“一口價(jià)”單位折扣高達(dá)18.8萬(wàn)元，元旦購(gòu)房送金牛，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成本價(jià)發(fā)售……元旦三天假期作為2009年的第一個(gè)小長(zhǎng)假，也是“國(guó)三條”出臺(tái)后的第一個(gè)長(zhǎng)假期，廣州樓市的爭(zhēng)客戰(zhàn)此起彼伏。雖然新貨新盤(pán)并不多，但開(kāi)發(fā)商亮出了花樣繁多的促銷(xiāo)措施，元旦樓市在熱熱鬧鬧中度過(guò)了三天，雖然還看不出具體的成交數(shù)據(jù)，但估計(jì)可以延續(xù)這兩月近8周緩慢回升的態(tài)勢(shì)。記者多方探市發(fā)現(xiàn)，盡管中心區(qū)樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)守萬(wàn)元之上，受到買(mǎi)家認(rèn)可的那些依然是單價(jià)7000～8000元/平方米的樓盤(pán)。

　　據(jù)估算，2009年廣州十區(qū)新增供應(yīng)約5.3萬(wàn)套，加上4萬(wàn)余套余貨，預(yù)計(jì)全年可售貨量逾9萬(wàn)套，供貨量依然充裕。在政策暖風(fēng)、交易暖風(fēng)的頻頻吹拂之下，2009年的樓市是“俯臥撐”還是“鯉魚(yú)挺”；將會(huì)觸及6300元/平方米的底線還是到達(dá)9000元/平方米的均價(jià)？各路專(zhuān)家進(jìn)行了大討論。

　　成交

　　哪些樓盤(pán)好賣(mài)？單價(jià)7000～8000元

　　記者走訪廣州各大在售樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，元旦期間，賣(mài)得最快的還是那些單價(jià)在7000元/平方米左右的樓盤(pán)。天河區(qū)的寶翠園和瑜翠園作為龍洞一帶的主力樓盤(pán)，單價(jià)都是在7000～8000元/平方米左右，成交速度極快。寶翠園均價(jià)8000元/平方米，元旦期間推出了部分特惠產(chǎn)品，成交可享受最高2.5萬(wàn)元的置業(yè)禮包，因此吸引了不少人氣。銷(xiāo)售人員介紹，元旦假期頭兩天特惠單位成交超過(guò)三分之一。

　　而瑜翠園人氣則更高。該盤(pán)的錦苑組團(tuán)均價(jià)7300元/平方米，新推的駿苑組團(tuán)均價(jià)則為6800元/平方米，元旦期間還推出了多重優(yōu)惠措施，適婚一族購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)產(chǎn)品可以享受4萬(wàn)元的優(yōu)惠。此外，還針對(duì)自駕車(chē)前來(lái)的看樓者贈(zèng)送100元加油卡的活動(dòng)。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，在這些優(yōu)惠促銷(xiāo)的帶動(dòng)下，元旦頭兩天該盤(pán)成交接近30套。

　　位處白云區(qū)的嶺南新世界，由于現(xiàn)場(chǎng)舉辦了豐富多彩的活動(dòng)，也吸引了不少市民參與，前來(lái)看樓的客戶也不少，其中以自駕車(chē)族居多。3日下午記者在銷(xiāo)控表上看到，經(jīng)過(guò)2天半的消化，推出的80套單價(jià)8000多元/平方米的新組團(tuán)單位，已售出超過(guò)七成。

　　在番禺區(qū)，南國(guó)奧園推出的果嶺八號(hào)高層單位，雖然整體均價(jià)達(dá)5800元/平方米，部分高層單位的單價(jià)突破了6000元/平方米，但每天依然有近10套的成交量。廣州雅居樂(lè)花園推出30多套5500元/平方米的一口價(jià)單位，但在實(shí)際成交中，卻是7000元/平方米左右的單位最熱銷(xiāo)。最新統(tǒng)計(jì)顯示，元旦三天該盤(pán)實(shí)際成交了30多套單位。此外，富力桃園的總價(jià)在70～85萬(wàn)元區(qū)間的兩房及三房單位是小長(zhǎng)假的銷(xiāo)售主力，三天時(shí)間售出40套。

