其實(shí)今年天津房地產(chǎn)市場也不是一片暗淡，能夠體現(xiàn)投資需求的商業(yè)地產(chǎn)保持了供需平衡的良性走勢。

　　據(jù)仲量聯(lián)行等專業(yè)機(jī)構(gòu)分析，今年前三個(gè)季度，天津的零售額并未受到住宅市場蕭條和全球金融危機(jī)的影響，同期增長率仍達(dá)到24.9%，強(qiáng)勁的需求和適當(dāng)?shù)墓��?yīng)量使市場持續(xù)保持了穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。特別是第三季度，來自金融行業(yè)的租戶表現(xiàn)出對(duì)甲級(jí)寫字樓非常強(qiáng)勁的需求；由于多數(shù)現(xiàn)有商鋪基本滿租，商鋪?zhàn)饨鸪掷m(xù)微漲。同時(shí)，由于第三方物流公司和大型制造企業(yè)繼續(xù)熱衷優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)空間，使非保稅倉儲(chǔ)空間出租率在第三季度顯著上升。

　　機(jī)構(gòu)人士預(yù)計(jì)，由于今冬明春商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)將不會(huì)有明顯增量，市場仍繼續(xù)看好。

　　商鋪 業(yè)態(tài)豐富 品質(zhì)升級(jí)

　　據(jù)仲量聯(lián)行等機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，第三季度，天津沒有新的商鋪項(xiàng)目完工，由于大多數(shù)現(xiàn)有商鋪已基本滿租，只有少量空置面積提供給新租戶，因此商鋪?zhàn)饨鸪食掷m(xù)上漲趨勢。

　　目前天津商鋪亮點(diǎn)主要集中在意式風(fēng)情街、小白樓及河西海河沿岸，這是天津未來最具國際化和海河文化的綜合商圈。現(xiàn)在位于原意大利租界的新意街多座小洋樓正在對(duì)外招租。而第四季度，小白樓朗香街和位于河西區(qū)海河沿岸的嘉茂購物中心(中環(huán)廣場的組成部分)兩個(gè)新項(xiàng)目將對(duì)外出租。這些新商鋪的面市，將進(jìn)一步豐富和提升天津零售商鋪的業(yè)態(tài)及品質(zhì)，滿足更多需求。同時(shí)，隨著更多銀行進(jìn)入天津，他們需要尋找商鋪空間開設(shè)天津(支)分行，從而使需求與供應(yīng)保持平衡。

　　在零售商鋪業(yè)態(tài)方面，繼上半年國際品牌相繼進(jìn)入市場后，目前運(yùn)動(dòng)品牌零售商正在積極擴(kuò)大版圖。在濱江道步行街一帶，意大利著名運(yùn)動(dòng)品牌Kappa(背靠背)在以前的天津米萊歐女人店內(nèi)開設(shè)了店面； Adidas(阿迪達(dá)斯)也將在同一項(xiàng)目中開業(yè)；繼2008年第二季度租下圣奧商廈的1,500平方米后，Nike(耐克)又在濱江道上的藝苑大廈租賃了兩層。奢侈品方面，新進(jìn)租戶和現(xiàn)有租戶的擴(kuò)張都推動(dòng)了對(duì)商鋪空間的吸納。

　　另外，9月份，Prada(普拉達(dá))在海信廣場首層租下450平方米，成功進(jìn)軍天津。Dior(迪奧)繼4月份在友誼商廈開業(yè)后，8月份又在位于南京路的伊勢丹內(nèi)新增另一店面。

　　甲級(jí)寫字樓空置率持續(xù)下降

　　今年天津沒有新的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目竣工，因此繼第二季度寫字樓空置率從2007年年底的27.22%降至25.71%后，第三季度金融公司的巨大需求使天津甲級(jí)寫字樓的空置率下降至17.5%，比上一季度又下降了8.2%。

　　2008年前兩個(gè)季度，天津甲級(jí)寫字樓市場的主要推動(dòng)力來自眾多新進(jìn)入天津市場的企業(yè)，尤其是專業(yè)服務(wù)公司和金融公司。比如，英國奧雅納集團(tuán)在天津的首個(gè)辦公室設(shè)在津匯廣場2座，租賃面積278平方米。安永也在同一座寫字樓租賃了354平方米開設(shè)其在天津的首個(gè)辦公室。此外，匯豐銀行在津匯廣場1座開設(shè)了南京路支行。

