央行于9月27日頒布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(359號(hào))，對(duì)第二套房貸款實(shí)行提高首付和利率的政策，使升級(jí)置業(yè)的自住者以及投資者的貸款初始成本及利息成本均出現(xiàn)顯著上升。雖然實(shí)施細(xì)則尚待制定，但業(yè)內(nèi)專家指出，該調(diào)控政策和加息一樣，改變?nèi)藗兊男睦眍A(yù)期，使利率風(fēng)險(xiǎn)成為購房決策中的一個(gè)主要衡量指標(biāo)。在高房?jī)r(jià)下，房貸新政無疑正在從首付和按揭兩方面削弱人們的住房購買力，進(jìn)而加重樓市的觀望氣氛。

　　新房：整體銷售出現(xiàn)回落

　　由于央行近期加大力度控制流動(dòng)性過剩，宣布各商業(yè)銀行對(duì)購買第二套房的個(gè)人執(zhí)行“首付款最低4成，貸款利率為基準(zhǔn)利率1.1倍”的新標(biāo)準(zhǔn)。目前各銀行陸續(xù)實(shí)施新標(biāo)準(zhǔn)后，對(duì)準(zhǔn)備購買第二套房的普通購房者抑制明顯。上周京城樓市未能延續(xù)節(jié)后放量升勢(shì)，出現(xiàn)小幅回落。

　　上周商品房簽約環(huán)比降19%

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月15日-21日，京城樓市商品房銷售未能延續(xù)前一周升勢(shì)，整體出現(xiàn)回落，有再次重回低迷之勢(shì)。

　　據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月15日-21日商品房銷售套數(shù)3525套，環(huán)比前一周下降19%。期房網(wǎng)上簽約3727套，與上周相比，下降15%。其中期房住宅簽約套數(shù)為3096套，環(huán)比前一周，下降19%�，F(xiàn)房銷售也呈現(xiàn)小幅回落，但現(xiàn)房住宅銷售套均面積環(huán)比前一周出現(xiàn)明顯上漲。其中現(xiàn)房網(wǎng)上簽約821套，與前一周相比，下降24%�，F(xiàn)房住宅簽約套數(shù)為429套，環(huán)比前一周，下降22%。

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理趙晨明指出，京城樓市未能延續(xù)節(jié)后放量升勢(shì)，出現(xiàn)小幅回落。首付提高但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)下降，未來京城樓市的銷售走勢(shì)，仍可能持續(xù)低迷。

　　不同類型項(xiàng)目影響不同

　　自從央行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)提高第二套房的首付成數(shù)后，不同類型的項(xiàng)目表現(xiàn)出不同的銷售狀況。記者調(diào)查了不少在售的項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)不同類型的項(xiàng)目受到的影響不同。

　　中高檔房受到的影響很大。因?yàn)椴簧偃速徺I這些項(xiàng)目是為了住房升級(jí)，改善生活條件，可是房貸成數(shù)提高，讓貸款壓力增大，不但不能提高生活質(zhì)量，反而下降了，所以有些人選擇退房。據(jù)記者調(diào)查，政策發(fā)布后，位于清河的某項(xiàng)目還特意為此召開了會(huì)議進(jìn)行討論。該區(qū)域的房子基本都是在10000元/平方米-20000元/平方米之間，屬于政策影響比較大的項(xiàng)目。據(jù)位于該區(qū)域的某項(xiàng)目的銷售人員透露，最近確實(shí)有退房的。另外，位于朝陽北路的部分項(xiàng)目也出現(xiàn)了退房的情況，退房的原因也是因?yàn)榉績(jī)r(jià)比較高，貸款成數(shù)提高后壓力過大。

　　據(jù)記者調(diào)查，位于亞奧板塊的某中高檔樓盤有訂房人陸續(xù)開始退房。據(jù)銷售人員介紹，目前該樓盤已經(jīng)接到了11戶退房申請(qǐng)，其中9戶的理由都因?yàn)槭堑诙�套房，房貸政策變化帶來的資金壓力太大。位于百子灣的沿海賽洛城則出現(xiàn)了退訂的現(xiàn)象，但是暫時(shí)還沒有退簽的。

