最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，呈現(xiàn)“價(jià)高量減”態(tài)勢(shì)已有一段時(shí)期的京城高檔住宅市場(chǎng)仍未有所改觀。6、7兩月入市的項(xiàng)目中不少項(xiàng)目出于銷(xiāo)售情況不甚樂(lè)觀而出現(xiàn)了“高開(kāi)低走”的狀況。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近幾個(gè)月以來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)走高、股市震動(dòng)等諸多因素帶來(lái)的“內(nèi)資”的萎縮以及外資的“匿跡”現(xiàn)象，是造成京城高檔住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)黯淡的關(guān)鍵。

　　本周一，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布了北京市第二季度商品住宅期房、現(xiàn)房項(xiàng)目成交均價(jià)排行榜，而排行榜顯示的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)再次證實(shí)了目前京城樓市高檔住宅“價(jià)漲量跌”的事實(shí)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在期房銷(xiāo)售均價(jià)排行前30名的名單中，19個(gè)項(xiàng)目的可銷(xiāo)售套數(shù)超過(guò)了100套，有的甚至達(dá)到了870套，但有18個(gè)項(xiàng)目卻在二季度連10套也沒(méi)賣(mài)出去。如可售住宅達(dá)870套的建外銀鉆公寓第二季度顯示僅成交了1套，就連第二季度的銷(xiāo)售季軍上院天恒公寓也只賣(mài)出1套，而加上在第一季度賣(mài)出去的2套，整個(gè)上半年項(xiàng)目?jī)H僅賣(mài)出3套。

　　房?jī)r(jià)走高“嚇退”外資

　　曾經(jīng)在中國(guó)內(nèi)地樓市興風(fēng)作浪的外資，近段時(shí)間似乎進(jìn)入了“蟄伏”期。DTZ戴德梁行商鋪部助理董事張家鵬告訴記者，進(jìn)入今年二季度以來(lái)，外資在內(nèi)地樓市的擴(kuò)張速度明顯減速，基本上沒(méi)有什么大單成交。記者在該公司住宅部就職的高級(jí)董事岳鋒鋼處也聽(tīng)到了同樣的“抱怨”。面對(duì)外資紛紛選擇“蟄伏”，岳鋒鋼認(rèn)為，主要是由于隨著內(nèi)地樓市的不斷升溫，導(dǎo)致許多外資對(duì)內(nèi)地樓市的升值空間產(chǎn)生了憂慮，加大了投資者的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)內(nèi)地股市大漲在一定程度上也吸引了一部分外資的流向。

　　按照以往的市場(chǎng)，目前高檔住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的旺季，或許也正是因?yàn)槿绱�，部分開(kāi)發(fā)商出于對(duì)市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期與項(xiàng)目品質(zhì)的自信，紛紛上調(diào)了銷(xiāo)售價(jià)格，而這也被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是導(dǎo)致目前高檔住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)平均售價(jià)繼續(xù)上升的原因之一。但在價(jià)格上漲的同時(shí)，受到股市波動(dòng)以及限外、加息等調(diào)控政策的影響，卻讓高檔住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)上的觀望情緒還在繼續(xù)。因此，對(duì)于處于傳統(tǒng)旺季的高檔住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，需求卻是略顯不足。

　　值得關(guān)注的是，在高檔住宅市場(chǎng)交易量不活躍的同時(shí)，京城一些酒店服務(wù)公寓供應(yīng)量卻出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。而為了增強(qiáng)吸引力，京城部分項(xiàng)目開(kāi)始相繼推出促銷(xiāo)活動(dòng)，如租金折扣、換購(gòu)積分等。這些假促銷(xiāo)活動(dòng)的出現(xiàn)使得今年第二季度酒店服務(wù)式公寓的平均租金小幅下降至167.7元/月/平方米，同時(shí)二季度酒店服務(wù)式公寓的空置率小幅下降至20.3%。

　　同樣，出租公寓市場(chǎng)也表現(xiàn)得非常活躍。二季度出租公寓的空置率下降至15.6%，降幅為8.8%。租金方面則小幅上升至110.5元/月/平方米，增幅為1.2%。岳鋒鋼認(rèn)為，這主要是由于跨國(guó)公司在華業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，更多外籍管理人員來(lái)到中國(guó)工作，租賃需求亦隨之增長(zhǎng)。

　　同時(shí)岳鋒鋼介紹，在三季度大多數(shù)酒店服務(wù)式公寓都將會(huì)出臺(tái)奧運(yùn)期間的租金報(bào)價(jià)，預(yù)計(jì)提高后的租金最高將會(huì)達(dá)到目前租金水平的4倍以上。同時(shí)，為保證奧運(yùn)期間的客房供應(yīng)，部分酒店服務(wù)式公寓在三季度有可能暫停接受長(zhǎng)期租約。受到這樣的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)酒店服務(wù)式公寓的平均租金將會(huì)出現(xiàn)一定程度的上升。

　　供應(yīng)增加 “高開(kāi)低走”

　　根據(jù)DTZ戴德梁行的統(tǒng)計(jì)顯示，與上季度相比，第二季度高檔住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)供應(yīng)有所增加，物業(yè)類型主要集中在公寓方面，而在別墅方面卻供應(yīng)相對(duì)較少。預(yù)計(jì)在三季度高檔住宅市場(chǎng)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目將會(huì)有所增加，主要集中在東長(zhǎng)安街、第二使館區(qū)及順義別墅區(qū)板塊。而預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目在地理位置、區(qū)域環(huán)境及項(xiàng)目品質(zhì)等方面的優(yōu)勢(shì)，將會(huì)拉動(dòng)高檔住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的平均售價(jià)繼續(xù)走高。

　　來(lái)自京城多家專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，7月北京新盤(pán)預(yù)計(jì)放量將達(dá)54個(gè)，其中公寓放量將出現(xiàn)今年以來(lái)的第二次高峰，成為京城當(dāng)月純新盤(pán)供應(yīng)主力。價(jià)格方面，包括美倫堡、中關(guān)村公館、燕莎·Class、光大懿品、中廣·宜景灣等新項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)在12000元/平方米—23000元/平方米之間。而我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉表示，絕大多數(shù)在7月開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)普遍都要比周邊二手公寓的價(jià)格高出5000元以上。

　　事實(shí)上，在價(jià)格走高的同時(shí)，由于其中不少項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況并不是很好，多數(shù)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的售價(jià)都變成“高開(kāi)低走”；而這似乎也從某一方面再次證實(shí)了之前京城高檔住宅市場(chǎng)“價(jià)漲量跌”的事實(shí)。(賴大臣）