買(mǎi)過(guò)房子的人都知道，同一棟樓里不同樓層的價(jià)格是不一樣的，而同一樓層的不同朝向價(jià)格也會(huì)有區(qū)別。然而，近日筆者在中央路上的一家樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)朝東的房源要比同一樓層朝西的房源貴了1萬(wàn)元/平方米以上。同一樓層為何會(huì)出現(xiàn)這么大的差價(jià)？樓層差價(jià)巨大只是特例還是普遍現(xiàn)象？筆者為此進(jìn)行了一番調(diào)查。

　　同一樓層房源差價(jià)逾萬(wàn)

　　在中央路258號(hào)錦盈大廈項(xiàng)目的售樓現(xiàn)場(chǎng)，銷(xiāo)售人員告訴筆者該樓盤(pán)朝東的房源目前價(jià)格在2.4—2.5萬(wàn)元/平方米，而朝西的房源要便宜不少，只要1.4萬(wàn)—1.5萬(wàn)元/平方米。同一樓層不同朝向的房源為何單價(jià)會(huì)相差上萬(wàn)元？銷(xiāo)售人員對(duì)此的解釋是：“我們朝東的房源視野非常開(kāi)闊，而且直面玄武湖、紫金山等這些南京目前絕版的景觀資源，十分難得，來(lái)看房的客戶(hù)一看就很震撼。而朝西的房子基本是沿中央路一線的，景觀方面不能跟東面的房子比，因此出現(xiàn)這么大的差價(jià)也是很正常的。”

　　在錦盈大廈對(duì)面的天正湖濱，銷(xiāo)售人員表示其能看到玄武湖湖景的高層房源售價(jià)在1.8萬(wàn)—2萬(wàn)元/平方米，而10樓以下看不到湖景的房源均價(jià)只有1.5萬(wàn)—1.6萬(wàn)元/平方米。

　　而在近期正在銷(xiāo)售臨湖公寓的百家湖國(guó)際花園，筆者也發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)3月底推出的80套特價(jià)房均價(jià)在六七千元左右，最低的大概5000出頭，而其高區(qū)湖景房的價(jià)格則突破了8000元大關(guān)，最高的達(dá)到了9000元/平方米。同一棟樓因?yàn)橛^湖視野不同，高低樓層的差價(jià)最大也近4000元/平方米。

　　一般單層差價(jià)30-100元

　　從4000元/平方米到1萬(wàn)元/平方米，像百家湖國(guó)際花園和錦盈大廈這樣樓層差價(jià)如此懸殊的樓盤(pán)是否普遍呢？筆者對(duì)目前江北、江寧、河西、城北等板塊的多家在售樓盤(pán)展開(kāi)了進(jìn)一步的調(diào)查。

　　江寧東山鎮(zhèn)附近一家在售樓盤(pán)的售樓小姐表示，該項(xiàng)目最近推出了兩棟11層的小高層，“樓層差不大，只有30元/平方米，最低的1樓和最高的11樓的單價(jià)也只差了300元/平方米”；橋北一家大盤(pán)則基本是每?jī)蓪右粋�(gè)價(jià)，再往上的兩層增加50—80元/平方米；據(jù)河西一家樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員介紹，該樓盤(pán)在售的兩棟高層房源均價(jià)8700元/平方米左右，“這個(gè)價(jià)格的房子大概位于八九樓，高層的房子都是越高的越貴，往上一層大概要增加70—80元/平方米”；城北的贊成佳鄰美居是今年主城內(nèi)罕見(jiàn)的全部為多層住宅的新盤(pán)，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員表示與小高層和高層房源不同，多層住宅是中間樓層貴，兩頭的便宜，“從中間最貴的開(kāi)始，其他的樓層價(jià)格通常是逐層增減100元/平方米左右。”

　　調(diào)查結(jié)果顯示，目前南京樓盤(pán)的樓層差價(jià)基本在30—100元/平方米。即使都以18層的高層建筑來(lái)計(jì)算，同一棟樓的房源“剪刀差”也不超過(guò)1700元，相差四千元以上甚至上萬(wàn)的顯然只是特例。

　　景觀差異是定價(jià)關(guān)鍵

　　那么，樓層差價(jià)究竟是由什么因素決定的呢？一位資深業(yè)內(nèi)人士告訴筆者，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)前對(duì)每套商品房定價(jià)時(shí)要綜合考慮景觀環(huán)境、朝向、采光、戶(hù)型特點(diǎn)以及所處位置等諸多因素。

　　通常情況下，一個(gè)小區(qū)里距離中心景觀位置最近、觀景效果最好的那棟樓均價(jià)最高，位置稍遠(yuǎn)、景觀稍差的均價(jià)也稍低，而一棟高層建筑中則是樓層越高的越貴，景觀、朝向越好的越貴。

　　“可以說(shuō)景觀是第一原則，景觀變化越明顯，樓層差價(jià)越高�！痹摌I(yè)內(nèi)人士指出，像百家湖國(guó)際花園高區(qū)的湖景房視野會(huì)更開(kāi)闊，錦盈大廈同一樓層的房源因?yàn)樗�處位置的不同�?dǎo)致景觀也截然不同，因此會(huì)出現(xiàn)價(jià)格差距甚大的現(xiàn)象�！傲硗�，如果小區(qū)里一棟建筑物的5樓以下無(wú)論采光還是視野會(huì)受到前面建筑物的遮擋，而5樓以上的房源不存在這些問(wèn)題，那么5樓和5樓以上的房源雖然只差一層，但開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)具體情況進(jìn)行樓層定價(jià)，這樣也會(huì)出現(xiàn)較大的價(jià)格差異�！