價(jià)格持續(xù)上升 成交量有所下降———

　　對(duì)于我們大多數(shù)買不起城市豪宅的人,我們也不得不認(rèn)為,“豪宅”正在成為一個(gè)城市的名片,標(biāo)志著一個(gè)城市住宅品質(zhì)的上線標(biāo)準(zhǔn)。了解城市豪宅市場(chǎng),和買得起買不起無(wú)關(guān),一年中,城市豪宅的變化,預(yù)示著住宅價(jià)值的風(fēng)向變化。2008,姑且讓我們以30000元/平方米為限,看看北京豪宅的現(xiàn)狀。

　　●背景●

　　2008年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體蕭條,其中日子最為難熬的,是處于“樓市夾縫層”的普通住宅,其定價(jià)的“高不成低不就”,品質(zhì)的“嚴(yán)重同質(zhì)化”等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題在如今市場(chǎng)中暴露無(wú)遺,而向來(lái)領(lǐng)跑北京樓市,處于樓市價(jià)格體系“上層建筑”的城市高端住宅在市場(chǎng)大勢(shì)下又面臨著怎樣的現(xiàn)狀呢？調(diào)查表明,2008年,北京高端住宅市場(chǎng)也在一定程度上遭遇了與普通商品房相似的寒流,與過(guò)去的熱鬧尊崇相比確實(shí)“清冷”了不少,但由于城市高端住宅其本身獨(dú)有的特質(zhì):開(kāi)發(fā)商及購(gòu)買者實(shí)力、樓盤(pán)獨(dú)特高品質(zhì)、地段稀缺性、以及抗跌性強(qiáng)等多重優(yōu)勢(shì),依然在這場(chǎng)“暴風(fēng)雨”中保持了相對(duì)的穩(wěn)定。

　　●市場(chǎng)現(xiàn)狀●

　　價(jià)格持續(xù)上升成交量有所下降

　　來(lái)自世邦魏理仕的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2008年前三季度北京高檔公寓平均報(bào)價(jià)為人民幣29038元/平方米,同比增長(zhǎng)17.7%;高檔別墅平均報(bào)價(jià)為人民幣27925元/平方米,同比仍增長(zhǎng)了18.6%。但與此形成鮮明對(duì)比的卻是成交量的有所走低,三季度由于受奧運(yùn)會(huì)的影響,高檔公寓成交量降至2006年以來(lái)的最低點(diǎn),市場(chǎng)存量進(jìn)一步加大。因此有專家預(yù)測(cè),四季度和2009年進(jìn)入市場(chǎng)的高檔公寓項(xiàng)目大部分會(huì)選擇延遲入市時(shí)間,市場(chǎng)供應(yīng)投放速度將逐漸放緩。

　　而根據(jù)新浪、搜房等網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)顯示,盡管今年以來(lái)住宅銷售市場(chǎng)整體趨冷,但北京高檔公寓的供應(yīng)量卻較往年有明顯提高。據(jù)了解,前三季度高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng)量比去年同期有較大增長(zhǎng)。

　　“市場(chǎng)大勢(shì)不好是所有項(xiàng)目普遍面臨的現(xiàn)象,這是誰(shuí)也無(wú)法逃避的事實(shí),也許我們的房子過(guò)去一個(gè)月能賣50套,可現(xiàn)在只能賣20套。高端住宅市場(chǎng)目前來(lái)看,和普通住宅比,依然保持著明顯的相對(duì)穩(wěn)定�！睎|三環(huán)某高端公寓負(fù)責(zé)人表示。

　　30000元/平方米以上項(xiàng)目

　　保持堅(jiān)挺

　　12月19日,在東三環(huán)附近某高端公寓項(xiàng)目探盤(pán)時(shí)看到,售樓處依然比較冷清,盡管是周末,看房人仍寥寥無(wú)幾。銷售人員表示,高端住宅市場(chǎng)一向具有其穩(wěn)定特性,客群本就為“小眾”群體,看房人少也屬正常,但命中率卻比普通住宅要相對(duì)高很多。和周邊一些項(xiàng)目相比,該項(xiàng)目下半年以來(lái)銷售情況還算不錯(cuò),均價(jià)30000元/平方米出頭的精裝大戶型每月最少都能成交三四套,雖然受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響,高端客戶目前的看房和買房意愿確實(shí)不如過(guò)去強(qiáng)烈。但在產(chǎn)品和價(jià)格的契合度越來(lái)越高的情況下,高端住宅買家依然會(huì)果斷出手。

