“為了規(guī)避潛在風(fēng)險與提高合作效率，我們將投資監(jiān)管可能全權(quán)委托給投資管理公司操辦。另外，投資風(fēng)險取決于資本的回報需求，主要考慮到具體的市場參數(shù)、經(jīng)濟(jì)的多變性、當(dāng)?shù)卣�策的穩(wěn)定性、資本返還等�！�

　　奔赴三、四線城市收購項(xiàng)目，正在成為各路熱錢的又一選擇。

　　劉波(化名)是浙江一家知名房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(下稱“A公司”)的負(fù)責(zé)人，他發(fā)現(xiàn)，相對投資過熱的一線城市，二、三線中等城市甚至四線小城市的投資價值全面顯現(xiàn)，因?yàn)榇笈鸁o心戀戰(zhàn)的炒家暫時離開一線城市，大規(guī)模轉(zhuǎn)戰(zhàn)到一些中小城市。

　　他認(rèn)識的一家位于江西某地級市的房地產(chǎn)公司(下稱“B公司”)在宏觀調(diào)控等多種因素共同作用之下，出現(xiàn)房產(chǎn)資金鏈緊繃的情況，正在聯(lián)系上海、杭州等外來資金，希望出讓控股權(quán)以自救。獲悉B公司資金斷炊情況之后，劉波奔赴江西，實(shí)地考察該項(xiàng)目。

　　實(shí)地調(diào)查

　　經(jīng)實(shí)地調(diào)查，劉波發(fā)現(xiàn)，B公司手中的地塊處于該地級市的北部新城核心區(qū)域，并已經(jīng)和老城區(qū)完全相連，地塊未來潛力明顯有優(yōu)勢。

　　B公司注冊資金2000萬，目前在該項(xiàng)目實(shí)際投入約3個億。一期項(xiàng)目早已經(jīng)開盤，共399套，一期容積率1.4，占地約80畝。該項(xiàng)目目前有銀行貸款5000萬，如果施以收購，該筆資金回到A公司賬上，基本可以保證該地產(chǎn)項(xiàng)目的正常運(yùn)作。

　　B公司所屬地塊分為相連的9個地塊，共1760畝，其中500畝在江東，1260畝在江西(即主城區(qū))，周邊和中間還將興建60畝公園和100畝市政廣場，地塊景觀系數(shù)很高。中心位置還預(yù)留了60畝土地(原計(jì)劃是建市政府新大樓)。

　　為了能夠進(jìn)一步提高景觀系數(shù)，B公司在江下游興建攔水壩，這樣江面將大大拓寬，最窄處不少于100米。江水淹沒部分，政府將從地塊中核減，估計(jì)要核減110畝。

　　因此，B公司所屬地塊基本數(shù)據(jù)如下：可開發(fā)總面積約1650畝，容積率1.6，地上建筑面積約170萬平方米。其中，住宅約150萬平方米，商業(yè)約20萬平方米。另外，地下部分有約20萬平方米的車庫(不算面積，沒有產(chǎn)權(quán)證，但是可以出售使用權(quán))。

　　根據(jù)雙方協(xié)商初步?jīng)Q定，A公司提出控股B公司51%股權(quán)，并接管該項(xiàng)目。五合國際一位專家表示，通過合作開發(fā)項(xiàng)目或合資成立公司等曲線入市會成為各路資本的合理選擇，這將會是一個前所未有的多樣化的百家爭鳴時期，直接開發(fā)、參股、通過債券介入項(xiàng)目等不一而足。

　　A公司初步的出讓開價為45萬元/畝(因?yàn)榕c政府有協(xié)議，配套費(fèi)減免65元/平方米，因此實(shí)際價格約為38.5萬元左右)。按1650畝的51%計(jì)算，總出讓價為37867.5萬元。

　　按照B公司提供的數(shù)據(jù)，以上五項(xiàng)已經(jīng)投入5000萬元，還需要投入3000萬元，不過，另有稅收、墻改費(fèi)退還(8元/平方米)等優(yōu)惠條件。相比之下，目前周邊地塊可供的參照拍賣價約為53萬元/畝。