　　另外，據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷郭女士表示，他們代理的一些項(xiàng)目中，已經(jīng)陸續(xù)發(fā)通知給那些尚未辦理完房貸的業(yè)主，凡是購買第二套房的，即便是已經(jīng)簽了合同的，貸款沒有辦下來的也要補(bǔ)交首付。這就使得不少購房人因?yàn)橘Y金壓力過大，而不得不選擇退房。

　　另一方面，價(jià)格非常高的和價(jià)位較低的房子基本都沒受影響。位于國家森林公園北側(cè)的世茂奧臨花園，目前在售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了27000元/平方米，并且大部分是多次置業(yè)，但是業(yè)主首付成數(shù)都比較高，所以基本沒有退房的。據(jù)其負(fù)責(zé)人介紹，有兩個(gè)業(yè)主因?yàn)檠悠诮环靠�，要求他們退房，可是業(yè)主就是不退。另外還有不少的一期業(yè)主，因?yàn)橛X得前排的房子更好，就又買了。位于回龍觀的東亞上北中心，十一期間推出景觀樓座4號(hào)樓，半個(gè)月內(nèi)銷售千余套，也沒有出現(xiàn)退房的。

　　二手房：整體受政策沖擊不大

　　北京二手房市場(chǎng)是以剛性的自住需求為主，投資性比例僅占12%左右，而359號(hào)文主要沖擊的是貸款購買多套房產(chǎn)的投資者，對(duì)于自住性需求其實(shí)影響不大。由于各大銀行對(duì)第二套房的界定存在著分歧和不一致，在實(shí)際的操作中，消費(fèi)者可以根據(jù)不同的情況規(guī)避第二套房的嚴(yán)厲政策，因此，新政的沖擊力受到了明顯的減弱。

　　成交量小幅下降

　　由于各大商業(yè)銀行對(duì)于第二套房的界定有自主權(quán)，而且各大銀行均是在國慶長(zhǎng)假后才陸續(xù)出臺(tái)細(xì)則；因此，截至10月22日，十一后至今的半個(gè)多月的市場(chǎng)狀況應(yīng)該說反映了359號(hào)文對(duì)市場(chǎng)的初步作用。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析，十一后的半個(gè)月，二手房成交量與9月同期相比僅下降了2.6%；同時(shí)，房源掛牌量上漲了12.5%，客戶登記量上漲了3.6%。實(shí)際數(shù)據(jù)反映了政策并沒有使市場(chǎng)產(chǎn)生震蕩，成交量?jī)H出現(xiàn)微降。另外，由于央行對(duì)第二套房的界定形成了三大基調(diào)；也由此引發(fā)了相應(yīng)的市場(chǎng)變化。

　　房源量出現(xiàn)一成左右的上漲，表明隨著調(diào)控的深入，房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加，投資者對(duì)于房?jī)r(jià)的心理預(yù)期因此出現(xiàn)了一定的下調(diào)；這樣，部分投資者開始選擇出售房源以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；從而增加了市場(chǎng)可售房源。另外，客戶量出現(xiàn)了小幅上漲，則反映出兩大現(xiàn)狀：一是目前市場(chǎng)的需求仍然旺盛，客戶需求并沒有受到實(shí)質(zhì)性的影響；二是部分客戶選擇暫時(shí)觀望，使得客戶量漲幅趨緩；因?yàn)槿绻麤]有提高首付款，按照北京市二手房的成長(zhǎng)速度以及金九銀十的旺季推動(dòng)，客戶需求量與房源量應(yīng)該能夠保持一成以上的增長(zhǎng)；客戶量漲幅趨緩說明部分客戶在新政后選擇觀望態(tài)度，而這種觀望態(tài)度將會(huì)延長(zhǎng)部分交易的成交周期。

