“政府不救市我們也理解,開發(fā)商還沒有到要救的時候。并且,市場也開始回暖了�！弊蛉�,南山一在售樓盤的開發(fā)商負責人羅振坤對記者如此描述他現(xiàn)在的淡然心態(tài)。他的語氣中,透出一絲欣喜。

　　剛剛過去的11月份,的確讓深圳的樓盤開發(fā)商們看到了暗市中的一絲亮色。根據(jù)深圳市國土房產(chǎn)局的成交數(shù)據(jù)顯示,深圳11月總成交量大幅上升,達6435套,較10月份3483套接近翻倍,日均成交215套,創(chuàng)今年以來新高。

　　“但不能由此斷定深圳樓市已經(jīng)見底了,只能說是階段性回暖�！敝性�地產(chǎn)二級市場策略中心總經(jīng)理周曜說。按照他對一線市場的觀察,盡管12月這種階段性行情仍將持續(xù),但隨后明年1-2月就是傳統(tǒng)的銷售淡季,到3月份的時候,估計宏觀經(jīng)濟仍難有大的改善,預計深圳樓市仍將下行。

　　“結(jié)構(gòu)性”的一月暖市

　　按照上月每周的統(tǒng)計,中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院深圳分院的數(shù)據(jù)顯示,本月第一周成交1258套,后三周均達到1500套以上,是本年成交量最高的四周。從每周成交情況來看,本月單周成交套數(shù)最高為1650套/15.38萬平方米；本月單周最低成交套數(shù)為1258套/12.50萬平方米。成交面積最高是第三周為15.38萬平方米,第一周最少為12.50萬平方米。

　　置業(yè)國際中心分析人士表示,深圳樓市能夠出現(xiàn)反彈,說明剛性需求依然旺盛。因美國金融風暴影響,我國出口市場嚴重受創(chuàng),致使多項經(jīng)濟指標出現(xiàn)下滑,在宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨緩的背景下,國民預期并不樂觀,消費行為十分謹慎。另外,其他地方競相“暖市”,深圳截至目前尚未出臺任何“救市”舉措。但是,這些并沒有打消消費者的置業(yè)熱情,也沒有阻擋消費者的置業(yè)步伐,可見樓市剛性需求不僅真實存在,而且非�？捎^。

　　然而,樓市能否成功反彈,以及反彈之后能否持續(xù)繁榮,則需要開發(fā)商、消費者和政府部門三者之間相互配合和共同努力。目前,政策環(huán)境趨緩和,剛性需求逐步顯現(xiàn),如何把握來之不易的寶貴機會,從而鞏固形勢喜人的反彈局面,對大家尤其是開發(fā)商而言,是一個值得深思和探索的重要命題。

　　尤其值得注意的是,在表面的成交熱下,還需要探尋其背后的成交結(jié)構(gòu)和內(nèi)在成因。上月全市成交中,關(guān)外占全市成交量的70%左右,其中寶安占到全市約40%�！拔覀兇�理的常規(guī)樓盤,有超過6成的成交客戶都是首次購房者,成交單位總價基本在110萬元以下�！敝性�地產(chǎn)二級市場策略中心總經(jīng)理周曜告訴記者。利率下調(diào)及首次置業(yè)者首付比例的下降,讓首次購房和供樓門檻同時降低,對年輕的首次購房者的吸引力非常明顯。但是,“二次置業(yè)的高端消費群還處于觀望狀態(tài),高檔樓盤成交仍清淡,只有各種產(chǎn)品類型全面活躍的市場才可稱作正�！�,深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智說。

　　改善性需求仍受壓抑

　　對于當前這種“結(jié)構(gòu)性”的成交回暖,周曜也并不看好。從深圳中原代理的100多個地鋪、數(shù)十個樓盤的情況看,上月達成成交的,基本都是老客戶,新客戶較少。這些老客戶都是看房已經(jīng)看了一年或一年以上的,因為自住愿望強烈,碰到合適價位的樓盤單位就出手了。

　　“新客戶不多,主要是對經(jīng)濟前景的預期不好。”周曜表示,想購買120—140平方米的改善性住房客戶,是深圳的“夾心階層”,這一群體不是特別富有,但又比普通白領(lǐng)強,包括企業(yè)高管、私企老板等。但在目前金融危機影響下,這一潛在購房群體中,有的被股市套牢,有的面臨裁員風險,有的實體產(chǎn)業(yè)遭遇損失,這一群體對住房的改善性需求,很難在短期內(nèi)被激發(fā)出來。