　　劉波經(jīng)過詳細(xì)調(diào)查，給母公司股東的基本意見是，從目前情況看，該項(xiàng)目已經(jīng)數(shù)年有余，并已開始銷售，屬于當(dāng)?shù)氐谝淮蟊P，前景看好，雖然沒有暴利，但是平均利潤率并不低，基本上是穩(wěn)賺不賠，因此建議收購。鑒于目前B公司資金很緊張，此時收購是最佳時機(jī)，可以較低價格獲得。

　　2004年底，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)價格約1500元，2005年底達(dá)到1700元，一年漲了200元。考慮到當(dāng)?shù)鼗�礎(chǔ)房價尚在低位，B公司所屬地塊的新區(qū)又日漸成熟，今后10年，年均上漲100元應(yīng)該是比較保守的。

　　對此，仁恒置地集團(tuán)公司(Yanlord Land Group Ltd)一位管理層人士表示，三線、四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，房地產(chǎn)起步晚，缺乏品牌龍頭企業(yè)，外來品牌開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)到這類地區(qū)似乎已成為一種共識，這些不太被關(guān)注的城市房價上漲幅度反而十分明顯�！�

　　財(cái)務(wù)測算與收購方案

　　B公司所屬地塊面積達(dá)1650畝，劉波認(rèn)為開發(fā)周期應(yīng)該在10年左右。以此推算，如果以10年開發(fā)周期計(jì)算，最終房價應(yīng)該為2700元/平方米，平均房價為2200元/平方米；商鋪平均房價可達(dá)3000元/平方米，車庫平均價格約800元/平方米。

　　B公司在完成各項(xiàng)公建及攤?cè)肭捌谪?cái)務(wù)成本以后，實(shí)際土地成本大約在25萬~30萬元/畝之間。因此，最終收購價格定在40萬元/畝，應(yīng)該是合理的。

　　另外，B公司還有部分公建沒有完成，對此，劉波覺得可以延期付款，加上分期付款方式方面的努力，實(shí)際投入資金有可能控制在2.5億元左右。這樣既可以降低資金壓力，同時又降低了財(cái)務(wù)成本。

　　所以，估計(jì)收購B公司總的價格為1650×51%×40萬=33660萬元，財(cái)務(wù)成本約6340萬元，合計(jì)4億元。而實(shí)際資金投入估計(jì)可以控制為2.5億，稅后凈利可以達(dá)到4.5億元。

　　對于進(jìn)軍三、四線城市可能遭遇的意外風(fēng)險，劉波已經(jīng)有所評估：“為了規(guī)避上述潛在風(fēng)險與提高合作效率，我們將投資監(jiān)管可能全權(quán)委托給投資管理公司操辦。另外，投資風(fēng)險取決于資本的回報需求，主要考慮到具體的市場參數(shù)、經(jīng)濟(jì)的多變性、當(dāng)?shù)卣�策的穩(wěn)定性、資本返還等�！�

　　隨著樓市調(diào)控深入，各路熱錢開始在地產(chǎn)投資領(lǐng)域的“跑馬”、收購項(xiàng)目的“換馬”、戰(zhàn)略合作的“養(yǎng)馬”三方面展現(xiàn)出新的智慧。在收購之后，劉波向母公司提出重組方案：鑒于該項(xiàng)目已經(jīng)運(yùn)作多年，已經(jīng)有了一整套行之有效的運(yùn)作班子和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，成本控制也做得非常到位。如果收購成功，建議中下層基本維持不變。只對高層和部分關(guān)鍵崗位進(jìn)行重組——董事長留任，執(zhí)行總經(jīng)理、工程副總、行政副總、財(cái)務(wù)部經(jīng)理等均由自己公司派駐。

　　“凡有價值、優(yōu)質(zhì)的可發(fā)展的都將入各路熱錢的法眼，熱錢所熱衷的物業(yè)將呈現(xiàn)出以往所無法想象的多樣性，以獲取比參股更高的投資回報率�！鄙虾Ｎ搴现菐焱顿Y顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅表示。 (葉國靖)