14744元/平方米，京城四環(huán)以內(nèi)住宅期房均價(jià)的最新數(shù)字；五環(huán)以內(nèi)，均價(jià)已達(dá)13754元/平方米。許多打算買房的人突然發(fā)現(xiàn)，房價(jià)從1萬漲到1萬2用了大半年時(shí)間，而從1萬2漲到1萬5，僅僅用了不到三個(gè)月。他們不由得停下了追漲的腳步，開始衡量承受力和房價(jià)之間的距離。而二套房首付及利率提高的新政出臺(tái)，以及物業(yè)稅即將開征的傳聞，則重重地撞了一下“倒房者“的腰，有人開始拋樓離場。與此同時(shí)，后24號(hào)文時(shí)代，住房保障力度前所未有地加大，“過濾”了一大批持幣待購者，他們選擇暫時(shí)站在高價(jià)房門檻之外。

　　房價(jià)飆升超越購房者承受力

　　“看著房價(jià)‘嗖、嗖’地往上漲，就像在心里拉了一張弓，越拉越滿，終于要斷了。”買房人劉先生坦言，最近幾個(gè)月房價(jià)飆升，已經(jīng)超越了自己的經(jīng)濟(jì)和心理雙重承受力，干脆不再去想買房這件事了。

　　東部CBD、百子灣、西部海淀等多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域樓盤的銷售現(xiàn)狀，印證了此類心理的存在。CBD一項(xiàng)目的營銷總監(jiān)透露，項(xiàng)目提價(jià)至2萬元以后賣得很慢，且退房率很高；北四環(huán)一中小戶型項(xiàng)目均價(jià)從1.1萬漲至1.7萬后，客戶積累和認(rèn)購量急劇下降；在海淀的田村、中關(guān)村及西山別墅區(qū)板塊，今年以來漲價(jià)幅度高達(dá)萬元以上的項(xiàng)目不在少數(shù)，而目前多個(gè)樓盤銷售放緩。

　　來自北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，前三季北京五環(huán)內(nèi)期房均價(jià)為13754元/平米，而二季度這個(gè)數(shù)字還是1.1萬元；北京市發(fā)改委數(shù)據(jù)則顯示，全市房價(jià)連續(xù)6個(gè)月漲幅為兩位數(shù)�！斑@種漲幅超出了很多買家的承受能力，”業(yè)內(nèi)人士分析，今年4月以來，京城1.5萬元/平米以上的高檔住宅出現(xiàn)“有價(jià)無市”狀況，至今元?dú)馊晕椿謴?fù)，迅速提價(jià)的普宅樓盤將自己變身為“高檔房”之后，進(jìn)入了步履維艱的銷售期。

　　宏調(diào)密集致投資者套現(xiàn)離場

　　與高房價(jià)一樣，密集的宏觀調(diào)控對市場心理的影響也正在加大。近期央行出臺(tái)的“二套房”新政被認(rèn)為是宏觀調(diào)控的大手筆，雖然各商業(yè)銀行細(xì)則不一，但已然促使大批投資客開始慎重考慮其選擇。新浪網(wǎng)的一項(xiàng)相關(guān)調(diào)查顯示，超過74%的投票者贊成該政策實(shí)施，逾42%的人表示新政影響了自己的購房計(jì)劃。

　　按照新政，貸款購買第二套房產(chǎn)將在現(xiàn)有基準(zhǔn)利率上再上調(diào)10%的浮動(dòng)利率。以同樣貸款60萬元，貸款期限20年購買第二套房計(jì)算，與2004年第一次加息時(shí)利率水平比較，購房者將多支出30.6萬元，對于投資客來說，這是一個(gè)相當(dāng)驚人的數(shù)字�！胺慨a(chǎn)投資及部分自住需求都將受到一定抑制，”鏈家地產(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為。

　　另一枚重磅炸彈則是物業(yè)稅，這被很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控、也是最有可能兌現(xiàn)并產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的政策。10月中旬，物業(yè)稅即將開征的傳聞甫出，地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌，這便是市場心理的準(zhǔn)確反應(yīng)。