　　從近期北京高端市場(chǎng)的表現(xiàn)看,一些真正具有實(shí)力的高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺,未受到此輪調(diào)整的沖擊。經(jīng)過(guò)近一年的“量縮價(jià)滯”之后,北京的高端公寓保持強(qiáng)勢(shì),表現(xiàn)出了抗跌性,甚至部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目出現(xiàn)了價(jià)格的大幅補(bǔ)漲,單價(jià)最高年漲幅達(dá)90%,區(qū)域最高漲幅46%。調(diào)查顯示,目前市場(chǎng)售價(jià)在30000元/平方米上下的城市高端住宅,憑借著各自所獨(dú)具的特點(diǎn)而受到全國(guó)各地購(gòu)買者的青睞。

　　有的憑“奧運(yùn)效應(yīng)”火的,比如國(guó)奧村以“奧運(yùn)樓盤(pán)”的賣點(diǎn)在北京奧運(yùn)會(huì)之后價(jià)值進(jìn)一步提升,目前所剩約300套左右的房源均價(jià)在32000元/平方米上下。有因“黃金地段”而熱,CBD核心區(qū)的高端項(xiàng)目財(cái)富中心二期御金臺(tái),8月份項(xiàng)目新開(kāi)的一棟可售181套的精裝公寓,至目前已簽約70%以上,其成交均價(jià)高達(dá)近4萬(wàn)元/平方米。此外,銀泰中心的精裝公寓柏悅居目前也僅剩少量面積130、240平方米的一居或兩居,而其精品酒店式公寓柏悅府目前基本售罄。地處CBD核心區(qū)域的高端項(xiàng)目復(fù)地Peking House首府目前正式簽約35套,認(rèn)購(gòu)26套,累計(jì)銷售及認(rèn)購(gòu)額度達(dá)6億多元。

　　有的因產(chǎn)品類型稀缺而“俏”,如位于東直門(mén)內(nèi)大街的NAGA上院目前在售部分的精裝修現(xiàn)房均價(jià)45000元/平方米,戶型特色鮮明;位于海淀區(qū)西外太平莊的知名樓盤(pán)紫御府目前在售戶型較為齊全,由2棟10至13層板樓組成,包含平層、躍層、四聯(lián)排別墅等產(chǎn)品,主力戶型330平方米,每平方米精裝修均價(jià)33000元/平方米。還有的以人文景觀、公園資源或教育配套而“貴”,如臨近玉淵潭和中華世紀(jì)壇的緣溪堂均價(jià)40000元/平方米。

　　●共識(shí)●

　　品牌開(kāi)發(fā)商“押寶”高端產(chǎn)品

　　由于市場(chǎng)冷清,今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有往年“百花齊放”那般熱鬧繁榮,因此無(wú)論是品牌開(kāi)發(fā)商還是實(shí)力客群均把“賭注”押在了優(yōu)質(zhì)地段高端產(chǎn)品上。如龍湖地產(chǎn)目前主推的是中關(guān)村(000931,股吧)高端的產(chǎn)品唐寧ONE,每平方米定價(jià)在26000元左右;富力地產(chǎn)的首推產(chǎn)品則是順義高端項(xiàng)目富力灣。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在目前的市場(chǎng)背景下,普通住宅產(chǎn)品面臨較大的壓力,高端產(chǎn)品更易于表現(xiàn)出較強(qiáng)的支撐力。

　　什么樣的高端樓盤(pán)能在如今市場(chǎng)中持續(xù)被看好？“過(guò)去可能單價(jià)或者總價(jià)高,裝修好就被當(dāng)作豪宅,但現(xiàn)在絕對(duì)不行,需要考慮的因素越來(lái)越多,客戶的基本訴求本身也是動(dòng)態(tài)的�！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)肖勁認(rèn)為。

　　復(fù)地集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)曹偉則表示,除了樓盤(pán)的品質(zhì)好,地段優(yōu)外,稀缺歷史人文景觀也是消費(fèi)者最為關(guān)心的問(wèn)題。在市場(chǎng)不景氣的情況下,一流的歷史人文價(jià)值無(wú)疑成為高端樓盤(pán)更勝一籌的良好保障。據(jù)了解,該集團(tuán)位于西單核心位置的西絨線26號(hào)開(kāi)盤(pán)后一周成交就超過(guò)一億元。而在此之前提到的星河灣、Peking House首府官邸、柏悅居等項(xiàng)目,也都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。

