2月,上海市商品住宅成交78.76萬平方米,比1月48.81萬平方米增加61%。這一數(shù)字與2006年和2008年同期相比都增幅明顯,分別上漲26.91%和129.09%,與2007年基本持平。

　　借此數(shù)據(jù),以開發(fā)商為代表的賣方開始集體唱多,“樓市開始回暖”。

　　但各種渠道的數(shù)據(jù)都顯示,開發(fā)商今年存貨的壓力創(chuàng)下歷史新高。集體唱多,本意或是為了清貨。正如近日易居(中國)董事局主席周忻透露,多數(shù)開發(fā)商比往年提前近一個月啟動了全年營銷攻堅。“目前地價比高峰時跌了至少一半,但房價沒有跌這么多,盡快清貨回籠資金抄底土地比捂盤劃算多了。”

　　存貨重壓

　　周忻是在《中國房地產(chǎn)2008年年鑒》新書首發(fā)儀式上說了這番話,“今年大多數(shù)開發(fā)商的銷售存貨、回籠資金壓力都很大,盡管信貸有所松動,但今年房地產(chǎn)公司的主要資金來源依然是銷售回籠,首要任務(wù)就是清貨,其次才是展開其他融資嘗試�！�

　　進(jìn)入2月,全國大中型城市除蘇州成交量出現(xiàn)明顯下降外,其他城市則保持相對穩(wěn)定增長,個別出現(xiàn)較大幅度的上揚,環(huán)比增幅達(dá)到20%-50%之間。上海市場表面回暖表現(xiàn)更為明顯。易居中國·CRIC系統(tǒng)顯示,2月上海共成交豪宅(均價3萬/平方米以上)83套15074平方米,成交面積環(huán)比上漲45%,同比上升72%;據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部數(shù)據(jù)顯示,2月上海市二手房成交量較1月份有明顯放量跡象,增長近1倍左右。這成為開發(fā)商們集體唱多的背景。

　　但仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn),基于成交量回升的“回暖”論調(diào)并不站得住。首先是開發(fā)商降價帶來銷量上升。上海佑威數(shù)據(jù)顯示,2月全市商品住宅成交均價為12141元/平方米,相比1月出現(xiàn)了明顯的下跌,跌幅為13.94%。

　　其次,在約六成成交增量的背后是高達(dá)2.5倍的供應(yīng)暴增做鋪墊。2月上海全市商品住宅新增供應(yīng)面積為53.83萬平方米,比1月增加了248.41%。

　　另一個常識是,去年2月恰是春節(jié)期間,與今年春節(jié)后的2月成交量并不具有可比性。

　　土地低價誘惑

　　“年后,我們跑了很多地方,與開發(fā)商高層溝通,不少去年對拿地只字不提的企業(yè),也開始計劃今年要拿一些土地,只要有'好東西’,很感興趣�！敝苄锰寡�,拿地的話題,在有些開發(fā)商口中是一年多來首次被認(rèn)真提起。

　　同時,地方政府下調(diào)出讓價格后土地供應(yīng)的明顯放量,也為房企新增土儲帶來更多機會。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心對北京、上海、廣州等20個重點城市的土地招拍掛市場進(jìn)行周度監(jiān)測顯示,近期各地土地推出和成交量成倍放大。上周,全國20個大中城市中,北京、天津、杭州、無錫等12個城市共推出土地96宗,推出土地面積多達(dá)298.2萬平方米。其中,杭州和無錫開始放量推地,杭州推出20宗土地,環(huán)比增加186%,推出土地面積64萬平方米,環(huán)比增加167%。成交量也出現(xiàn)放大。上周,20個大中城市中,北京、天津、上海等12個城市共成交土地107宗,成交土地面積達(dá)到574萬平方米。

　　周忻表示,權(quán)衡下來可以發(fā)現(xiàn),與市場上低價購地的時機相比,捂盤并不可取。他表示,某地塊出讓價格,若以樓板價1萬元/平方米為標(biāo)準(zhǔn),在過去市場高峰時可能會競到2萬元/平方米出讓,如今出讓底價會下調(diào)至8500元/平方米左右,且多半底價出讓。

　　兩相比較,今年低價購地的誘惑盡顯。但關(guān)鍵是,手頭并無多少現(xiàn)金的開發(fā)商,首先需要盡快清貨,回籠資金,才能在土地市場機會出現(xiàn)時及時抓住。

　　“現(xiàn)在已不是談過冬的時候了,很多大企業(yè)如富力、恒大等,在思考的是重新起步抓住新一輪機遇的問題,并已悄然行動�！敝苄猛嘎�。

　　不過,去年一年的滯銷房源加上今年計劃新增量,存量依然是今年開發(fā)商最大的壓力,銷售是最大任務(wù)。

　　洲聯(lián)集團(tuán)提醒,連續(xù)數(shù)周的銷量升溫讓開發(fā)商們似乎看到了樓市的春天,部分開發(fā)商開始延遲新樓盤的推出,以獲取更大利益。這本無可厚非,但值得指出的是,如今成交量穩(wěn)步攀升主要得益于樓價整體價格的下滑,如果失去這一前提,后市發(fā)展或許不容樂觀。