　　來自市場的最新動(dòng)態(tài)則預(yù)示了某種征兆，各大高檔樓盤及二手房中介公司的綜合信息顯示，滯銷、退房及拋售驟增，投資客開始離場。

　　兩限房購買資格將出加劇觀望

　　10月底，西三旗兩限房傳出開售消息，雖然不久即被澄清，但也讓兩限房著實(shí)又“火了一把”。

　　從今年3月底以來，關(guān)于兩限房的消息層出不窮，成為購房人的熱點(diǎn)話題，也影響著他們的購房計(jì)劃：據(jù)本報(bào)聯(lián)合新浪網(wǎng)在4月份做的一項(xiàng)調(diào)查，超6成的人群選擇暫緩買房，等待兩限房。半年過去，近日北京市建委有關(guān)人士稱，年底前兩限房購買資格有望出臺(tái)，更多的中等收入且無房者懷著期盼的心情，加入了等待的行列。

　　近一個(gè)月過去，記者采訪發(fā)現(xiàn)，持“進(jìn)入觀望、拐點(diǎn)”的業(yè)內(nèi)人士已越來越多。張小姐就是其中的一位。她2003年將戶口落在北京，目前月收入低于5000元，無購買房產(chǎn)記錄，自認(rèn)為基本符合兩限房購買條件，一直跟蹤關(guān)注兩限房的消息。北京市建委熱線工作人員也表示，近期咨詢兩限房事宜的市民人數(shù)大大增多。

　　“樓市未來可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的觀望情緒，但目前還很難說會(huì)降溫�！�10月11日，戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理雷志超在接受記者采訪時(shí)表示。

　　市場情報(bào)

　　年底前北京集中“放地”777公頃

　　確保供應(yīng)住宅土地42宗，建筑規(guī)模約942萬平米

　　近日北京市國土局披露，2007年年底北京還將供應(yīng)土地54宗，土地面積約777公頃，其中確保供應(yīng)住宅土地42宗，土地面積約700公頃(占總供應(yīng)量的93%)，建筑規(guī)模約942萬平方米，專家稱北京集中放量住宅用地將使北京房價(jià)下降。

　　據(jù)北京市國土局新聞發(fā)言人張維介紹，這些地塊推出后都是熟地，開發(fā)商拿地之后可立即開發(fā)，能很快形成住宅供應(yīng)市場。從區(qū)位分布情況看，住宅用地分布在16個(gè)區(qū)縣，主要集中在朝陽、豐臺(tái)、昌平、順義四個(gè)區(qū)。城區(qū)與郊區(qū)用地供應(yīng)比例大約為4：6，其中城區(qū)用地13宗，建筑面積達(dá)387萬平方米；郊區(qū)用地29宗，土地面積412公頃，建筑面積555萬平方米。年底前還將有2宗“兩限普通商品房”用地和多宗商品房用地中配建的“兩限普通商品房”或廉租房用地進(jìn)入市場交易。

　　陽光100地產(chǎn)集團(tuán)副總裁范小沖、北京新基礎(chǔ)投資控股有限公司總經(jīng)理張衛(wèi)克均表示，北京市國土局在年底大規(guī)模地推出住宅地塊，能給購房者一個(gè)非常好的預(yù)期，同時(shí)也會(huì)給開發(fā)商好的拿地預(yù)期，在一程度上抑制開發(fā)商不惜一切代價(jià)高價(jià)拿地的現(xiàn)象，從而平抑地價(jià)，降低房價(jià)。

　　觀望心態(tài)

　　1 房價(jià)遠(yuǎn)超承受力靜等兩限房

　　張棋來北京工作三年了，目前還沒有買房。每當(dāng)被人問起原因，張棋只能尷尬回答“沒錢”。

　　張棋說，即便能夠攢夠首付，一個(gè)人的供房壓力也非常大。她給記者算了筆賬，按一套100平米，均價(jià)10000元來計(jì)算，總價(jià)100萬元，首付30萬元之后，按揭貸款70萬元。以最新利率為標(biāo)準(zhǔn)，用等額本息還貸，每月還款4923.29元。按照她現(xiàn)在的月收入5000元，在每月剩余自由支配僅為76.7元的情況下，還要30年才能還清貸款。所以，要想在市區(qū)買100平米的住房，除去每月的水電費(fèi)、交通費(fèi)等，只能在不吃不喝的狀態(tài)下還貸了。

　　而目前五環(huán)內(nèi)在售萬元以下的樓盤也少之甚少，一些戶型較小、總價(jià)不高的房源，常常是幾百套房子幾千人等的情況�！坝械捻�(xiàng)目全款優(yōu)先購房，這對我們這些毫無資金實(shí)力的年輕人來說，更顯劣勢�！睆埰逭f，現(xiàn)在政府推出了限價(jià)房，周圍大多數(shù)人也都在等待限價(jià)房資格出臺(tái)，希望這些政策讓房價(jià)有所回落。

