商業(yè)中心商鋪：“萬(wàn)金難求”

　　商業(yè)中心商鋪一般位于市區(qū)核心地段，規(guī)模大，周邊商業(yè)氛圍濃厚，客流量大，因而向來(lái)受到投資者的青睞。最典型的要數(shù)天河城廣場(chǎng)和中華廣場(chǎng)。天河城目前租金已高達(dá)1700元/m2。中華廣場(chǎng)雖有商鋪出售，但供應(yīng)量較少，現(xiàn)首層的售價(jià)為13萬(wàn)~16萬(wàn)元/m2，租金為1250元/m2/月，投資回報(bào)率達(dá)9.4%~15%。商業(yè)中心商鋪一般單價(jià)都比較高，投資成本大、適合投資預(yù)算大的投資者。由于供應(yīng)量不多，熱門商業(yè)中心的鋪位更是“萬(wàn)金難求”，如天河城的鋪位就只租不售，欲投資該類型商鋪就必須看準(zhǔn)時(shí)機(jī)。

　　社區(qū)商鋪：天河中心值得關(guān)注

　　社區(qū)商鋪具有較強(qiáng)的針對(duì)性，主要服務(wù)于社區(qū)范圍內(nèi)的人群，因此，投資時(shí)必須充分考慮附近樓盤的規(guī)模及入住率，還要分析該社區(qū)住戶的年齡層、消費(fèi)水平、行業(yè)的比例與分布等，以預(yù)期租金情況。近期備受關(guān)注的有天河南、六運(yùn)小區(qū)一帶的臨街社區(qū)商鋪，由于住改商的經(jīng)營(yíng)戶可以取得臨時(shí)執(zhí)照，吸引了更多投資者的目光。目前，天河南一路過(guò)半商鋪面積在100平方米以下，主要經(jīng)營(yíng)服飾，由于臨近天河城、宏城和正佳廣場(chǎng)，客流量充足，商品檔次也與其互補(bǔ)，天河南一路一線臨街鋪的租金已高達(dá)1000～1300元/m2，售價(jià)約14萬(wàn)元/m2，投資回報(bào)率高達(dá)10%以上。

　　另一值得關(guān)注的是珠江新城的社區(qū)商鋪，該區(qū)商鋪目前尚處于發(fā)展階段，升值潛力大，現(xiàn)時(shí)發(fā)展較成熟的有南國(guó)花園、力迅·上筑一帶的商鋪群，該地段商鋪售價(jià)約1.35萬(wàn)～2.5萬(wàn)元/m2，相比珠江新城昂貴的物業(yè)，商鋪更為投資者普遍接受，且隨著該地區(qū)眾多大型樓盤的交樓入住，人氣自然更旺，商業(yè)氛圍也會(huì)日益濃厚。

　　商業(yè)街商鋪：看好農(nóng)林下路

　　商業(yè)街商鋪應(yīng)該是大家最為熟悉的，目前廣州主要的商業(yè)街主要有北京路、上下九、江南西和農(nóng)林下路。商業(yè)街人氣旺，商業(yè)氛圍濃厚，不少投資者均想分一杯羹。目前北京路租金為1500～2600元/m2，上下九路500～1400元/m2，農(nóng)林下路300～600元/m2，江南西路400～750元/m2，回報(bào)率約在7%～10%之間。如一間農(nóng)林下路約30平方米的臨街商鋪，買入價(jià)格為120萬(wàn)元，租金達(dá)7000多元/月，投資回報(bào)率達(dá)7%，按照廣州市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃，農(nóng)林下路商業(yè)街將與附近的署前路、龜崗大馬路連成一片，擴(kuò)展成近1平方公里的商貿(mào)圈，由社區(qū)商圈升級(jí)為都市中心商圈，屆時(shí)，該商圈必定人氣更旺，商業(yè)氛圍更濃厚，商鋪?zhàn)饨鹨矔?huì)隨之上漲。

　　地鐵商鋪：客流量決定商鋪價(jià)值

　　地鐵商鋪隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)日漸成熟而發(fā)展起來(lái)的新型商鋪�？土髁渴菦Q定地鐵商鋪價(jià)值的重要因素，除地鐵站本身的客流量，還要考慮地鐵上蓋物業(yè)的情況，如能形成上下互動(dòng)的立體化組合，地鐵商鋪的升值潛力將大大提升。如流行前線及恒寶廣場(chǎng)的地鐵商鋪是很好的例子。流行前線作為地鐵站與中華廣場(chǎng)之間的橋梁，又聚集了不少時(shí)下流行服飾、飲食等商鋪，平時(shí)就擁有不少的地鐵人流，周六日更是人山人海，客流量絕對(duì)有保證，目前流行前線商鋪的租金約為700~1200元/m2/月。與流行前線相似，恒寶廣場(chǎng)地鐵商鋪有著較大的升值潛力，隨著負(fù)二層商鋪的開業(yè)，客流量不斷增長(zhǎng)，目前負(fù)一層租金約為500元/m2/月。

　　置業(yè)提醒：投資商鋪四大守則

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)人士表示，雖然目前商鋪市場(chǎng)利好因素眾多，商鋪投資形勢(shì)大好，但每類商鋪也有其特點(diǎn)，投資時(shí)必須多加留意，尤其是注意以下幾點(diǎn)：

　　1、明確是否有產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)是否清晰，如果是一手商鋪，必須確定開發(fā)商是否具有《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《房屋銷售(預(yù)售)許可證》，如是二手商鋪，則必須明確業(yè)主是否為商鋪的唯一產(chǎn)權(quán)人或者是共有產(chǎn)權(quán)人，如是共有產(chǎn)權(quán)的人話則必須所有產(chǎn)權(quán)人同意才能進(jìn)行買賣過(guò)戶。

　　2、商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍盡量廣泛，有部分行業(yè)承租商鋪必須具備特殊的硬件設(shè)施及獲得相關(guān)部門的批準(zhǔn)，如餐飲業(yè)，如果商鋪具有更廣泛功能的話則更容易出租。

　　3、投資商鋪跟著政府規(guī)劃走。政府規(guī)劃引導(dǎo)著城市的發(fā)展，只要緊跟著政府的規(guī)劃走，關(guān)注未來(lái)城市中心和商業(yè)狀況的規(guī)劃，對(duì)具有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)可大膽入市，其回報(bào)會(huì)更高。

　　4、根據(jù)預(yù)算和回報(bào)要求選擇商鋪。如果投資預(yù)算較少，可以選擇二線商鋪，如花都、番禺商鋪，這些商鋪目前售價(jià)較低，隨著各大型小區(qū)交付使用，消費(fèi)群越來(lái)越龐大，商鋪前景看好，但一般需要守1~2年的時(shí)間。如果投資預(yù)算較多，且希望回報(bào)率高些可以選擇一線鋪，如北京路、上下九商鋪，租金回報(bào)率基本可保持在6%。