在這個地產(chǎn)冷冬里，“無理由退房”正成為開發(fā)商熱炒的概念。

　　本報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從8月份開始，北京共有東亞三環(huán)中心、海棠公社、中體奧林匹克花園、首開·常青藤、里外里公寓、北京INN等近10個樓盤推出無理由退房。雖然各項目執(zhí)行的標準各不相同，但其終極目的就是通過此承諾，來吸引更多的購房者出手買房。

　　不過在房價下行的階段，無理由退房似乎對購房者的吸引力并不太大。調(diào)查顯示，除東亞三環(huán)中心、海棠公社等幾個項目促進銷售外，其他項目收效甚微。

　　變化 無理由退房逐步升級

　　限定時間更靈活，一次性付款及按揭均可退房；目的是撬動冷清銷售

　　北京天鵝灣策劃總監(jiān)趙語錄，是較早關(guān)注無理由退房的業(yè)內(nèi)人士。據(jù)其介紹，北京今年首推無理由退房的是東亞三環(huán)中心。

　　事實上，“東亞版”無理由退房是有多種限制的，比如規(guī)定時間內(nèi)退房、必須是一次性付款等有要求。

　　此后，推出無理由退房的開發(fā)商數(shù)量明顯增加，“退房宣言”也在一次次升級。開發(fā)商開出的條件也從限定為收房前一個月退房、補償利息退房，到最后根據(jù)風險進度隨時無理由退房。對于付款要求，也從一次性付款擴大到按揭貸款也可辦理。開發(fā)商提供的無理由退房要求看似越來越寬泛。據(jù)了解，目前無理由退房“最高版本”是“海棠公社版”。

　　“海棠公社版”的無理由退房是，開發(fā)商自發(fā)邀請公信機構(gòu)對其項目進行監(jiān)督，從購房環(huán)節(jié)開始，直至收房后的使用環(huán)節(jié)，購房人將享受到開發(fā)商提供的全程保障體系，中間即使出現(xiàn)風險，客戶仍可選擇零成本退出，其所投入的資金不會受到任何損失。

　　“無理由退房版本越來越全面，主要是開發(fā)商通過此承諾，重新啟動購房者購買信心，進而撬動銷售�！壁w語錄對記者說。

　　反應(yīng) 購房者并不買賬

　　有購房者寧愿選9.7折優(yōu)惠；業(yè)界稱，買房最主要是對產(chǎn)品、價格認可

　　記者采訪中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)項目的無理由退房均遭遇無人問津的尷尬。位于南城的某項目推出不到一個月，開發(fā)商主動宣布取消。據(jù)知情人士透露，取消的原因是開發(fā)商對后期產(chǎn)品推出降價及無理由退房的活動，引起前期業(yè)主前來“維權(quán)”。

　　據(jù)了解，里外里、北京INN、中體奧園等項目，均未出現(xiàn)主動簽約無理由退房協(xié)議的購房者。而收效較好的則僅有東亞三環(huán)中心、海棠公社等幾個項目。

　　中體奧林匹克花園管理集團總裁陳順告訴記者，中體奧園近期開盤當天推出86套房源，均價7500元/平米，目前認購了50多套。“我們給購房者準備了兩套方案，或選擇無理由退房，或選擇享受9.7折的優(yōu)惠。最后購房都選擇了后者�！睂Υ耍�陳順分析，是項目足夠低的價格使購房者有信心。

　　多位業(yè)內(nèi)人士分析認為，雖然無理由退房對購房者是一種信心保證，但只沖著該承諾而購房的人并不多。北京華僑城營銷總監(jiān)宋翔華表示，選擇房子首先是考慮對產(chǎn)品的認可度，無理由退房則僅僅是一個附加因素，不會起到?jīng)Q定作用。

　　即使是受到購房者青睞的海棠公社，其主要因素仍舊是項目的性價比高，7800元/平米，“即使不推出無理由退房仍會受追捧�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如是說。　B10-B11版采寫/本報記者 張學(xué)冬 李宛霖　　新京報插圖/王璇

　　- 利弊剖析

　　好處 “有承諾更好”

