2008年對于全國房地產(chǎn)市場來說，都是艱難的一年。作為中國的經(jīng)濟、金融和貿(mào)易中心，上海樓市的近況更為引人關注。

　　房地產(chǎn)市場的區(qū)域性較強，“杭州樓市是浙江人的市場，而上海樓市卻是全國甚至全球人的市場。”擁有強勁需求的上海樓市，在這波大調(diào)整中是否有著最強的抗跌性？相對杭州樓市，上海樓市是否有一定的參照性？帶著這些問題，記者近日赴滬進行了多方調(diào)查。

　　成交量下跌了，

　　　　房價同比仍上漲

　　不管是一手市場，還是二手市場，上海也陷入一個成交低谷。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究中心副總監(jiān)陳嘯天從事上海房地產(chǎn)市場的研究已有多年。根據(jù)上海房地局的官方網(wǎng)站“上海網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計，今年上半年，上海一手商品住宅月均成交面積為86萬平方米，而去年上半年，月均成交面積達174萬平方米。上海上半年樓市成交量下跌了50%左右。

　　應該說，這樣的成交困局是2000年以來前所未有的。從歷史上看，上海樓市曾遭遇過三撥調(diào)整。1993～1998年，投資過熱，國家緊縮銀根，樓市成交量萎縮；2005～2006年，國八條和國六條等調(diào)控政策出臺，上海樓市也一度成交低迷；今年的這次就是第3次。

　　雖說自去年10月開始，樓市成交量便開始縮量，據(jù)“上海網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年6月一手住宅成交量78.13萬平方米，尚達不到去年10月167.67萬平方米成交量的一半。但上海的房價卻未出現(xiàn)下跌。

　　根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1月至5月，上海房屋銷售價格指數(shù)同比上漲幅度都超過了9.5%，6月份上漲幅度下降，但仍達到了8.7%。從環(huán)比看，從今年2月來，上海樓市基本停止了上漲的步伐，除5月份和4月份環(huán)比略上漲0.1%和0.2外%，其余月份房屋銷售價格指數(shù)環(huán)比都在0%。

　　成交量在萎縮，房價卻并未下跌，這一現(xiàn)象是否說明上海樓市具有極強的抗跌性？對此，上海財經(jīng)大學教授、上海房地產(chǎn)經(jīng)濟學會副會長印堃華認為，這是上海樓市強大的經(jīng)濟實力和需求支撐造成的。他覺得，房地產(chǎn)區(qū)域市場有著自己獨特的發(fā)展規(guī)律。

　　作為全國的經(jīng)濟中心和金融中心，上海聚集了眾多的世界500強企業(yè)總部，境外高端需求成為上海樓市的獨特力量。上海樓市流傳著這樣一句形象的口頭禪：“內(nèi)環(huán)說英語，中環(huán)說普通話，外環(huán)說上海話�！彪m不確切，但也部分反映了上海樓市強勁的外地需求。今年6月1日開盤的翠湖天地嘉苑地處淮海路這一黃金地段，單價高達7.5萬～8萬元。而就是在樓市成交低迷的眼下，該樓盤創(chuàng)下了至今銷售率達40%的旺銷現(xiàn)象。

　　陳嘯天如此理解上海市場的強勢表現(xiàn)：上海是全國乃至全球購房者的市場，境外購房者、外省購房者和外地來上海工作的年輕人成為托起上海市場的“三外”力量。另外，珠三角房價之所以出現(xiàn)下跌，是因為珠三角制造業(yè)相對發(fā)達，而上海的經(jīng)濟重心并不在制造業(yè)上，受這次調(diào)整的影響自然要小一些。

　　6月，新開樓盤房價出現(xiàn)松動

　　雖說上海房價還在上漲，但在成交量萎縮的態(tài)勢下，6月份，上海新開樓盤的房價今年首次出現(xiàn)松動跡象。

　　萬科旗下的項目金色雅筑，位于浦東大三林，屬于上海中外環(huán)的位置。該項目新一期報價出現(xiàn)了下調(diào)。該項目即將新推20、22號樓90平方米精裝修三房，目前報價在130萬～160萬元之間，單價在1.4萬～1.7萬元/平方米之間。而據(jù)上海易居研究院提供的數(shù)據(jù)，該樓盤在今年3月推出的房源售價為1.8萬～2萬元/平方米。開發(fā)商解釋說，因為現(xiàn)在這批房源裝修標準有所降低。

