有體會，“以前是房東出價，而現(xiàn)在是客戶決定市場，中介就處于兩難的境地。房東會給中介報一個最低價，否則不賣，寧愿等節(jié)后房子漲價。而買方感覺，價格平穩(wěn)了，房價肯定還會下降，愿意等房價跌了再買。這讓中介難做啊，有沒有客戶對我們影響最大�！�

　　“沒有客戶，經營不善，小公司關了很多，大公司倒了很多。不過，大公司可能會好一點兒，因為規(guī)模在那里，而對于小的中介公司來說，心態(tài)最重要�！标惡｝堖@樣告訴記者，買、賣、中介“三方就處于一個博弈。挺不住也得挺住，不能挺住也得挺住，就看誰先倒下�！�

　　而上海二手房指數(shù)辦公室日前發(fā)布報告顯示，2007年，上海二手房市場在經歷了大幅攀升后，進入盤整期。2008年，央行從緊的房貸政策會使得大多數(shù)投機、投資購房者知難而退，預計市場上投資客較為密集的區(qū)域將會出現(xiàn)掛牌房源增多的現(xiàn)象。隨著上海市政建設和軌道交通網絡的日益完善，中心區(qū)域外圍板塊逐漸受到關注，二手房可選擇區(qū)域不斷擴大。預計2008年上海二手房市場首先上演的是買賣雙方的博弈，待趨于平衡后再次進入平穩(wěn)發(fā)展。

　　而據國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調查顯示，2007年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅與11月持平。上海房屋銷售價格則同比上漲9.3%；上海二手住房銷售價格同比上漲10.8%，環(huán)比上漲0.4%。

　　國際五大地產顧問行之一的高力國際作出預測，今年上海樓市發(fā)展的增速將有所放緩，減緩的主要原因是政策調控和受前期價格已上漲到高位的影響。

　　“對于中介來說，暴跌暴漲都是死路一條，對于買方、賣方也是一樣。房價暴漲，誰買得起房子？房價暴跌，賣家虧損巨大。”汪峰指出。

　　“應對觀望期，中介還得多采取手段�！笔�三剛提到，可以通過網絡信息的發(fā)布，在附近小區(qū)的信箱內投入房產中介介紹單的方式來對這個局面作一些努力�！斑�可以用駐守的方式，看到買家從其他中介走出來后，再走上前去積極詢問，了解客戶要買或者租什么樣的房子，用這個方式拉客戶也比較奏效�！�

　　“金九銀十的最佳時機沒有了，只能靠現(xiàn)在努力爭取客戶來支撐了。我只期待節(jié)后有轉機�！表橊Y房產的一位顧問這樣說道。

　　漢宇房產的一位顧問則表示：“我們喜歡最好的市場就是‘三得利’——買方、賣方、中介三方得利�！�

　　“在我們行內，把2008年稱為是大洗牌的一年，因為市場不會大漲大跌不會大紅大紫，這對中介都會是考驗和挑戰(zhàn)�！敝苡钪赋�，2008年不會是中介很火的一年，很多公司將面臨危機。如果沒有品牌效應，沒有雄厚的資金，沒有良好的經營政策，就可能會面臨倒閉。

　　“要應對這個觀望期，中介需要有完善的內部平臺系統(tǒng)為客戶選房，中介本身需要有良好的資金繼續(xù)運轉，繼續(xù)占有市場份額，只有以這樣的姿態(tài)，看誰能夠挺得過去，就能在優(yōu)勝劣汰的市場中取勝�！敝苡钫f，“對于買方、賣方，也是一樣，就看誰能挺得過去了。”(張琦 周凱）