●11月15日,全市當天467套的成交數(shù)被視為樓市“暖冬”的標志。上月底新政出臺以來,樓市成交提速明顯。
●成交放大,一方面與宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)型、信心初步恢復(fù)有關(guān),另一方面各大銀行信貸細則的落實,也促使市場在近期集中放量。
●不容忽視的是,開發(fā)商近期加快了降價步伐,中小戶型中低價位尤其吃香。
●如果說當前回暖僅為“技術(shù)型”,那么判斷市場是否根本好轉(zhuǎn)還需“持續(xù)性”。
話題緣起:
回暖了!回暖了?
一天成交467套,有如一顆“驚雷”在平淡的深圳樓市上掀起了波瀾。確切來說,這更像是一聲“春雷”,這不僅僅是今年內(nèi)成交最高點,同時也創(chuàng)下有據(jù)可查的三年內(nèi)成交的新高。事實上,從11月1日到15日的短短半個月內(nèi),深圳全市的成交總量與上個月持平,一手房共成交2977套,日均成交量198套,其中有4天的成交套數(shù)超過200套。暖流暗涌,暖意不絕。
回暖,一個看似簡單的關(guān)鍵詞讓深圳樓市“魂牽夢繞”一整年。自從去年“9.27”至今,“何時回暖”、“如何回暖”等等這樣的問題,一直困擾著樓市。如果按照成交量來判斷的話,半個月來成交量明顯增加,樓市回暖證據(jù)確鑿;然而按照樓市調(diào)整周期普遍為2~3年的規(guī)律,結(jié)合外部經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)影響尚未結(jié)束,此番“回暖”顯得中氣不足。
樓市回暖,試問暖意幾分?
市場特寫
深入解讀
寒冬當前誰家暖意最濃?
“對比之前幾期的產(chǎn)品確實便宜了不少!苯鸬孛冯]鎮(zhèn)四期帶裝修均價8600元/平方米,起價低至6700元/平方米,讓受訪的這位年輕置業(yè)者慷慨解囊。在采訪眾多近期置業(yè)者時發(fā)現(xiàn),價格依然是最為敏感的因素。
事實上,近來熱銷的航空新城1號、南光城市花園、金地梅隴鎮(zhèn)等,多為中小戶型,置業(yè)目標瞄準首次置業(yè)的年輕人,而且均價和總價都在一個相對較低的位置。航空新城1號5300元/平方米的均價、4980元/平方米的起價和最低10萬元一套的總價,都是寶安樓盤售價新低;南光城市花園一房帶裝修的均價為10500元/平方米左右,兩房、三房的均價也沒有超過14000元/平方米。
最新的中國城市房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)研究中指出,“隨著各大銀行的房貸細則陸續(xù)出臺,另外像南光城市花園和航空新城1號等小戶型住宅的入市,激發(fā)了首次置業(yè)者采取購房行動,使得本周成交量能持續(xù)上周的漲勢!毙魺徜N,低價好賣,不難嗅出上月底的新政對市場的催化味道。
“首次置業(yè)同樣屬于剛性需求,而且近來政策風向也對這一群體有利!币晃豁椖繝I銷人員告訴記者,近半個月來,意向客戶明顯增加,而且首次置業(yè)比例不少,因此針對年輕消費者進行了不少的營銷活動,“目前看來這些營銷手段效果還不錯!
