北京三環(huán)以?xún)?nèi)地區(qū)評(píng)估價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，三環(huán)以外的大部分地區(qū)平均下調(diào)5%-8%

　　北京多數(shù)地區(qū)的二手房評(píng)估價(jià)正被頻繁調(diào)低，分析人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)下調(diào)的趨勢(shì)已經(jīng)引起銀行警覺(jué)，此舉將有利于降低房?jī)r(jià)下滑帶給銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　剛簽完二手房買(mǎi)賣(mài)合同，等待銀行批貸的劉先生突然接到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司打來(lái)的電話，稱(chēng)他所購(gòu)買(mǎi)房子的評(píng)估價(jià)已經(jīng)下調(diào)，為此劉先生需要多支出首付款3萬(wàn)余元。

　　“我要買(mǎi)的房子原來(lái)的評(píng)估價(jià)是每平方米1萬(wàn)元，按照三成的首付比例，只需要支付30萬(wàn)就行。但是經(jīng)紀(jì)公司的人告訴我房子的評(píng)估價(jià)已被調(diào)整為每平方米9000元�！眲⑾壬�說(shuō)這個(gè)消息讓他感覺(jué)有些突然，此時(shí)距離他提交貸款申請(qǐng)資料還不到一個(gè)星期。

　　依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的說(shuō)法，由于劉先生所購(gòu)買(mǎi)的小區(qū)處于望京地區(qū)位置較好的地段，又是房齡在五年內(nèi)的次新房，評(píng)估價(jià)比較“幸運(yùn)”地被小幅調(diào)整，一些建成于上世紀(jì)80年代的老房子，評(píng)估價(jià)被調(diào)整的幅度更大。

　　劉先生的遭遇并非個(gè)案，凱勝經(jīng)略的市場(chǎng)總監(jiān)馮雪青在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，望京地區(qū)并不是北京唯一調(diào)低二手房評(píng)估價(jià)的區(qū)域，北京大多數(shù)地區(qū)的二手房?jī)r(jià)均出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。

　　作為替買(mǎi)房人向銀行申請(qǐng)貸款的機(jī)構(gòu)，凱勝經(jīng)略早已感覺(jué)到貸款收縮的壓力。為了達(dá)到幫助買(mǎi)房人申請(qǐng)更多貸款的目的，資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)在替二手房的買(mǎi)房人辦理貸款時(shí)會(huì)比較不同評(píng)估公司給出的評(píng)估價(jià)，選擇其中給出的評(píng)估價(jià)最高的機(jī)構(gòu)，但進(jìn)入11月后，馮雪青發(fā)現(xiàn)大部分評(píng)估機(jī)構(gòu)都調(diào)低了二手房的評(píng)估價(jià)。

　　“以前我們每個(gè)月都會(huì)從評(píng)估機(jī)構(gòu)拿到不同的評(píng)估價(jià)，每個(gè)樓盤(pán)都有相應(yīng)的價(jià)格區(qū)間，銀行放貸時(shí)不會(huì)超出其上限，以前這個(gè)價(jià)格一個(gè)月都不會(huì)有變化，但是現(xiàn)在調(diào)整的頻率變得非�？�，平均三天就有變化�！瘪T雪青說(shuō)，由于調(diào)整頻率過(guò)于頻繁，公司已經(jīng)不再向買(mǎi)房人承諾能申請(qǐng)到多少貸款。

　　偉嘉安捷的工作人員也有同樣的感受，她對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，“評(píng)估機(jī)構(gòu)主動(dòng)調(diào)整評(píng)估價(jià)的事情以前也發(fā)生過(guò)，但是都是調(diào)高評(píng)估價(jià)，調(diào)低評(píng)估價(jià)的事情并不多�！�

　　她指出，北京三環(huán)以?xún)?nèi)地區(qū)評(píng)估價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，三環(huán)以外的大部分地區(qū)都出現(xiàn)評(píng)估價(jià)下調(diào)現(xiàn)象，平均下調(diào)5%-8%之間。

　　事實(shí)上，自今年5月份北京房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下滑趨勢(shì)后，評(píng)估機(jī)構(gòu)就已經(jīng)調(diào)低了一些區(qū)域二手房的評(píng)估價(jià)，但一直都局限在郊區(qū)的少數(shù)樓盤(pán)，大面積調(diào)低評(píng)估價(jià)還是首次。

　　由于二手房買(mǎi)賣(mài)的特殊性，銀行對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行放貸時(shí)通常會(huì)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估價(jià)，而不是像新房一樣按購(gòu)房的總房款發(fā)放貸款。依據(jù)房子情況不同，評(píng)估價(jià)往往要比總房款低10%—20%，這意味著多數(shù)買(mǎi)房人通常只能從銀行獲得總房款70%—60%的貸款。

　　此外，一些買(mǎi)房人為了避稅，通常選擇多支付首付款，以達(dá)到降低總房?jī)r(jià)的目的，導(dǎo)致出現(xiàn)大量“陰陽(yáng)合同”�！巴ǔ６�手房買(mǎi)賣(mài)中會(huì)有三份合同，一份提交給銀行申請(qǐng)貸款，一份給建委報(bào)稅用，還有一份是真實(shí)的成交價(jià)，作為買(mǎi)賣(mài)雙方交易的憑證�！�

　　因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中客觀上扮演了替銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用。除建設(shè)銀行有專(zhuān)屬的評(píng)估公司外，其他銀行多將評(píng)估工作外包給評(píng)估公司。

　　記者致電多家評(píng)估機(jī)構(gòu)，希望了解其調(diào)低評(píng)估價(jià)的原因，以及未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)調(diào)低評(píng)估價(jià)格，評(píng)估機(jī)構(gòu)均婉言拒絕了記者的采訪。

　　但是多數(shù)接受記者采訪的人均認(rèn)為，評(píng)估機(jī)構(gòu)調(diào)低評(píng)估價(jià)與房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)日益明顯有關(guān)，主要是為了幫助銀行控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　“銀行強(qiáng)化貸款風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)早在去年年底就已經(jīng)開(kāi)始，之前許多證明銀行都表示可要可不要，現(xiàn)在變成非要不可，包括買(mǎi)房人的工資條、完稅證明、財(cái)產(chǎn)(車(chē)、存款、股票、債券等)證明，甚至要求買(mǎi)房人提供學(xué)歷和職稱(chēng)證明�！敝�情人士透露，評(píng)估機(jī)構(gòu)并不會(huì)主動(dòng)調(diào)低評(píng)估價(jià)，銀行“開(kāi)會(huì)”向評(píng)估機(jī)構(gòu)施壓，要求其調(diào)低評(píng)估價(jià)才是導(dǎo)致出現(xiàn)評(píng)估價(jià)全面下調(diào)的關(guān)鍵因素�！按送�，房?jī)r(jià)下滑趨勢(shì)越來(lái)越明顯是另一個(gè)重要原因”。

　　對(duì)于未來(lái)評(píng)估價(jià)的走向，多數(shù)資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)表示并不樂(lè)觀。西城一家專(zhuān)業(yè)辦理貸款的企業(yè)負(fù)責(zé)人私下告訴記者，這樣的調(diào)整至少會(huì)持續(xù)半年，“除非房?jī)r(jià)反彈，否則評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)繼續(xù)調(diào)低評(píng)估價(jià)�！�(記者 張一鳴 )