　　第三季度寫字樓吸納量主要來自津匯二期等甲級(jí)寫字樓。如恒生銀行最近在津匯廣場2座開設(shè)了其天津分行，租賃面積達(dá)717平方米。新加坡星展銀行辦事處從津匯廣場1座遷入津匯廣場2座內(nèi)，并租下該建筑的一層整層作為其天津分行。韓國企業(yè)銀行也租下津匯廣場2座兩層作為其在中國的總部，此次是該銀行首次進(jìn)入中國。

　　與此同時(shí)，一些亞洲銀行和內(nèi)資銀行也在天津其他位置好的地段租下大面積寫字樓空間。由于用戶對(duì)高品質(zhì)寫字樓的需求增大，因此預(yù)計(jì)今冬明春甲級(jí)寫字樓的空置率仍將保持較低水平。

　　物流等工業(yè)項(xiàng)目成交活躍

　　據(jù)仲量聯(lián)行天津公司總經(jīng)理何邁可介紹，今年以來，第三方物流公司踴躍吸納天津優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)空間，同時(shí)，制造業(yè)企業(yè)和時(shí)裝零售商對(duì)天津倉儲(chǔ)空間的需求也非常強(qiáng)勁。繼上半年美特斯邦威在新竣工的普洛斯天津空港物流園一期成立20,000平方米的配送中心、大眾集團(tuán)在普洛斯泰達(dá)物流園二期新租賃25,000平方米作為配送中心、嘉里大通物流有限公司在東方瑞泰物流園一期租賃1,000平方米倉儲(chǔ)空間等大宗交易后，第三季度普洛斯的倉儲(chǔ)物業(yè)成交量非常可觀。目前所有已竣工的面積都已租賃完畢。如摩托羅拉9月份在普洛斯泰達(dá)物流園租下27,000平方米，三星的物流服務(wù)提供商——希杰物流在普洛斯空港物流園租下5,000平方米的空間。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，第三季度多數(shù)非保稅項(xiàng)目的空置率都降到了9%以下。機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，從2008年到2011年，在東疆港有大規(guī)模的保稅倉庫完工。隨著該區(qū)域內(nèi)優(yōu)惠政策的逐步落實(shí)，出租率將有望進(jìn)一步提高。

　　投資市場 明年將有一些項(xiàng)目整體交易

　　機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，目前投資者對(duì)天津地產(chǎn)市場仍持樂觀態(tài)度。由于受到金融危機(jī)的影響，一些國際投資商暫停了其投資計(jì)劃，但那些沒有受到金融危機(jī)影響并持有足夠資金的投資者仍對(duì)天津市場表現(xiàn)出極大的興趣。他們的目標(biāo)項(xiàng)目并不一定是大型購物中心或甲級(jí)寫字樓，但大多具備合理的地理位置和設(shè)計(jì)。2009年將有望實(shí)現(xiàn)一些項(xiàng)目的整體交易。有些投資者甚至將當(dāng)前的金融危機(jī)作為與賣家進(jìn)行博弈的籌碼。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，天津股權(quán)交易所近日在濱海新區(qū)內(nèi)注冊(cè)營業(yè)，年底前首批企業(yè)和私募基金將在交易所內(nèi)掛牌交易。天津股權(quán)交易所的運(yùn)營還將為今后在天津設(shè)立的OTC市場積累經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造條件。

　　另外，濱海新區(qū)公布了一系列旨在促進(jìn)現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)東移和人才培養(yǎng)的指導(dǎo)意見。何邁可等人士認(rèn)為，“該套方針不僅明確了濱海新區(qū)的一些優(yōu)惠政策，而且也為濱海新區(qū)與中心城區(qū)的良好結(jié)合指明了方向。這對(duì)于那些擔(dān)心濱海新區(qū)過于強(qiáng)大，從而會(huì)使中心城區(qū)面臨激烈競爭的投資商來說，是一個(gè)好的信號(hào)�！�(王哲）