受啟用新版二手房合同、銀行個貸緊縮等各項相關(guān)政策的影響，7、8月份深圳二手樓市遭受重創(chuàng)，成交量大幅度下跌。而近期央行年度第四次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，再次給敏感的深圳樓市帶來沖擊。一方面持續(xù)加息會讓消費(fèi)者對房地產(chǎn)貸款成本上升的預(yù)期明顯增加，從而抑制購房需求，另一方面也會使消費(fèi)者對房地產(chǎn)銷售價格下跌的心理預(yù)期增強(qiáng)，加劇觀望心理。

　　市場上，綜合各大中介的統(tǒng)計看，進(jìn)入8月以來，二手樓市的觀望之風(fēng)越來越濃厚。以下是深圳幾大中介公司對成交情況的分析研究。

　　中聯(lián)

　　期待政策明朗緩解觀望

　　近期政府接連出臺政策抑制房價，限制境外人士及機(jī)構(gòu)購房的數(shù)量，銀行收緊房貸，降低貸款成數(shù)等一系列殺招迭出，成效漸顯。這一方面減少了市場需求量，抑制了炒房行為，另一方面增加了投資客的首付成數(shù)，擠占了資金，增加了炒賣成本。但同時，政策的實行也將部分居家客拒之門外。個稅即將出臺，市場普遍對這一政策的期望值很高，居家客持幣觀望者居多，市場觀望氣氛濃厚。

　　根據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心觀察，8月份二手樓市場成交量大幅下降，與7月份環(huán)比整個二手房市場萎縮五成，房價表現(xiàn)平抑，由于成交量不大，房價基本上與7月份持平。買賣雙方進(jìn)入博弈階段，在個稅政策進(jìn)一步明朗后，市場有望逐步平穩(wěn)。

　　根據(jù)7、8月份南山的市場成交反映，在7月底市場已明顯出現(xiàn)成交量下降，約減少三成之多，房價較6月份整體下降近5%。8月初二手樓成交量急劇下降，市場買賣交易成交稀少，但目前的二手市場并沒有出現(xiàn)放盤量大增、業(yè)主大幅降價的現(xiàn)象，8月份正式進(jìn)入買賣雙方相持的階段，這種情況可能要等到個稅出臺后才得以緩解。近期南山新開盤的三個項目蘭溪谷二期、后海公館、博海均沒有出現(xiàn)前期的搶購現(xiàn)象，但開盤價依然創(chuàng)出新高，其中以蘭溪谷二期為首，均價達(dá)到42000元/平方米，最高價達(dá)到99999元/平方米，由此可見地產(chǎn)開發(fā)商還是很看好后期市場，依然保持強(qiáng)勢的價位。

　　滿堂紅

　　二手樓市場形勢撲朔迷離

　　上半年，央行頻頻加息，深圳一些銀行已將按揭貸款首付比例提高至四成，部分銀行已全面停止辦理二手房按揭貸款，加上8月二手房新版合同的正式啟用，使得二手房的購買成本進(jìn)一步增加，致使樓市觀望氣氛日漸濃厚。

　　租賃市場火爆

　　與冷清的售賣市場相對應(yīng)的是火爆的租賃市場，8月租單成交量比7月有大幅增長。一些地鋪租單量呈跳躍式增長。在目前的市場情況下，大部分投資型業(yè)主紛紛要求把手上的物業(yè)放租以減輕還貸壓力。

　　下月或強(qiáng)征個稅

　　本月又傳個稅政策將于9月1日強(qiáng)制實施，如傳聞屬實，樓價探底指日可待，屆時深圳二手樓中介公司的經(jīng)營將面臨更大的壓力，或演變成中介行業(yè)的一次洗牌。

　　在投資型房源的調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在已有部分業(yè)主對“實收”有所松動，主動表示可以承擔(dān)部分稅費(fèi)，這預(yù)示著業(yè)主的強(qiáng)勢心態(tài)正慢慢松動，二手樓市從純賣方市場慢慢向買方市場平衡。