　　2 咬牙買得起但不愿“掏光家底”

　　27歲的崔先生準(zhǔn)備結(jié)婚，他本人并不是很著急買房，家里人卻一天天催，還給準(zhǔn)備了一筆首付款。近幾個(gè)月來，他從東看到西，又從北看到南，好不容易看中了房山的一個(gè)項(xiàng)目，托人找關(guān)系“掛號(hào)”后，喜滋滋地靜等開盤。但前日朋友告訴他說，該樓盤預(yù)計(jì)要漲到7000元/平米，而之前他得到的價(jià)格信息是6000多元�！斑@等于不到一個(gè)月就損失了一輛車！”崔說，家里雖然有點(diǎn)積蓄，但畢竟有限，他準(zhǔn)備首付加貸款付70萬買房，現(xiàn)在看來不行了，“干脆不買了！”性格直爽的崔先生說，實(shí)在不忍心把父母的那點(diǎn)家底全部掏光。

　　對于數(shù)月來飆升的房價(jià)，崔提起來就生氣：“通州、大興的項(xiàng)目我也看過，那么遠(yuǎn)的地方，房子又蓋得很差，居然賣到八九千，實(shí)在不值啊。”打定主意暫時(shí)不買了，心里反而輕松了。巧的是，他的老鄉(xiāng)劉小姐和男朋友最近也放棄了買房的想法，于是，他們四個(gè)人一商量，準(zhǔn)備拿出一筆錢來結(jié)伴去旅游。

　　3 投資成本大幅升高駐足觀望

　　“買房時(shí)政策還沒出臺(tái)，現(xiàn)在首付一下提高10%，精裝修價(jià)格又這么高，我不一定會(huì)再買了�！痹诒辈康囊患覙潜P售樓處，一位姓李的購房者對記者說。此前，這位購房者已經(jīng)貸款買了一套兩居室，現(xiàn)在還想在其他地方投資一套。

　　售樓員告訴記者，近一段時(shí)間，不少人得知第二套貸款房的利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍后，不再細(xì)問就走了。他介紹，過去銷售中有近半數(shù)是第二套貸款房，幾乎都是用來投資，“新政一出來，買房的基本都是精挑細(xì)選的自住者。”

　　從事文化傳媒的王哲雖然年紀(jì)不大，卻在短短兩年內(nèi)投資了五套房。近期的調(diào)控政策，讓她不得不慎重考慮自己的投資進(jìn)度。由于銀行提高了二套房首付，貸款買房的成本增加，王哲只能賣掉一套房子套現(xiàn)，用來全款購房。據(jù)王哲介紹，以往在投資房產(chǎn)中，只需要幾十萬回流資金，現(xiàn)在要投入幾百萬元，“增加了近十倍的成本，而獲得一樣收益，這樣的投資性價(jià)比并不高�！蓖跽苷f，“目前還是要觀望一陣子�！�

　　記者觀察

　　當(dāng)需求開始變得無效

　　去年年底，本報(bào)曾大膽預(yù)測，今年四環(huán)以內(nèi)均價(jià)會(huì)漲至12000元/平米，不到一年，四環(huán)以內(nèi)均價(jià)直逼15000元/平米。與此同時(shí)，被眾多開發(fā)商和房價(jià)唱漲者作為論據(jù)最多的“堅(jiān)硬的需求”，卻出現(xiàn)了幾乎可以被稱為斷裂的定格。

　　沒錯(cuò)，很多人都有住房或投資的需求，北京更是海納了全國甚至全世界的“有需求者”，但是，當(dāng)價(jià)格開始遠(yuǎn)超承受力，投資回報(bào)率開始大幅降低甚至為負(fù)，兩限房之類的保障性政策開始沖擊市場，越來越多的人不得不放棄他們的購房或投資計(jì)劃，需求還是有效的嗎？

　　房價(jià)是否到頂？樓市是否面臨調(diào)整？需求、供給、宏調(diào)、心理，多重因素作用之下，沒有人可以預(yù)測未來，但我們對未來依然懷有熱切的期待，那就是希望“居者有其屋”，并且不用“砸鍋賣鐵”。

　　而所謂需求，從來都是分類的，也許我們應(yīng)該從此慎談“均價(jià)”。未來的房地產(chǎn)市場，將是類型和類型的區(qū)別，同類項(xiàng)目和項(xiàng)目的比拼，那樣才是有效的競爭，并達(dá)至有效的需求。（張曉玲 關(guān)爽 吳�；ǎ