今年上海樓市迎來了自2005年以來最大下跌幅度，辦公樓、商鋪、二手房市場均陷入低迷。昨天，中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，2008年上海二手房市場成交量連續(xù)下跌超過6個月，辦公樓市場空置面積急速上升，而商鋪市場也逆轉(zhuǎn)了連續(xù)多年供不應求的熱銷行情。

　　二手房市場成交萎縮

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2008年上海二手住宅成交面積約1316萬平方米，同比減少26.9%，全年二手住宅成交面積與2002年的水平相當。上海二手房房價微漲2.6%，二手住宅成交總價結(jié)構(gòu)中，總價80萬元以下的成交量占到70%左右，市場對于中低價房的需求占到絕大部分比例。而總價在300萬元以上的比例只占到3%左右。成交70平方米以下的中小戶型的比例是50%，70-90平方米的成交比例占到20%左右。

　　中原地產(chǎn)有關分析人士表示，2008年整體趨緊的宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場環(huán)境是造成二手房買賣成交量大幅萎縮的最根本原因。整個上半年為抑制通貨膨脹而采取的趨緊貨幣政策及財政政策，嚴重影響了購房者的購房熱情，購買意愿持續(xù)下滑，雖然接近年底趨緊政策放松，但今年房地產(chǎn)市場的整體低迷已無法逆轉(zhuǎn)。

　　辦公樓空置率超過10%

　　在宏觀經(jīng)濟衰退、眾多企業(yè)營運不佳的情況下，2008年，上海辦公樓市場買賣行情供求雙雙萎縮，租金下降、空置上揚。據(jù)統(tǒng)計，2008年1-11月，上海新增出售甲級寫字樓物業(yè)共6例，總面積為20.71萬平方米，同期成交量為13.26萬平方米，供求比為1.7：1。1-11月，乙級寫字樓共推出128萬平方米，共成交120.26萬平方米，同期總體供求比例為1.2：1，相比2007年164.97萬平方米的乙級寫字樓成交量萎縮了44.71萬平方米。

　　辦公樓租賃市場呈現(xiàn)先揚后抑的態(tài)勢，據(jù)統(tǒng)計，前兩季度，上海辦公樓租金平滑上漲，至2008年7月起，金融風暴的影響力顯現(xiàn)，租戶減少面積或干脆退租，甲級寫字樓租金普遍調(diào)低，使空置率明顯上升，自11月底，上海辦公樓空置率已達10.7%，與年初相比上漲3.5個百分點。

　　身處萎靡狀態(tài)的上海辦公樓市場明年困難和機遇并存。業(yè)內(nèi)有關分析人士表示，2009年，甲級寫字樓空置率將繼續(xù)上升，而為了保持一定的入住率，租金水平將繼續(xù)小幅緩降。

　　商鋪市場成交下降三成

　　上海商鋪市場同樣急轉(zhuǎn)直下，2008年1-11月，上海共推出217.82萬平方米的可售商業(yè)物業(yè)，供應量較2007年同期增長23.9%。其中，外郊環(huán)間共推出115.87萬平方米，占全部供應量比重為54%。從成交來看，2008年1-11月商用物業(yè)成交面積為139.19萬平方米,與去年同期環(huán)比下降30.2%,當期供求比為1.6：1，打破了去年商業(yè)項目供不應求的樂觀態(tài)勢。

　　中原地產(chǎn)有關分析人士表示，2009年，零售業(yè)市場的新增物業(yè)面積預計比今年稍有回落，為200萬平方米左右。銷售形勢不容樂觀，下滑趨勢較明顯。預計年成交量120萬平方米。嚴峻的銷售壓力可能促使部分開發(fā)商轉(zhuǎn)售為租，等待市場回暖。(記者 林勁榆)