　　陽(yáng)光家緣的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，在1日～2日兩天時(shí)間內(nèi)，全市10區(qū)成交量排在前三位的區(qū)域分別是番禺、增城和白云區(qū)，成交套數(shù)分別為95套、84套以及71套。在這實(shí)際的成交量當(dāng)中，單價(jià)在7000～8000元/平方米左右的樓盤(pán)仍是成交主力，可見(jiàn)市民最能認(rèn)可的價(jià)格區(qū)間正是7000～8000元/平方米左右。

　　價(jià)格

　　中心區(qū)樓盤(pán)價(jià)格：仍堅(jiān)守萬(wàn)元大關(guān)

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，老城區(qū)的樓盤(pán)雖然說(shuō)是有各種優(yōu)惠，但單價(jià)依然保持堅(jiān)挺，并沒(méi)有明顯的下調(diào)。以寶崗大道沿線在售的富力金禧花園、翠城花園、可逸豪苑三個(gè)樓盤(pán)為例，目前的單價(jià)依然維持在1.15萬(wàn)元/平方米左右的水平，可以說(shuō)基本上與開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格相差無(wú)幾，部分單位由于景觀樓層比開(kāi)盤(pán)時(shí)的單位要優(yōu)勝些，因此現(xiàn)在的單價(jià)更是比開(kāi)盤(pán)時(shí)高出了1000元/平方米左右。

　　位于中山大道的駿景花園雖然在元旦期間只接受買(mǎi)家登記，但單價(jià)在1萬(wàn)～1.2萬(wàn)元/平方米區(qū)間的新組團(tuán)依然吸引了過(guò)百名的買(mǎi)家進(jìn)行了認(rèn)購(gòu)登記。此外，像位處黃沙的逸翠灣這類(lèi)地鐵上蓋物業(yè)，雖然說(shuō)在元旦期間有價(jià)值4000元左右的金牛相贈(zèng)，但價(jià)格也依然堅(jiān)挺，維持在去年12月推新貨時(shí)期的水平，總體均價(jià)約1.6萬(wàn)元/平方米左右。

　　而位處天河中心區(qū)域的東方新世界，由于是天河區(qū)的熱銷(xiāo)盤(pán)，因此，目前均價(jià)也仍然穩(wěn)居在1.4萬(wàn)元/平方米的水平上。但盡管如此，看樓客也依然絡(luò)繹不絕地前來(lái)，記者在2日下午5時(shí)多前去看樓時(shí)，仍然有不少看樓者在等待參觀樣板房，而且看樓還需拿號(hào)排位，在記者離開(kāi)該盤(pán)時(shí)，留意到號(hào)碼已經(jīng)排到了90多號(hào)。

　　在元旦期間，一些老城區(qū)的樓盤(pán)為了增強(qiáng)買(mǎi)家的信心，甚至打出了不降價(jià)的承諾。位處荔灣老城的新盤(pán)新城市逢源軒的開(kāi)發(fā)商就在聲明中表示，為保護(hù)購(gòu)房者的利益，使房子保值升值，承諾不降價(jià)。聲明還指出，若業(yè)主發(fā)現(xiàn)在樓盤(pán)發(fā)售至交樓期間出現(xiàn)降價(jià)的情況，發(fā)展商將會(huì)100%補(bǔ)償降價(jià)差額給業(yè)主。

　　人氣

　　優(yōu)惠不論大小都有看樓者“捧場(chǎng)”

　　記者發(fā)現(xiàn)，元旦期間，不少樓盤(pán)的看樓客都明顯增加。

　　元旦第一天，清新恒大金碧天下開(kāi)盤(pán)，沿襲之前恒大御景半島及恒大山水城的開(kāi)盤(pán)做法，該盤(pán)再次以“園林實(shí)景＋準(zhǔn)現(xiàn)樓＋精裝修”、“開(kāi)盤(pán)必特價(jià)、特價(jià)必升值”，加上明星助陣的營(yíng)銷(xiāo)策略，并以額外特別8.5折成本價(jià)發(fā)售，吸引了近萬(wàn)購(gòu)房者到場(chǎng)。據(jù)悉，該盤(pán)當(dāng)天的銷(xiāo)售額達(dá)2.5億元。

