五一期間一手樓降價促銷，令一二手價差逐漸縮減，二手樓業(yè)主在整體大市環(huán)境下，放盤價更趨理性。據(jù)地產(chǎn)中介人士表示，撮合過程中買家普遍能爭取到兩三萬元的議價空間，雖然部分業(yè)主心態(tài)趨弱，但市場仍以業(yè)主實收價為主，買家負擔(dān)仍有壓力，而交易傭金下調(diào)則有助于買家入市。

　　一二手樓價拉近 二手樓優(yōu)勢頓失

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰表示，按目前看，同板塊、同地段的一、二手樓價差距已從數(shù)月前的5500元/m2縮窄至2500元/m2的價差，一、二手樓市場之間的競爭逐漸加劇。當(dāng)兩個市場的價差低于2000元/m2時，二手樓因各項稅費占房屋總價比重較大，其價格優(yōu)勢便會蕩然無存。買家若要在二手樓市選購物業(yè)，多會以中等價格或以下的物業(yè)作為首先考慮對象，從而造成大批高價物業(yè)無人問津。

　　機場路縱橫檳城五一打出6380元/m2的低價。中原地產(chǎn)有關(guān)分行表示，目前匯僑新城南北區(qū)電梯樓二手價在5500~6000元/m2，較新的藍天麗景在7000元/m2左右，而東區(qū)樓梯樓在5300元/m2左右；由于業(yè)主心態(tài)已較2007年時有減弱，若未達心理關(guān)口業(yè)主亦難以接受。近期成交中，匯僑新城北區(qū)電梯樓69平方米兩房成交價40萬元，均價為5800元/m2，以住同類物業(yè)均價要去到6000元/m2。由于一二手價差拉近，二手業(yè)主降價心態(tài)明顯，過百萬的物業(yè)可議價5萬~6萬元，而幾十萬元的物業(yè)可議價2%~3%。

　　市橋海倫堡新一期“花樣年華”一手售價6500元/m2，而目前市橋南郊二手樓由4000~10000元/m2不等，如朗陶居4800~5200元/m2，華景新城在5000~6000元/m2，海倫堡在6000~7500元/m2。目前業(yè)主看好市橋南郊樓市，但普遍能議低2萬~3萬元。

　　南湖板塊中，南湖半山豪庭五一售價在12000元/m2左右。中原地產(chǎn)南湖分行主管表示，目前南湖半島受追捧的115~140平方米三四房二手單位，均價在9000元/m2左右，目前議價空間是放盤價的5%左右。

　　在珠江新城，保利心語花園一手均價在18000元/m2左右，凱旋新世界五一推出一手尾貨，售價23000元/m2，但該盤二手樓北向單位要23000~25000元/m2，南向望花園25000~28000元/m2。南國花園望花園單位16000~17000元/m2，金碧華府在20000~22000元/m2。中原地產(chǎn)凱旋新世界主管表示，珠江新城作為CBD被業(yè)主看好，大部分業(yè)主看好年底樓市而不急于出售，但出售的物業(yè)亦有5%~10%的議價空間。

　　滿堂紅有關(guān)人士也認為，不少樓盤在價格下調(diào)之后，其價格水平已與市場“新二手房”相差無幾，導(dǎo)致一、二手房短兵相接的情況頻頻出現(xiàn)。價格是二手樓與一手樓競爭的最大優(yōu)勢，現(xiàn)在一手樓的降價幅度較大，又有各種各樣的優(yōu)惠，這就要求二手樓業(yè)主必須及時轉(zhuǎn)變思路，如果還對去年的高價念念不忘，房子就很難賣得出去。

　　個別區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè) 業(yè)主卻時有“反價”

　　雖然某些二手物業(yè)有一定議價空間，但該類物業(yè)綜合素質(zhì)一般不高，而部分區(qū)域受一手樓市沖擊較少，業(yè)主甚至有“反價”現(xiàn)象。中原地產(chǎn)江南西二分行主管表示，五一海珠一手樓主要集中在寶崗大道、革新路，對江南西沖擊不大，同時該板塊發(fā)展前景一直受外界看好，因此業(yè)主心態(tài)較穩(wěn)定，未有明顯降價現(xiàn)象。