　　很多購房者認可“無理由退房”的原因是“有了定心丸”。

　　購房者張先生就表示，相對沒有承諾無理由退房的項目來說，承諾了的肯定要好一些。因為如果房價下降，他可以將房子退掉；如果房價上漲則留下來，房子也保值甚至升值了。

　　風險 開發(fā)商破產(chǎn)，退款無門

　　焦點房地產(chǎn)網(wǎng)進行的網(wǎng)民調(diào)查中，65%的網(wǎng)友認為開發(fā)商推行“無理由退房”的目的是“資金鏈緊張、變相融資”，62%的網(wǎng)友認為“無理由退房”存在的主要問題是“開發(fā)商誠信”和“相關(guān)政策不健全”。

　　業(yè)界人士指出，無理由退房存在的風險如下：

　　1、開發(fā)商破產(chǎn)或逃跑；2、開發(fā)商約定時間的限制模糊；3、補償金計算不一；4、退房手續(xù)成本支出；5、政策支持變化。

　　- 算賬

　　按揭一年退房損失3萬多利息

　　目前無理由退房模式中，分補償型及不補償型兩類。補償型是業(yè)主退房時可獲開發(fā)商支付的一定補償金，標準大多為已付房價款日萬分之二，以補償業(yè)主房款利息。而不補償型則是開發(fā)商不給予已付房款的利息補償。此外，開發(fā)商均表示，購房、退房過程中所產(chǎn)生的印花稅等費用由購房者承擔，不過這些費用不大。

　　所以，即使購房者選擇在收房前退房，也是會有損失的。

　　以胡女士購買一套100萬元的房屋，選擇無理由退房為例。

　　1、如果是一次性付款，那么胡女士直接損失的就是購房至退房期間的存款利息的損失。

　　目前多數(shù)項目的無理由退房提出時間是一年后，如果按照一年計算的話，目前一年期的存款利率是2.25%，胡女士的損失是2250元。

　　2、如果是按揭貸款，則將損失更大一筆利息。以胡女士辦理了20年期的80萬元的等額本息按揭貸款計算。按照最新的貸款利率基準，胡女士每個月的還銀行月供是4968元，其中一年的本金總額是25852.5元，一年的利息總額是33768.3元。如果開發(fā)商承諾只退還本金的話，那么20萬存款利息450元，以及80萬貸款第一年的利息33768.3元，胡女士的損失是450+33768.3=34218.3元。

　　- 風險提示

　　據(jù)記者了解，目前開發(fā)商提供的無理由退房中，多數(shù)未有關(guān)于第三方擔保的協(xié)議。

　　北京美亞聯(lián)合地產(chǎn)營銷機構(gòu)總經(jīng)理王鑫認為，雖然出現(xiàn)破產(chǎn)的開發(fā)商數(shù)量較少，但風險依然存在。“如果開發(fā)商在交房時，房價大跌，結(jié)果購房者都去退房，開發(fā)商將要在短期內(nèi)拿出數(shù)額巨大的款項，這個數(shù)額可能超過億元。從目前開發(fā)商現(xiàn)狀來看，很少有開發(fā)商能在短期內(nèi)一次性拿出上億元的資金。如果這樣的話，開發(fā)商對購房者承諾的退房，將可能會因為其無錢退還而被擱淺。甚至需要通過漫長的法律訴訟程序來解決。這對購房者來說是一個潛在的巨大風險�！�

　　此外，目前多數(shù)項目是由項目公司開發(fā)的，如果該項目在后期推出無理由退房。開發(fā)商無錢退還款項，那么這個時候，購房者所能獲得的資金就只能是開發(fā)商項目公司的注冊資本金，如果其注冊資本金少，那么購房者也難以獲得應(yīng)有的退款。

　　因此，王鑫認為，購房者和開發(fā)商簽訂無理由退房協(xié)議的時候，最好要求開發(fā)商提供第三方擔保。萬一開發(fā)商在退房期內(nèi)無法按時退還房款，則由擔保方提供。“第三方擔保最好是具有國有背景的實體，開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司不應(yīng)該成為其擔保方�！蓖貊巫詈筮@樣說。(作者:張學(xué)冬 李宛霖)