部分寫字樓降租后吸引了更多租戶的進(jìn)駐

　　雖然珠三角企業(yè)倒閉潮未波及到廣州，但在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下，廣州部分企業(yè)的日子也并不好過(guò)。特別是對(duì)2009年預(yù)期的悲觀，使眾多企業(yè)更勒緊褲帶過(guò)日子。一些企業(yè)趁著原租賃合同的到期，紛紛尋找租金更便宜的寫字樓。

　　寫字樓方面，為避免空置率上升、留住租戶甚至吸引到更多租戶，普遍采取了降低租金的做法。中立地產(chǎn)11月份的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，廣州租賃較活躍的寫字樓中，有約53%租金環(huán)比出現(xiàn)下降，下降幅度最大的達(dá)到了27.64%(見附表)。不過(guò)，利好的消息是，這些租金下降的寫字樓，空置率環(huán)比都有所下降。

　　租金的下降，同時(shí)寫字樓的買賣也比較困難，還使廣州寫字樓出現(xiàn)了奇怪的“圍城”現(xiàn)象：有人準(zhǔn)備轉(zhuǎn)租為售；有人卻準(zhǔn)備轉(zhuǎn)售為租。

　　　降租確實(shí)能吸引租戶

　　10月份開始，廣州寫字樓市場(chǎng)開始出現(xiàn)比較明顯的租金下跌狀況，幅度在10%左右。且業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為這種狀況只是“冰雪剛?cè)诨�”，在大的�?jīng)濟(jì)層面短期內(nèi)難以改觀的情況下，這種狀況會(huì)繼續(xù)下去。

　　果然，到了11月份，這種狀況更加明顯。連中信廣場(chǎng)、富力盈隆廣場(chǎng)等標(biāo)志性寫字樓，租金都出現(xiàn)了大幅度的下降。從中立地產(chǎn)提供的11月份監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，作為廣州重要商務(wù)區(qū)的天河北、珠江新城和環(huán)市東，全部都有出現(xiàn)寫字樓租金下滑的狀況，幅度低的為3%左右，高的則將近三成。而中立地產(chǎn)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的15個(gè)寫字樓項(xiàng)目里，租金下降的有8個(gè)，其比例達(dá)到五成多。

　　寫字樓租金的升降是經(jīng)濟(jì)狀況的晴雨表，年底租金下降，出現(xiàn)世邦魏理仕所說(shuō)的“平均租金自2004年四季度以來(lái)首次下跌”情形，的確與目前整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)悲觀有關(guān)。不過(guò)，從另一項(xiàng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，情況并沒有太惡化。租金出現(xiàn)下降的寫字樓，其空置面積無(wú)一例外地同步出現(xiàn)減少，說(shuō)明廣州企業(yè)只是更加勤儉過(guò)日子，但未惡化至像珠三角部分城市一樣出現(xiàn)大批企業(yè)倒閉的現(xiàn)象。日前廣州市外經(jīng)貿(mào)局發(fā)布的數(shù)據(jù)就充分說(shuō)明了這一點(diǎn)：今年1-10月，廣州地區(qū)進(jìn)出口總值為699.38億美元，同比增長(zhǎng)15.71%，增幅比全省高3.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　寫字樓的“圍城行動(dòng)”

　　一邊是寫字樓租金下降，另一邊卻是寫字樓銷售困難。租也好，售也好，如今無(wú)論哪一種方式，在寫字樓開發(fā)商的眼中看來(lái)，都難以直接撬動(dòng)市場(chǎng)。如果這種狀況繼續(xù)，寫字樓將有可能會(huì)出現(xiàn)類似于上海等城市的“圍城行動(dòng)”。有些原先準(zhǔn)備只租不售的寫字樓，因?yàn)樽饨鸹貓?bào)降低或者資金緊張，將變租為售，例如老城區(qū)的豐川大廈、珠江新城的一些寫字樓；有些原先準(zhǔn)備賣的寫字樓，在降價(jià)到一定程度后將決定不再降價(jià)，如果銷售不理想，可能會(huì)先進(jìn)行租賃，待市場(chǎng)回暖后，再考慮出售，據(jù)說(shuō)天河北的中石化大廈就有這種打算。(張秀欽)

　　　廣州部分寫字樓11月租金及空置情況表

　　寫字樓名 本月空置面積環(huán)比增加(㎡) 月租金環(huán)比增幅(%)

　　中信廣場(chǎng) -2820 -27.64

　　富力盈隆廣場(chǎng) -651 -27.03

　　廣晟大廈 -81 -3.73

　　維多利廣場(chǎng)A塔 -368 -15.08

　　維多利廣場(chǎng)B塔 -1759.24 -8.43

　　世界貿(mào)易中心(南) -81 -4.59

　　世界貿(mào)易中心(北) -82 -8.89

　　好世界廣場(chǎng) -251 -6.57

　　東山廣場(chǎng) -489 -26.66

　　廣州國(guó)際電子大廈 -288 -2.76

　　健力寶大廈 0 0

　　亞洲國(guó)際大酒店 0 0

　　匯華商貿(mào)大廈 0 0

　　宜安廣場(chǎng) 703 36.86

　　大都會(huì)廣場(chǎng) 1442 57.45

　　南方證券大廈 390 18.63

　　財(cái)富廣場(chǎng) 497 10.59

　　資料來(lái)源：中立地產(chǎn) 整理/張秀欽 制圖/大江