　　位于寶崗大道的富力金禧花園，雖然在元旦期間沒(méi)有新貨推出，但開(kāi)發(fā)商卻亮出了“一口價(jià)”單位折扣高達(dá)18.8萬(wàn)元的招牌，推出了30套“一口價(jià)”單位，也吸引了不少市民的眼球。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，元旦三天，該盤(pán)除了30套“一口價(jià)”單位全數(shù)售罄以外，還額外售出了加推的28套“一口價(jià)”單位。

　　同是寶崗大道的翠城花園，雖然沒(méi)有大幅優(yōu)惠推出，不過(guò)，下訂的買(mǎi)家只要有舊業(yè)主介紹，而且按時(shí)簽約的話也能享受額外的5000元優(yōu)惠，同時(shí)，舊業(yè)主還可獲贈(zèng)2000元的物業(yè)管理費(fèi)。記者現(xiàn)場(chǎng)所見(jiàn)，不少看樓客都是一家大小前來(lái)看個(gè)仔細(xì)。位于廣州大道南的羅馬家園在元旦期間同樣也沒(méi)有特別多的優(yōu)惠推出，但“9000元/平方米一口價(jià)”的單位也同樣賣(mài)出了20多套。

　　今年樓市走向大PK

　　是“俯臥撐” 還是“鯉魚(yú)挺”？

　　悲觀論：將在底部徘徊

　　廣州社科院科研處處長(zhǎng)彭澎表示，2009年樓市在底部徘徊的可能性較大。最近國(guó)家集中出臺(tái)一系列樓市救市細(xì)則，總的感覺(jué)是，“地方慌了、中央松了、購(gòu)房者樂(lè)了、開(kāi)發(fā)商煩了、銀行順了�！敝醒胝�府還會(huì)出臺(tái)有關(guān)促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策，放松對(duì)房地產(chǎn)的政策管制將與“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”一致，保障性、普通型、自住型、改善型等仍是政策的主題詞。在這個(gè)過(guò)程中，地方政府會(huì)更積極一些，也會(huì)更激進(jìn)一些，畢竟財(cái)政減收的壓力越來(lái)越大。

　　彭澎認(rèn)為，2009年房?jī)r(jià)會(huì)見(jiàn)底，由于政策的影響，見(jiàn)底的速度可能會(huì)比原先的預(yù)期快一些；由于經(jīng)濟(jì)面的復(fù)蘇時(shí)間至少需要兩三年，加上經(jīng)過(guò)這一次沖擊，人們多少會(huì)理智一些，因此房?jī)r(jià)在底部盤(pán)旋、徘徊的時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一些。2009年的房?jī)r(jià)走勢(shì)將表現(xiàn)為：上半年見(jiàn)底，并出現(xiàn)明顯的成交量恢復(fù)；下半年房?jī)r(jià)可能有所反彈，但高度不會(huì)太大，而且有起伏。

　　周期論：處于熊市第二期

　　“2009年樓市肯定是熊市，現(xiàn)正處于‘熊市第二期’�！彪m然中央頻頻出臺(tái)利好政策，資深銀行業(yè)人士梁東暉對(duì)2009年樓市走向依然維持之前的觀點(diǎn)。他表示，在“熊市第二期”，偏遠(yuǎn)樓盤(pán)樓價(jià)反彈乏力，不斷向下，而藍(lán)籌樓盤(pán)(中心城區(qū)樓盤(pán)、市中心附近的江景盤(pán)等)的樓價(jià)或偶有反彈，但大方向仍是向下，時(shí)間很漫長(zhǎng)(約一年左右)。當(dāng)藍(lán)籌樓盤(pán)明顯下跌時(shí)，樓市才進(jìn)入“熊市第三期”尋底，“熊市第三期”也非常漫長(zhǎng)(約一年)。所以，2009年買(mǎi)房是很難保值的。

　　在他看來(lái)，廣州2008年年底樓價(jià)比10月份有所反彈的具體原因：一是部分私企老板關(guān)停企業(yè)后為資金尋出路，見(jiàn)到樓價(jià)已經(jīng)從高位明顯回落，進(jìn)場(chǎng)抄底；二是有部分人士發(fā)了年終獎(jiǎng)，投資渠道有限，選擇買(mǎi)樓置業(yè)。這些短期購(gòu)買(mǎi)力根本無(wú)法支撐樓市重新走強(qiáng)，應(yīng)屬“熊市第二期”的藍(lán)籌樓盤(pán)反彈，修正過(guò)快的跌速而已，當(dāng)反彈至年度均價(jià)附近后，樓價(jià)應(yīng)會(huì)再度回落，這叫“吻別”。相信樓價(jià)“吻別”9字頭后會(huì)再落一個(gè)臺(tái)階。