　　雖然在銀行收緊貸款、新版二手房交易合同啟用和將要出臺的個稅政策等利空因素的影響下，“十一黃金周”難見樓市黃金期，但我們相信，如果9月個稅政策如期實施，經(jīng)過一個多月的政策適應(yīng)期，在樓市供需關(guān)系的調(diào)節(jié)下，11至12月份市場將逐步回暖，深圳二手樓市場將更規(guī)范、發(fā)展得也更健康。

　　陽光新貴

　　成交量縮水掛牌價未降

　　7、8月份是三級市場“多事之秋”，在經(jīng)歷了一系列政策調(diào)整之后，二手樓市“如期”陷入低迷。坊間傳聞深圳9月將出臺“個稅”，按揭首付可能提至四成或更高，屆時樓市仍將處于觀望狀態(tài)，動蕩亦在所難免。

　　成交量下滑，有價無市

　　絕大部分中介公司在這兩個月成交量都大幅度下滑，但掛牌均價卻并沒有因為成交量的縮水而下降，甚至有些片區(qū)掛牌價還略有上升，但漲幅難與上半年同日而語。據(jù)深圳陽光新貴統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份的二手樓市變動較大，下半月較上半月交易情況有所好轉(zhuǎn)。這也可以看出置業(yè)者在觀望一段時間之后，又會紛紛出手。

　　二手樓市長期看好

　　陽光新貴營運(yùn)副總監(jiān)古利明認(rèn)為，在今后兩年內(nèi)，深圳二手房價格下跌的可能性很小，還將持續(xù)增長，但幅度應(yīng)當(dāng)不會像今年上半年一樣“瘋狂”，將逐漸走向平穩(wěn)、理性。

　　世華地產(chǎn)

　　自住型買家或可積極入市

　　目前，深圳二手樓市場處于一個政策適應(yīng)期，市場價格較為穩(wěn)定，短期炒房行為受到遏制，盤源數(shù)量增多，議價空間較大，是自住型客戶購房的一個好時機(jī)。市場調(diào)查表明，8月份以來，有不少自住型買家趁著目前的價格低點(diǎn)，積極入市。

　　觀望氣氛濃重成交價穩(wěn)中有升

　　自7月份以來，在宏觀政策調(diào)控的作用下，深圳二手樓市場觀望氣氛濃重，成交量下降明顯。據(jù)世華成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，7月份成交量環(huán)比下降約50%，而8月份上半月比7月份同期又下降約20%。與成交量的大幅下降相反，二手樓市場均價沒有如人們所預(yù)期的大幅下降，而是穩(wěn)中有升：8月份上半月全市二手樓均價為12869元/平方米，上漲幅度約2.3%。綜觀全市，除福田、南山、羅湖三區(qū)走勢平穩(wěn)，漲幅輕微以外，升值空間較大的寶安、龍崗、鹽田漲幅較大。

　　8月份這種“價格穩(wěn)中有升”的趨勢，引起了眾多二手樓潛在買家的注意。尤其是自住型買家，他們開始積極尋找機(jī)會入市。

　　投資客難見蹤影自住型買家增多

　　上半年深圳住宅投資狂熱，尤其是3、4月份，不少片區(qū)二手住宅的投資比例甚至超過了80%。但到了目前，由于房價高位運(yùn)行、市場并不十分明朗，還有不少不確定的政策因素，投資風(fēng)險加大，因此不少投資客開始選擇逐步離場，本月有限的買家中已經(jīng)很難看到投資客的蹤影，住宅投資迅速降溫。

　　同時，根據(jù)世華地產(chǎn)地鋪人員反映，由于目前整個市場都在觀望，本月不少業(yè)主放盤價格有所松動，反價現(xiàn)象很少出現(xiàn)，價格也開始有了下調(diào)的空間。因此在目前這種走勢不明朗的情況下，部分有剛性自住需求的買家由于擔(dān)心觀望過后價格會繼續(xù)上漲，而選擇在目前這個短期價格低點(diǎn)置業(yè)。