小戶走俏,并不意味著大戶滯銷。根據(jù)國土局公布的銷售信息,以中大戶型為主的塘朗雅苑目前成交率超過了一半,一方面是7388元/平方米的起價和8800元/平方米的均價相對具有吸引力,另外“二房可變四房,三房可變五房”的大手筆贈送也“功不可沒”。正如某新盤“送露臺不如送主臥”的宣傳語一般,近期贈送面積做法越來越流行,從贈送露臺、凸窗、入戶花園,到現(xiàn)在贈送的面積直接可以做成房間。
如果說小戶型“熱衷”價格戰(zhàn),那么中大戶型贈送面積無疑是“殺手锏”!岸际窃谔岣咝詢r比,吸引置業(yè)者!庇蟹治鋈耸恳徽Z道破。
深入解讀
政策吹暖風信心始恢復(fù)
利率降了,首期低了,首次置業(yè)更有利了。簡單來說,這波樓市暖流與上月底新政息息相關(guān)。事實也證明,近期適合首次置業(yè)的小戶型最為好賣,然而更長遠來看,宏觀調(diào)控政策的轉(zhuǎn)型無疑在刺激房地產(chǎn)市場的消費信心。
“兩市宏觀調(diào)控政策明顯轉(zhuǎn)型!庇袠I(yè)內(nèi)人士指出,之前股市和樓市多是以緊縮控制、防止投資泡沫為主,而以上月底新政為標志,4萬億元救市資金為落實,相信接下來對于“兩市”的調(diào)整將更側(cè)重于鼓勵和盤活。政策風向的陡然變化,市場很快就有了回應(yīng),深圳、上海等一線城市的樓市成交相繼放大,滬深股市也重現(xiàn)久違的“小陽春”,事實上這都與政策暖風勁吹、信心開始恢復(fù)有關(guān)。
雅頌傳播董事長秦剛告訴記者,中央政策的變化很容易被消費者以這種方式解讀:整體經(jīng)濟將有好轉(zhuǎn),“兩市”將得到恢復(fù),加上開發(fā)商不失時機地加大降價促銷力度,那么一個相對的樓市心理“底部”得以逐漸呈現(xiàn)。不可否認的是,一年多來深圳樓市的集體低迷,也抑制了大量的剛性需求,因此當政策風向轉(zhuǎn)變,重拾信心為首任時,這些剛性需求自然涌向釋放渠道。
觀點論道
技術(shù)型回暖PK持續(xù)型放量
“通常調(diào)整期都是2~3年”,有觀點對目前的“回暖”表示出擔憂,有業(yè)內(nèi)人士稱,按照經(jīng)濟調(diào)整周期來看,市場還不值得完全樂觀,外部經(jīng)濟環(huán)境對中國房地產(chǎn)的沖擊尚未結(jié)束,而且股市的疲軟也仍在拖樓市的“后退”,消費力始終受影響。
對于近期回暖,英聯(lián)國際董事長郭建波如是看待:經(jīng)過一年多的回調(diào),價格頗具吸引力;新政細則于本月落實,銀行信貸新規(guī)近期出臺,導(dǎo)致上個月成交延緩至今;年底促銷力度加大;而近期成交放大也是相對之前的低迷狀態(tài)而言,起點較低!俺掷m(xù)3個月到半年的放量,才能稱之為‘回暖’”郭建波強調(diào),目前的暖意僅僅是“表面”,尚未深入“肌理”
“這是一次技術(shù)型的回暖,還無法過于樂觀!钡禺a(chǎn)研究人半求認為,市場真正回暖還需經(jīng)受更漫長的考驗。
解碼暖冬“殺手锏”
招數(shù)一:裸降
降價自然熱銷,這一“真理”依然適用當前樓市。近期不少在售樓盤打出了比以往更優(yōu)惠的價格,著實讓消費者眼前一亮。
案例:本月底入伙的皇御苑打出了“南向兩房90萬起,最后兩天團購優(yōu)惠”的廣告;12月入伙的天居水木瀾山原均價為16500元/平方米,近期推出特價兩房,折后均價12800元/平方米。中城天邑也推出17000元/平方米的特價房;從三級市場獲知,星河丹堤部分剩余高層均價低至12000元~13000/平方米。
招數(shù)二:送房
“送露臺不如送主臥”絕非宣傳噱頭。從贈送露臺、凸窗、入戶花園,到現(xiàn)在贈送面積直接可以做成房間,“二房可變四房,三房可變五房”的大手筆贈送不斷刺激著消費者的眼球和錢包。
案例:南山某新盤均價1.2萬元/平方米,主力戶型是63平方米。這個63平方米的一房在贈送面積加以改造之后可以變成三房,開盤之后銷售七成,置業(yè)者最后拿到的單價不到1萬元/平方米。
招數(shù)三:新政牌
既然新政對首次置業(yè)開亮燈,那么賣樓也以年輕人做主角。
案例:作為新政后深圳首個入市的小戶型樓盤,書香門第上河坊首批推出200套特惠單位,獲得六成的成交率。根據(jù)開發(fā)商方面的統(tǒng)計,年輕的80后群體占了其中的大部分。(盧青)
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