“從10月上海各城區(qū)二手房成交量環(huán)比變化來(lái)看，除虹口、楊浦等次中心區(qū)域與9月持平，其他各區(qū)域均出現(xiàn)不同程度的下跌，這是繼今年3月以來(lái)出現(xiàn)的首次成交量下跌，這多是‘二套房貸’新政影響所致。”昨日，中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示。

　　事實(shí)上，政策組合拳效應(yīng)直接導(dǎo)致今年“銀十”成色不足，買賣的膠著、觀望的濃重成為今年“銀十”的主要特點(diǎn)。中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，10月上海樓市整體成交量比9月環(huán)比下降三成左右，與往年相比交易量下降五成，成交價(jià)格上，10月整體成交價(jià)格與9月基本持平。

　　昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從上海中原地產(chǎn)獲悉，從中心區(qū)域成交情況看，靜安區(qū)二手房市場(chǎng)受政策影響，成交量下降較為明顯，相比上月同期減少將近50%；長(zhǎng)寧古北板塊近期成交價(jià)格依然堅(jiān)挺，平均漲幅在15%左右，但成交量有小幅微降。而次中心板塊，由于多為自住客，成交量和成交價(jià)格均無(wú)太大變化。

　　造成10月成交低迷的原因，馬冀認(rèn)為，一是自今年年初以來(lái)，上海二手房保持快速上漲態(tài)勢(shì)，每月漲幅均在15%-20%，造成房東預(yù)期過(guò)高、買家急于購(gòu)房的心態(tài)，綜合因素影響使大量房源在一段時(shí)期內(nèi)集中消化，國(guó)慶后形成一個(gè)房源短缺的 “真空期”；其次，房東惜售現(xiàn)象依然存在，房東在沒(méi)有下一步投資計(jì)劃或投資方向前，一般不會(huì)輕易賣出手上房源，房東對(duì)新政出臺(tái)后的市場(chǎng)依然充滿信心。

　　第三，由于央行加息、限外令等多項(xiàng)政策影響，造成買家觀望。還貸壓力的提高、對(duì)后市的模糊概念，降低了買家的購(gòu)房欲望；加之“二套房貸”新政細(xì)則未公布，形成現(xiàn)階段整個(gè)二手房市場(chǎng)處于冷靜期，市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡不可避免，目前買賣兩方都處于觀望狀態(tài)。

　　馬冀認(rèn)為，后市上海二手房市場(chǎng)需求量依然保持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，盡管現(xiàn)階段買賣雙方均處觀望氛圍，造成近期成交量減少，但一旦二套房貸細(xì)則明朗之后，購(gòu)房者和房東雙方心態(tài)將發(fā)生明顯變化，屆時(shí)將推動(dòng)二手房市場(chǎng)再次復(fù)蘇，預(yù)計(jì)春節(jié)前后二手房市場(chǎng)將有所好轉(zhuǎn)。

　　滬二手房市場(chǎng)表現(xiàn)三大變化：

　　在成交逐漸清冷的市場(chǎng)上，上海二手房?jī)r(jià)也出現(xiàn)一定變化。

　　來(lái)自漢宇地產(chǎn)14個(gè)區(qū)域80余家門店的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前二手房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)人們預(yù)期的大幅下滑，但仍有以下幾個(gè)變化：

　　首先，價(jià)格從7、8月房東頻繁跳價(jià)，轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳百?gòu)房客戶不斷還價(jià)；其次，7、8月成交價(jià)普遍高于掛牌價(jià)，目前半數(shù)的成交價(jià)低于掛牌價(jià)；第三，與7、8月掛牌價(jià)不斷上漲相比，目前掛牌價(jià)有所下調(diào)。

　　漢宇地產(chǎn)分析認(rèn)為，以上三種情況，從一個(gè)角度說(shuō)，可以看作是新一輪調(diào)整之后房?jī)r(jià)回落的表現(xiàn)。從區(qū)域來(lái)看，寶山、閘北、普陀、閔行部分板塊表現(xiàn)比較集中，其價(jià)格差價(jià)基本在2%-5%左右。

　　滬二手房總體遇冷 自住板塊業(yè)主仍惜售

　　今年10月，上海樓市整體表現(xiàn)不盡人意，尤其是二手房市場(chǎng)成交量明顯下滑。但在一片走淡大勢(shì)下，仍有一些自住板塊保持著相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》昨日從漢宇地產(chǎn)獲悉，自住板塊中表現(xiàn)較為搶眼的有普陀金沙江板塊、徐匯南站長(zhǎng)橋板塊等。近3個(gè)月來(lái)，兩板塊的成交量都保持相對(duì)平穩(wěn)，成交量漲幅基本在20%左右。

　　據(jù)漢宇地產(chǎn)金沙江楊經(jīng)理介紹，金沙江板塊一直備受工薪階層青睞。與普陀長(zhǎng)壽、武寧等板塊高單價(jià)相比，金沙江板塊主力樓盤市場(chǎng)價(jià)基本在12000-14000元/平方米，隨著交通和配套設(shè)施的完善，房源性價(jià)比突出。近期金沙江板塊在售新盤房源較少。新房供應(yīng)量緊缺下，購(gòu)房者將目標(biāo)鎖定二手房，其中以規(guī)模較大的金沙雅苑、陽(yáng)光威尼斯及建德花園最為集中。其中，陽(yáng)光威尼斯成交價(jià)約10000元/平米，金沙雅苑在12500-15000元/平米。

　　部分自住板塊房源業(yè)主也出現(xiàn)惜售現(xiàn)象。以徐匯南站板塊為例，近來(lái)由于業(yè)主惜售，房?jī)r(jià)攀升較為明顯，如匯京佳麗苑7月成交價(jià)15000元/平米，而10月掛牌價(jià)已經(jīng)攀升至近20000元/平米；幽瀾苑成交價(jià)也從7月的12700元/平米，攀升至目前的13700-13800元/平米。(李麗)