　　樂(lè)觀論：新十年的第一年

　　廣州維森置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張維倫看來(lái)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入僵持狀態(tài)：老百姓說(shuō)：降價(jià)才是硬道理；老板們則說(shuō)：誓死要做豬堅(jiān)強(qiáng)；因?yàn)橐庖?jiàn)不統(tǒng)一，后果很?chē)?yán)重。

　　張維倫將2009年樓市分為四季：2009年的春天將是冰火兩重天：政府救市政策接踵而至，在3月的“兩會(huì)”期間達(dá)到高峰；百姓降價(jià)預(yù)期日益高漲，房?jī)r(jià)在倒春寒中初探底；銀行信貸資金雨天抽傘，產(chǎn)業(yè)資金政策全面放開(kāi)；開(kāi)發(fā)商降價(jià)套現(xiàn)。而經(jīng)過(guò)夏天的“上躥下跳”和秋天的“爛尾房?jī)r(jià)二次探底”，2009年的冬天或者是傳說(shuō)中的暖冬。

　　張維倫總結(jié)說(shuō)，2008年的樓市是“自由落體”，2009年應(yīng)該不是“俯臥撐”，希望能成為“鯉魚(yú)挺”。因?yàn)榻?jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)五年的累積，老百姓憋了五年的購(gòu)房需求將在2009年爆發(fā)，有可能成為一個(gè)新的十年期的第一年。

　　新建住房創(chuàng)六年最低全年房源仍然充裕

　　廣州經(jīng)緯行研究中心估計(jì)，受2008年縮減開(kāi)工影響，2009年的新增貨量將創(chuàng)六年來(lái)最低。根據(jù)對(duì)廣州全市的樓盤(pán)跟蹤監(jiān)測(cè)估計(jì)，廣州十區(qū)2009年新增供應(yīng)約5.3萬(wàn)套，計(jì)560萬(wàn)平方米，比2008年下降35.7%。不過(guò)由于2008年市場(chǎng)低迷，在售余貨及抵押房多，余貨約有4萬(wàn)多套，加上2009年新推貨量，預(yù)計(jì)2009年廣州十區(qū)全年可售貨量逾9萬(wàn)套，供貨量依然充裕。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，上半年以中小戶型為主，中小戶型供應(yīng)約占六成；下半年，隨著90/70的政策或有放松，中小戶型比重略有下降。

　　去年末廣州樓市交易連續(xù)8周走強(qiáng)

　　來(lái)自經(jīng)緯地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示，廣州樓市自去年10月底最后一周跌到谷底僅698套的成交量之后，自11月份以來(lái)已連續(xù)7周走強(qiáng)，十區(qū)兩市的周交易量一直維持在1200多套，去年12月中旬已接近2000套。來(lái)自焦點(diǎn)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，廣州去年12月31日單日成交量高達(dá)308套，去年12月一掃樓市去年9月份僅3844套的低量，高過(guò)6000套，高達(dá)7693套，成為2008年的月度成交冠軍。

　　消費(fèi)群正在收縮？

　　在消費(fèi)環(huán)節(jié)上，廣州市同創(chuàng)卓越投資顧問(wèn)有限公司趙卓文表示，現(xiàn)在樓市的基礎(chǔ)消費(fèi)結(jié)構(gòu)已經(jīng)受到破壞，富豪們的資產(chǎn)都縮水了，忙著自救；有點(diǎn)積蓄的中產(chǎn)階級(jí)在股市套住了，成了“無(wú)產(chǎn)階級(jí)”。投資熱情在消退，現(xiàn)在只能依靠剛性需求，但不少?gòu)V州人已經(jīng)有一套房，2009年還有不少保障房出來(lái)，商品房市場(chǎng)在收縮。因而“2009年的樓市是很難恢復(fù)的”，他將6300元/平方米設(shè)為廣州樓市的底線。(王荔玨 黃濤 龍蕾 陳白帆 蔣悅飛)