昨天是今年第三次加息后首個(gè)工作日，此次加息后是否會(huì)出現(xiàn)前兩次的轉(zhuǎn)存高峰？已經(jīng)辦好首付尚未辦理貸款手續(xù)的該執(zhí)行老利率還是新利率？雖然加息幅度不大，但2004年以來已累計(jì)加息六次，買房人的房貸負(fù)擔(dān)累計(jì)增長(zhǎng)幅度不算小，對(duì)于購(gòu)房人來說，選擇怎樣的貸款方式和房貸產(chǎn)品最省錢？記者約請(qǐng)銀行人士為此支招。
提前還貸轉(zhuǎn)存都不多
昨天是加息后第一個(gè)工作日，但像今年上半年加息時(shí)出現(xiàn)的客戶轉(zhuǎn)存高峰并未出現(xiàn)。記者在新街口建行、工行等看到，昨天來銀行辦理轉(zhuǎn)存業(yè)務(wù)的客戶很少。
興業(yè)銀行南京分行營(yíng)業(yè)部人士表示，昨天上午該行只有一名客戶辦理了轉(zhuǎn)存業(yè)務(wù)，而且該客戶是近期剛剛存的較大金額存款。興業(yè)銀行理財(cái)師認(rèn)為，客戶的這種操作手法是正確的：遇到加息，不必將所有存款全部拿出來轉(zhuǎn)存，以避免利息損失。
小碎步加息后貸款人累計(jì)房貸還款壓力逐漸加大。但記者昨天從省內(nèi)各大銀行了解到，提前還貸的客戶并不多。工行、民生銀行負(fù)責(zé)個(gè)人消費(fèi)信貸的人士分析認(rèn)為，主要原因有兩方面：一、從去年加息以來，就很少出現(xiàn)加息后大量提前還貸的情況，反而是年底年初時(shí)會(huì)出現(xiàn)提前還貸高峰，那時(shí)人們手中余錢比較多。二、即便有提前還貸的，也以普通工薪族為主，對(duì)于他們來說，盡管加息后每月房貸只增加了幾十元，但累計(jì)下來，負(fù)擔(dān)還是不小。
交了首付未必執(zhí)行老利率
一位剛購(gòu)房的消費(fèi)者向記者反映，自己在央行加息前就交了房貸首付款，但還未來得及辦理貸款手續(xù)，該按老利率還是新利率計(jì)算房貸利息呢？省中行消費(fèi)信貸部王欣告訴記者，銀行都是按貸款發(fā)放日的利率計(jì)算的，這在貸款合同中有規(guī)定。她解釋說，客戶從與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同到銀行放款，中間可能要經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間，比如客戶簽合同到交首付款，慢的可能要10天、20天，然后還要10天左右的購(gòu)房合同鑒證時(shí)間，之后才是向銀行遞交房貸申請(qǐng)材料，一般客戶交齊所有材料后，如果符合貸款條件，銀行會(huì)在七個(gè)工作日內(nèi)發(fā)放貸款。并非只要交了首付款就按交首付款時(shí)的老利率計(jì)算。不過，銀行人士也告訴記者，按照央行規(guī)定，無論是老客戶還是新客戶，從明年1月1日起，都將按新利率計(jì)算房貸還款額，受影響的也就是今年剩下幾個(gè)月的房貸利息，因此按新利率計(jì)算的房貸還款增加額絕對(duì)數(shù)并不大。省中行消費(fèi)信貸部王欣告訴記者，每次央行加息，該行房貸部門工作人員都要加班到12點(diǎn)，把全省符合貸款條件的客戶申請(qǐng)都批完，并把貸款發(fā)放出去，讓這些客戶都享受老利率。
等額本金法還貸壓力稍小
7月21日的加息是今年以來央行第三次加息，雖然單就每次來看，房貸客戶月供金額增加幅度尚可接受，但從三次加息總的來算，房貸利息負(fù)擔(dān)卻大大增加。以本金50萬元、貸款10年為例，按等額本息還款法，這次加息后每月應(yīng)還5619.82元，比今年第一次加息前每月還5504.44元足足每月增加了115.38元。按等額本金還款法，總利息增加了13845.85元。因此，對(duì)于房貸客戶來說，如何在長(zhǎng)期內(nèi)減輕負(fù)債壓力，已經(jīng)成為一個(gè)突出的問題。深圳發(fā)展銀行南京分行零售部吳開東建議，高收入客戶可采用等額本金還款法降低還貸壓力。他告訴記者，從還貸絕對(duì)數(shù)看，客戶采用等額本金還款法比采用等額本息法省利息，但是等額本金還款法并非適用于所有客戶，要根據(jù)各人的財(cái)務(wù)狀況，因?yàn)椴捎迷撨�款法開始時(shí)還的利息比較多，對(duì)收入低的客戶來說負(fù)擔(dān)太大。因此，一般只有客戶收入比較高，才建議采用等額本金還款法。
投資渠道多不必提前還貸
工行南京鐘山支行理財(cái)師尹媛媛告訴記者，客戶是否要辦理轉(zhuǎn)存，可按下面的公式來計(jì)算：合理轉(zhuǎn)存天數(shù)=360×存款年期×（新利率-舊利率)÷（新利率-活期利率)。
記者照此計(jì)算出的結(jié)果是，一年期存款的合理轉(zhuǎn)存天數(shù)為38天，二年期的為60天，即只要客戶存款天數(shù)不足這個(gè)數(shù)，轉(zhuǎn)存才是劃算的。另外，富國(guó)基金人士告訴記者，年內(nèi)仍有加息可能，預(yù)計(jì)時(shí)間在第三季度末或第四季度初。對(duì)此，銀行理財(cái)師表示，如果考慮到再次加息，那么客戶現(xiàn)在盡量不要存長(zhǎng)期定存。
李小姐還有7萬元按揭房貸沒還清，加息后她準(zhǔn)備將自己和老公的公積金賬戶中共3萬元拿出來提前還貸，同時(shí)又將“表現(xiàn)不好”的基金產(chǎn)品提前贖回了4萬元，準(zhǔn)備一次還清剩余的房貸。銀行人士指出，對(duì)于不愿投資的風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，一旦有了多余的資金，最先想到的就是提前還貸，專家提醒，盡管累計(jì)的房貸壓力在加大，但在目前股市行情向好、投資渠道相對(duì)較寬的情況下，普通工薪族提前還貸可能會(huì)使資金成本加大，并不劃算。
銀行人士認(rèn)為，現(xiàn)在基金及各類理財(cái)產(chǎn)品的收益率在提高，如果投資渠道可靠，收益率又能超過目前的房貸利率水平，就應(yīng)該更好地安排資金，不要急于提前還貸。畢竟，房貸是個(gè)人借貸成本最小的一種貸款品種，若將手中余錢全部用于還貸，將來若有需要重新申請(qǐng)貸款，資金成本會(huì)更大。銀行人士順便還提到了一個(gè)特殊情況：南京的“房蟲”與浙江等地不同，浙江炒房者手中有十幾二十套房子并不鮮見，而南京炒房者手中一般只有兩三套房，這些炒房者中提前還貸的并不多，說明他們的投資收益肯定是大于房貸利率的。（江燕平 陳春林 沈春寧）