　　中原五羊新城分行主管表示，五羊新城板塊近期出現(xiàn)個別業(yè)主“反價”現(xiàn)象。由于該區(qū)屬于中心老城區(qū)，再加上名校效應(yīng)，頗受買家追捧，一般為自住客購買。部分業(yè)主看好區(qū)域物業(yè)升值潛力，與買家討價還價時往往“反價”1萬~2萬元。而個別別墅業(yè)主更是頻繁“反價”，一次即升10萬元，令買賣無法繼續(xù)。因此，即使宏調(diào)政策影響下放盤量及看樓量有增加，但成交卻不活躍。

　　業(yè)主仍要實收 中介無奈降傭促成交

　　目前，市場仍以業(yè)主實收價為主，買家為業(yè)主稅費埋單，交易成本壓力仍然存在。匯瀚按揭數(shù)據(jù)顯示，不論是一次性或是按揭交易，業(yè)主實收的案例占70%以上，這是各區(qū)域普遍存在的現(xiàn)象，尤其是房產(chǎn)證不足5年的物業(yè)，成交金額越大，實收情況幾乎達100%，而房改房或商品房出證夠5年的，業(yè)主才考慮各付各稅，但只占少數(shù)，多以實收交易。

　　中原地產(chǎn)市場人士表示，近期廣州市物價局落實買賣雙方交易傭金合計最高為3%。而自營業(yè)稅征收范圍擴大至5年以來，業(yè)主實收價就成為樓市主流，而買家也接受這一現(xiàn)象。但從未來發(fā)展看，各付各稅可減輕買家的成本，有利于降低樓價，更能吸引買家入市。中原地產(chǎn)世紀(jì)中分行近期一宗買賣，買賣雙方就價錢展開拉鋸戰(zhàn)，但買家最后考慮到交易傭金有所下調(diào)，計算整體樓價負擔(dān)有所減輕下選擇了入市。

　　60~90m2好賣 集中在7000元/m2區(qū)間

　　業(yè)主議價空間松動，首次置業(yè)及改善型的自住買家入市積極。中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，目前成交集中在60~90平方米的兩三房單位，單價5000~12000元/m2不等，但主要集中在7000元/m2區(qū)間。海珠區(qū)二手價在5000~7000元/m2，成交以60~90平方米為主，主要集中在新港西、工業(yè)大道、江南西至寶崗、赤崗等；天河區(qū)二手價在7000~12000元/m2，主要集中在車陂、東圃、天河北；越秀區(qū)二手價7000~9000元/m2，60~90平方米戶型占43%，主要集中在淘金和五羊新城。

　　德誠行東山總監(jiān)陳婉儀認為，老城區(qū)成交單價仍保持平穩(wěn)，大部分自住業(yè)主的叫價沒有出現(xiàn)太大的讓步，小部分投資炒家為資金回籠，才會出現(xiàn)自動降價。

　　　　面對市場回調(diào)   賣家心態(tài)各異

　　案例一：海珠某小區(qū)盤的王先生一家為照顧父母，準(zhǔn)備購置一套大房子。他去年9月放盤，當(dāng)時樓市正處于巔峰期，目睹小區(qū)不少物業(yè)放盤價飆升，也把價格推高，結(jié)果錯失了幾次成交機會。年后，王先生因買新房的資金緊張，便調(diào)整了自己的心態(tài)，把放盤價適當(dāng)下調(diào)，近日終于成功賣出了房子。

　　合富點評：二手樓市逐漸回歸理性，業(yè)主不再盲目叫高放盤價，買家選擇多了，議價空間有所增大，成交日趨活躍。

　　案例二：吳小姐是某外資公司的金領(lǐng)，手頭有幾套物業(yè)出租。為減少麻煩，王小姐本打算把新港西一套單位放售，幾個月下來，王小姐還不能找到一個能支付起自己心理價位的買家。

　　合富點評：通常這部分的買家會轉(zhuǎn)售為租，靜觀其變，待以后再作打算。

　　案例三：李先生是一個生意人。他說，“我對后市非常看好，而我的物業(yè)鄰近白云新城，發(fā)展?jié)摿�無可估量，而且我的放盤價是經(jīng)過慎重考慮的、不高并且在買家的心理價位內(nèi)。性價比相當(dāng)高！我現(xiàn)在已成功把這套單位出售啦�！�

　　合富置業(yè)點評：目前的市場回調(diào)并不會對所有的賣家以及物業(yè)放盤價都有影響的。如李先生本身就不是一個盲目追高的買家，一開始便對自己的物業(yè)作出適當(dāng)?shù)亩▋r，再加上物業(yè)發(fā)展?jié)摿�和素質(zhì)都不俗，所以即使不調(diào)整價格，也照樣能順利成交。(記者 黃濤)