日前接到一些業(yè)主的電話，反映一些樓盤包租售房出現(xiàn)糾紛的情況。例如，北京延慶的某假日別墅，售房時(shí)曾經(jīng)許諾，代客出租房屋，以后每月固定返還租金，然而現(xiàn)在已經(jīng)拿不出錢來(lái)了。
還有一位于京城CBD區(qū)的高檔物業(yè)，承諾在兩年內(nèi)，每月給付高額租金回報(bào)，兩年后全額回購(gòu)房屋，結(jié)果房屋從來(lái)沒(méi)有租出去，開(kāi)發(fā)商僅僅給了兩個(gè)月租金回報(bào)，就沒(méi)錢了，并通知要拖延三個(gè)月付款……
這些樓盤，在售房時(shí)均許諾可以包租、付給租金回報(bào)、甚至可以回購(gòu)房屋。而購(gòu)房者的主要目的不是為了自住，而是為了獲取高額回報(bào)，這本質(zhì)上是一種投資方式。所以一旦出現(xiàn)無(wú)錢回報(bào)的情況，對(duì)購(gòu)房者打擊重大。
沒(méi)有高明的促銷就沒(méi)有買賣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供樓盤升值、投資回報(bào)的促銷方案，購(gòu)房者懷有投資目的，售后包租自然成為兩廂情愿的事。但為什么說(shuō)這里面又有很高風(fēng)險(xiǎn)呢？有幾個(gè)原因：
第一，凡是投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，因此世界各國(guó)對(duì)投資活動(dòng)無(wú)不重法詳規(guī)，嚴(yán)加監(jiān)管。包租是一種投資安排，卻又明顯缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)、監(jiān)管、防范等，比如這么多包租售房的樓盤，基本上看不到像樣的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與回報(bào)擔(dān)保，這顯然對(duì)投資人很不利。 像香港這樣房地產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)的地方，有《保障投資者條例》等法規(guī)明確禁止包租行為，而我國(guó)法律在這方面幾乎是空白，所以問(wèn)題一出則毫無(wú)約束，幾年前的上海包租糾紛蔓延就是明證。
第二，包租售房時(shí)，購(gòu)房者不太在意房屋市場(chǎng)價(jià)值，而僅考慮投資回報(bào)，所以房屋一般售價(jià)偏高，明顯不符合市場(chǎng)規(guī)律。如果樓盤高于相同地段的類似房屋，甚至高于同一小區(qū)未實(shí)行包租售房的同樣房屋，就要非常警惕了。因?yàn)椋@使得投資者的入市成本大增，也就非常危險(xiǎn)了。
第三，目前在宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫破裂的前兆，房屋售價(jià)上漲、租價(jià)下跌通常就是一個(gè)信號(hào)或者標(biāo)志。而所謂包租售房者，許諾的租金回報(bào)往往高得離譜，譬如某CBD小區(qū)100多平方米的房屋，許諾的每月租金回報(bào)達(dá)到2萬(wàn)多元，再考慮稅費(fèi)、成本、費(fèi)用等，你算算這套房屋要租到多少才能有錢給業(yè)主？根本不現(xiàn)實(shí)，也沒(méi)有可信的收入來(lái)支撐給業(yè)主的回報(bào)。這樣情形，怎么可能不出現(xiàn)危險(xiǎn)？
幾年前，建設(shè)部曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)一個(gè)《商品房銷售管理辦法》，其中第十一條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。這僅僅是一個(gè)建設(shè)部的規(guī)章，沒(méi)有什么強(qiáng)制效力。再加上這幾年房?jī)r(jià)上漲較猛，追漲殺跌乃投資人之本性，于是這種禁止性的規(guī)定，早就無(wú)人記得了。
但是，投資者甚至連最起碼的警惕或者防備都沒(méi)有。某郊區(qū)所謂度假酒店、公寓式房屋，在售房時(shí)，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上就已經(jīng)做好準(zhǔn)備要閃身了。
因?yàn)樵诤炗嗁?gòu)房合同的時(shí)候，是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽的。而在簽訂包租合同的時(shí)候，竟然是物業(yè)管理公司與購(gòu)房者簽訂的，也就是說(shuō)，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商是不承擔(dān)任何包租的義務(wù)與責(zé)任的。一旦無(wú)錢給付業(yè)主，業(yè)主只能找物業(yè)管理公司，而物業(yè)管理又有什么資本呢？
再者，物業(yè)管理公司也許干一年就走，又能奈何得了他？并且業(yè)主也沒(méi)有權(quán)利由于無(wú)法實(shí)現(xiàn)包租目的而解除合同，因?yàn)榘獠粯?gòu)成開(kāi)發(fā)商的承諾。
這樣，風(fēng)險(xiǎn)從一開(kāi)始就已經(jīng)注定要發(fā)生了。這種先天的問(wèn)題，事后再想補(bǔ)救極為困難。他就是沒(méi)有錢，你能怎么樣他？業(yè)主的獲利一下子沒(méi)有來(lái)源也沒(méi)有保障，房子雖然還在，但從投資的角度看很慘。
因此，購(gòu)房者要提高警惕，如果你購(gòu)買這樣包租的樓盤，那么看看是不是價(jià)格不合理地高、回報(bào)不合理地好、條件不合理地饞人，如果是這樣，請(qǐng)多思考。(郭玉濤)