　　一直被認(rèn)為是北京高端住宅“標(biāo)桿”項(xiàng)目的星河灣最近剛剛獲得“2008國(guó)際房地產(chǎn)”全球決賽唯一的亞太區(qū)“最佳公寓”獎(jiǎng)項(xiàng)。星河灣地產(chǎn)負(fù)責(zé)人梁上燕對(duì)目前的北京市場(chǎng)高端住宅市場(chǎng)提出了自己的看法,她表示目前的高端住宅市場(chǎng)確實(shí)也面臨著相當(dāng)?shù)臎_擊,但事實(shí)證明追求細(xì)節(jié)極致、精益求精的社區(qū)開(kāi)發(fā)態(tài)度依然是被市場(chǎng)廣泛認(rèn)可的,同時(shí)不少高端項(xiàng)目也在逆市中尋找更多的創(chuàng)新變化、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、優(yōu)化組合。據(jù)了解,星河灣地產(chǎn)此前和思源經(jīng)紀(jì)的合作就收到了很好的效果,思源經(jīng)紀(jì)在代理北京星河灣銷售后,已經(jīng)交上了一份令人滿意的“答卷”,9月份以來(lái)完成銷售簽約金額達(dá)兩個(gè)多億,在今年的高端住宅市場(chǎng)上依舊名列前茅。

　　●發(fā)現(xiàn)●

　　外地客戶“抄底團(tuán)購(gòu)”高端住宅

　　就在上周末,在星河灣采訪時(shí)正遇上了某網(wǎng)站牽頭組織的山西及鄂爾多斯企業(yè)家購(gòu)房團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)看房,據(jù)了解,這次總規(guī)模約200人的看房團(tuán)涉及到煤炭、羊絨、建筑等多個(gè)領(lǐng)域,大多數(shù)企業(yè)家身價(jià)不菲。4天時(shí)間內(nèi),他們集中觀看了星河灣、山水文園、紫御府、遠(yuǎn)洋公館等十多個(gè)均價(jià)在20000-30000元/平方米左右的高端項(xiàng)目,就在星河灣銷售現(xiàn)場(chǎng),多位客戶表示了強(qiáng)烈的購(gòu)買意向,其高品質(zhì)高口碑、區(qū)域核心地位是買房者下定決心的最主要原因。

　　●綜述●

　　城市高端住宅長(zhǎng)期看好

　　“在房地產(chǎn)市場(chǎng),普通住宅是此次危機(jī)的直接受害者,價(jià)格走勢(shì)進(jìn)入下跌周期已毋庸諱言。普通商品房市場(chǎng)由于需求面較大,且總價(jià)偏小,更有利于投機(jī)性資金的進(jìn)出,而對(duì)金融閘門(mén)的嚴(yán)控,尤其是針對(duì)第二套房貸之后的限制性政策,更多的是針對(duì)普通商品房市場(chǎng)出現(xiàn)的泡沫現(xiàn)象。而高端不動(dòng)產(chǎn),因?yàn)樾枨蟠笥诠┙o,因此具備了奢侈品的屬性,成深受避險(xiǎn)資金青睞的品種,也因此,在樓市政策調(diào)整之際,其價(jià)格、銷售速度所受影響相對(duì)要小很多�！敝性�地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示。

　　針對(duì)北京樓市高端住宅今后的市場(chǎng)走勢(shì),業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,由于目前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注和鼓勵(lì)僅表現(xiàn)在保障性住房和普通商品住房領(lǐng)域,高檔住宅市場(chǎng)未來(lái)仍面臨調(diào)整的壓力,開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格的試探調(diào)整和購(gòu)房者消費(fèi)意愿之間的博弈還將繼續(xù)。而目前銷售速度放緩,因此市場(chǎng)存量在不斷增大,雖然部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)放慢或縮減了開(kāi)發(fā)速度和開(kāi)發(fā)面積,但目前整體市場(chǎng)的局面在短期內(nèi)很難得到扭轉(zhuǎn),市場(chǎng)觀望氣氛在高端住宅中也還將持續(xù)。因此,在四季度及明年,北京高檔住宅的平均成交價(jià)格將進(jìn)一步回落,但整體平均價(jià)格仍將高于2007年水平。

　　專家同時(shí)指出,隨著北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和土地開(kāi)發(fā)政策的深入實(shí)施,北京樓市已經(jīng)迎來(lái)一個(gè)高端住宅嚴(yán)峻競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。只有那些綜合品質(zhì)優(yōu)、具有稀缺價(jià)值的樓盤(pán),才能在日漸激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出,這也是京城高端住宅持續(xù)長(zhǎng)期看好的重要原因。(邱旸)