　　基于以上判斷,周曜將當前的短期成交上漲僅看作是一段“小陽春”,畢竟之前的市場交易量太少了,人們的需求被壓抑太久。估計12月這種行情還可以得到持續(xù),但隨后進入元旦后就是傳統(tǒng)的售樓淡季,也就說深圳樓市成交放量陽線可能只會延續(xù)兩個月。到明年3、4月份,預計深圳樓市前景又會不妙,“存量很大,同時,人們對未來的預期很差。”要等到經(jīng)濟形勢開始明朗之后,樓市才會真正好轉(zhuǎn)起來。

　　與地產(chǎn)中介的悲觀預期相反,開發(fā)商的心態(tài)表現(xiàn)得更為樂觀。澳達實業(yè)行政總裁羅振坤博士表示,深圳樓市的成交結(jié)構(gòu),已在逐步發(fā)生變化。事實上,深圳許多銀行的房貸政策已經(jīng)放松,除了對90平方米以下的住房給予首付兩成,利率七折的優(yōu)惠外,實際上144平米以下的房屋貸款也可以拿到同樣的優(yōu)惠�！艾F(xiàn)在很多購房者還不知道這種情況,過一段時間會有更多人購買大戶型的房子�！蹦壳�,澳城作為一個大戶型的樓盤,其銷售狀況日漸良好,上一周其銷售超過40套,比前周增長一倍。

　　除了改善性需求之外,引領(lǐng)樓市回暖的另一大因素就是投資性需求。據(jù)記者考察,目前在深圳市場,投資需求還沒有被激發(fā)出來。

　　“現(xiàn)在投資樓市還不是時候�！绷_振坤表示,在當前深圳樓市“冷暖空氣的交叉”之下,市場仍在波動,很多開發(fā)商的樓盤并沒有將價格下調(diào)到合適的價位,所以現(xiàn)在投資入場就會有較大風險。當然,這也要依據(jù)投資的時間預期而定,如果想投資半年到一年就賣,當前肯定不合適,如果是想長期投資,現(xiàn)在可以考慮。

　　“房價還有10%左右的降價空間”

　　對當前市場的看法,在深圳業(yè)界出現(xiàn)分化。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松表示,深圳的市場已經(jīng)開始見底,成交量開始放大就是證明。但是,成交量的回暖雖是市場見底的信號,但并不是說見底了價格一定回升。陳勁松解釋,可能會出現(xiàn)這種價跌量升的情況,是滯銷的房子需要降價處理,帶動成交量。

　　資深地產(chǎn)研究人士戴欣明表示,房價“下降走勢”并不是下降到底就行,而是穿底(慣性所致),他認為深圳房價跌至2003年均價也不是沒有可能。從工資水平看消費能力,深圳房價關(guān)內(nèi)均價6000元左右,關(guān)外4000元左右均價非常合理。

　　長城證券房產(chǎn)分析師劉昆認為,由于當前深圳房價還未企穩(wěn),投資需求沒有被激發(fā),明年深圳房價不會上漲,成交表現(xiàn)可能比較平穩(wěn)。從房價收入比來看,與深圳2003-2004年相比較,2009年,如果人們的收入增長5%,央行降息50個基點,那么深圳房價還有10%左右的降價空間。

　　聯(lián)合證券房產(chǎn)分析師魚晉華對記者表示,房價下降、利率下調(diào)以及信貸的寬松都有助于促進樓市復蘇。而當房價與按揭貸款利率調(diào)整到可以租養(yǎng)供的水平,如果宏觀經(jīng)濟和收入預期較為穩(wěn)定,那么投資性需求有動機在此時出手購樓。這樣,供需關(guān)系可得以改善,而市場也有望在投資性需求入市后見底。

　　在此邏輯框架下,聯(lián)合證券測算了房價的下降和利率的下調(diào)對租金與月供的影響(樣本采集時間為2008年10月,全部為二手商品住宅)。測算結(jié)果顯示,當按揭貸款利率降低到4%時,北京二手房價比10月均價再下跌20%,而深圳房價下跌5%,可以達到以租養(yǎng)供的狀態(tài),也即可達到房價的理論底部。