　　公積金貸款成交量上漲

　　國慶假期過后，央行、銀監(jiān)會(huì)確定了界定第二套房的三個(gè)基調(diào)：公積金不列入第二套房考慮范圍、已結(jié)清原貸款且再貸款購房的仍可視作第一套、夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購房須算作第二套住房。由于第二套房的界定剔除了公積金，因此使用公積金貸款的消費(fèi)者出現(xiàn)了一定的上漲。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析，十一過后的半個(gè)月，公積金貸款面簽量與上月同期相比上漲了11%；公積金貸款成為許多貸款購買第二套房消費(fèi)者的首選；部分消費(fèi)者原本覺得公積金貸款手續(xù)比較麻煩，辦理時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，并不打算選擇公積金；但是新政出臺(tái)后，這部分消費(fèi)者經(jīng)過衡量，都做出了申請(qǐng)公積金貸款的選擇，因?yàn)橄啾壬藤J首付及利息的顯著增加，辦理公積金雖然麻煩一點(diǎn)，時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)，但也是值得的。

　　由于公積金本就有低息的優(yōu)勢(shì)，特別是在頻繁加息的情況下，公積金與商貸利率的差額不斷擴(kuò)大；加上今年以來公積金最高貸款額度提高、流程優(yōu)化、擔(dān)保費(fèi)率下降等措施出臺(tái)，公積金貸款正逐漸擺脫辦理步驟及時(shí)效冗長(zhǎng)的詬��；而公積金成為第二套房貸的避風(fēng)港后，公積金貸款成交量上漲成為必然；這種區(qū)別對(duì)待的政策將會(huì)使得選擇公積金貸款的消費(fèi)者不斷增加。

　　提前還貸者增多

　　央行對(duì)第二套房的三個(gè)基調(diào)中，已結(jié)清原貸款且再貸款購房的仍可視作第一套；因此，許多購買第二套房的消費(fèi)者，在沒有公積金貸款的情況下，為了避免第二套房嚴(yán)厲的政策，只能把第一套房出售或者是結(jié)清第一套房的貸款。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)，十一過后的半個(gè)月，同時(shí)登記賣房及買房的消費(fèi)者顯著增加，同比上漲了兩成左右；這是因?yàn)椋�以往部分消費(fèi)者往往有一套小戶型，出于置業(yè)升級(jí)的目的需要購買一套大戶型用于自��；由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，這部分消費(fèi)者并不急于賣掉小戶型，而是用于出租“以房養(yǎng)房”；但是359號(hào)文出臺(tái)后，這部分消費(fèi)者購買第二套房面臨著提高首付和利率的政策；為了籌集第二套房的首付，這部分消費(fèi)者只好把手中的小戶型先行出售，或者通過提前還款、轉(zhuǎn)按揭等方式把原小戶型貸款還清。

　　投資型買家減少

　　記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)了解到，10月的第二周，投資性購房比重從以往占總購房的16%至18%下降到13%；而自住購房的比例達(dá)到了87%，成為近兩年來北京自住用房購買比例最高的一周。

　　目前投資類型當(dāng)中酒店式公寓和寫字樓在新政推出后下降明顯，分別下降11.7%和9.8%。目前一些熱點(diǎn)區(qū)域望京、方莊、CBD地區(qū)購買第二套住房比例也出現(xiàn)了較為明顯的下降。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前望京地區(qū)購買第二套住房比例環(huán)比下降10.3%、方莊地區(qū)下降8.4%、CBD地區(qū)下降最為明顯，達(dá)到15%左右。

　　“我愛我家”副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，二手房貸首付比例提高對(duì)炒房有一定的抑制作用，因?yàn)槌捶咳藥缀醵际峭ㄟ^大量的貸款來實(shí)現(xiàn)資金運(yùn)作的，而所需支付的比例一旦提高，資金鏈必然緊張。

　　(記者 趙麗萍)