　　中大房產(chǎn)的中大·九里德項目，地處松江，今年6月推出首批多聯(lián)排屋房源，報價在1.5萬～1.6萬元/平方米。而去年12月份，該樓盤推出精裝修公寓時，報價為1.2萬元/平方米。相比公寓定價，排屋的定價其實比較實惠。

　　雖說新盤低開是樓市降價的信號之一，但大多數(shù)被采訪的業(yè)內(nèi)人士都認為，這只是樓市的少數(shù)現(xiàn)象，并不普遍。5、6月份，大多數(shù)上海的新盤還是平價開盤，還有的樓盤甚至高于市場價開盤。如位于浦東的金地·未未來，6月8日推出220套公寓，定價反而比周邊樓盤高出500～800元/平方米。

　　從記者的調(diào)查看，目前上海樓市中心區(qū)域房價依舊十分堅挺，但外圍區(qū)域新盤在近一兩個月出現(xiàn)低開現(xiàn)象。而受去年地價帶動最大的楊浦房價低開較為明顯。

　　業(yè)內(nèi)盼望

　　　　九十月份成交回暖

　　“近期上海樓市可能會經(jīng)歷一場較大規(guī)模的調(diào)整。不過價格上，上海樓市的下跌空間有限。”上海房地產(chǎn)時報新聞部主任梁志超說。

　　梁志超在上海從事了20多年的房地產(chǎn)報道工作，作為一直在新聞一線體驗市場脈博的記者，他認為，上海樓市正處于“開發(fā)商不降價，購房者也不買賬”的膠著時刻，現(xiàn)在大家都在撐著，成交量短期內(nèi)很難回升。到了九十月份的傳統(tǒng)旺季，成交量若進一步萎縮可能導致房價出現(xiàn)小幅下降。但他也認為，如果國家能出臺相應的利好政策，上海樓市也可能在九十月份直接回暖。

　　作為2004年便進駐上海市場的杭州知名開發(fā)公司，中大房產(chǎn)上海公司總經(jīng)理唐偉深感目前的成交情況對開發(fā)商有很大壓力�！�2005年上海樓市房價也有下跌，但那時沒有現(xiàn)在這樣的擔憂，對樓市走出低谷還是有信心的，但這次，不知道在九十月份能不能回暖�！�

　　唐偉說，這次調(diào)整，眾多公司普遍感到資金緊張。上海樓市成交量萎縮已有半年時間，大家都在等待九十月份的旺季，如果屆時市場再不回暖，部分開發(fā)商可能壓力會更大。

　　中原地產(chǎn)在上海擁有中原地產(chǎn)門店178家，另外還有38家寶原地產(chǎn)門店，成交量位居上海二手房市場的頭把交椅。中原地產(chǎn)兼寶原地產(chǎn)董事總經(jīng)理譚百強還表示，中原集團在內(nèi)地一線城市的大分行，今年上半年基本只能做到保本經(jīng)營。作為上海中介業(yè)的老大，目前都不會主動關閉門店。但如果市場頹勢再繼續(xù)一年以上，不排除收縮的可能性。

　　面對這一市場現(xiàn)狀，也有開發(fā)商積極地在產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)提升上下功夫，快速回籠資金。如金地集團上海公司的兩個項目在上海市場近日開盤，都創(chuàng)造了熱銷現(xiàn)象。金地·未未來，在上海首推90平方米中小戶型高層TownHouse概念，首批房源開盤當天銷售率便達到95%。

　　這次調(diào)整是否預示著上海樓市從此出現(xiàn)拐點？印堃華認為，相比炒客較多的深圳等地樓市，長三角市場特別是上海市場相對來說還是健康的。只要中國的宏觀經(jīng)濟面不出問題，上海樓價將呈現(xiàn)波浪型上升的走勢，這是改變不了的趨勢。上海中原物業(yè)顧問有限公司研究咨詢部總監(jiān)陳寧則認為，從上海新開樓盤看，一般比周邊房價低個20%左右，銷售率便可達到80%以上。因此，上海房價即使要下跌，跌幅也不會超過20%。(記者 張卉卉 實習生 黃娜)