一項(xiàng)調(diào)查顯示，約89%的人認(rèn)為深圳房價(jià)有“泡沫”；73%的人認(rèn)為深圳會(huì)面臨“房災(zāi)”；其中，預(yù)期3年內(nèi)“房災(zāi)”就會(huì)來臨的又占78%
入夏的深圳雨水頻繁，卻未能澆滅深圳樓市的逼人熱浪。
雖然6月份的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布，但從中國指數(shù)研究院華南分院獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年的最后一周(6.25-7.1)，深圳市商品住宅的成交均價(jià)為14690元/平方米；而6月份的第一周(5.28-6.3)，深圳市商品住宅的成交均價(jià)為14101元/平方米，月內(nèi)就漲了589元/平方米。此前，深圳市土地和房產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)表明，深圳商品房的成交均價(jià)在5月份就已達(dá)14223元/平方米。
經(jīng)歷了今年上半年的高歌猛進(jìn)，下半年剛開局的深圳樓市依然熱火朝天。記者近日通過多處走訪了解到，深圳商品住宅的總體銷售情況依然良好，房屋價(jià)格繼續(xù)保持高位，但其中的非理性成分也讓人越來越憂心忡忡，一種群體性焦慮正在形成。
供不應(yīng)求？樓市戰(zhàn)“高溫”
7月1日，由深圳市某知名公司開發(fā)的星×名城六期在深圳會(huì)展中心舉行了開盤儀式，公開銷售986套住宅。這是深圳特區(qū)內(nèi)的南山區(qū)今年下半年首個(gè)預(yù)售的樓盤，也成為深圳首個(gè)在主管部門的現(xiàn)場監(jiān)管下開售的樓盤。
此前，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局提出試行“房源公開、明碼標(biāo)價(jià)、現(xiàn)場監(jiān)管”的樓盤銷售模式，作為深圳官方針對商品住宅交易的首個(gè)“手術(shù)”，此舉立刻受到市場關(guān)注。而到了7月3日，深圳市政府更召開全市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作會(huì)議，決定由市國土、規(guī)劃、工商、地稅、銀監(jiān)、發(fā)改、貿(mào)工、監(jiān)察、財(cái)政、審計(jì)、國稅、房屋租賃及人民銀行深圳市中心支行共13個(gè)部門聯(lián)合行動(dòng)，打擊哄抬房價(jià)、囤積房源、捂盤惜售等違規(guī)違法行為，并且將一直持續(xù)到明年3月。
可見，深圳已經(jīng)拉開了房地產(chǎn)市場治理的序幕，只是，深圳樓市的“高溫”目前還難見抑制。
就在星×名城六期開盤的第二天，記者以購房者的身份來到該樓盤的銷售中心。雖然當(dāng)天不是休息日，但前來咨詢、看房的人依然絡(luò)繹不絕�！拔覀冞@期的均價(jià)是16500元/平方米，您先看看資料，后面有我們的樣板房，您也可以先去參觀一下。”還沒來得及回答記者的其他問題，銷售人員又忙著招呼其他客人去了。
記者在施工現(xiàn)場看到，星×名城六期由6棟高層建筑組成，房型以大戶型為主，最小的單位也超過120平方米，如果按銷售人員給出的均價(jià)計(jì)算，單套住宅的總價(jià)基本上都超過200萬元。
“深圳人多地少，關(guān)內(nèi)的新盤又少，置業(yè)前景仍然非常樂觀�！币晃讳N售人員介紹，“我們這期開盤后最低價(jià)和最高價(jià)的房型賣得最快，反而是中間價(jià)位的單位銷售速度相對落后。買房的既有自住者又有投資者，有的客人一口氣就買了好幾套。”銷售中心一側(cè)懸掛的銷售進(jìn)度表也顯示，星×名城六期僅開盤一天，就已有約三分之二的單位被貼上已售標(biāo)記。
除深圳特區(qū)內(nèi)的樓盤外，關(guān)外樓盤的銷售速度也很驚人。記者致電龍崗、寶安等區(qū)的多個(gè)新盤的銷售處，得到的回復(fù)均是開盤后短期內(nèi)大部分單位已售�！澳憔筒挥眠^來了，我們這里也沒剩下幾套房子了。”有售樓人員在電話里直接給予了這樣的答復(fù)。
“治理歸治理，深圳樓市逆市走強(qiáng)的原因當(dāng)然還是多方面的。一方面有利益驅(qū)動(dòng)而產(chǎn)生的虛火，如這次的銷售監(jiān)管就是針對近來深圳商品住宅樓盤開盤銷售中出現(xiàn)半夜開盤等‘怪現(xiàn)象’，所以有必要打擊這種有捂盤囤房、不公開銷售和哄抬房價(jià)之嫌的行為；另一方面深圳是個(gè)典型的‘移民城市’，各地外來人口包括香港過來的投資者等‘外需’也支撐起深圳房價(jià)�？傊�是比較復(fù)雜�！敝袊笖�(shù)研究院的一位分析師表示。
逆流而上：“反調(diào)控”增長
目前看來，供求關(guān)系吃緊、市場預(yù)期不降、投資不斷累積等，已使得深圳房價(jià)演化成不可逆轉(zhuǎn)的飛漲態(tài)勢。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)口徑，今年1至5月份，深圳189個(gè)在售新建商品住宅樓盤的銷售均價(jià)為11905.88元/平方米，其中14個(gè)均價(jià)超過30000元/平方米的大戶型、高價(jià)位樓盤拉動(dòng)深圳整體房價(jià)水平上升近1300元/平方米。另一組官方數(shù)據(jù)則顯示，5月份深圳新房成交均價(jià)已高達(dá)14223元/平方米，與去年全年深圳9384元/平方米的平均房價(jià)相比上漲了51.57%。
而來自深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的一組新數(shù)據(jù)顯示，6月份深圳商品房成交總套數(shù)為5218套，日均成交約174套，環(huán)比5月份上漲11.63%；商品房成交均價(jià)約14608元/平方米，雖環(huán)比5月份僅上漲2.7%，但福田、羅湖等中心區(qū)漲勢驚人，成交均價(jià)早已突破了20000元/平方米，環(huán)比漲幅均達(dá)24%以上。
今年一季度時(shí)，深圳官方的一份報(bào)告曾為房價(jià)飛漲分析了四大原因。一是雖然深圳經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入不斷提高，但土地資源短缺，人口快速增加，導(dǎo)致樓市供需矛盾加大。二是隨著深圳城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，居住環(huán)境逐步改善，外來購房需求有所增加，但與此同時(shí)，特區(qū)外房價(jià)上漲快于特區(qū)內(nèi)房價(jià)上漲，特區(qū)內(nèi)外房價(jià)差距縮小一定程度推動(dòng)了房價(jià)上漲。三是深圳前幾年停止了經(jīng)濟(jì)適住房建設(shè)，增加了對市場商品住房的需求，也影響到房價(jià)上漲。最后，近幾年部分深圳居民追求購房一步到位，加大了大戶型住房的需求，開發(fā)企業(yè)為追求利潤最大化，也加大了高檔樓盤的開發(fā)力度，大戶型高檔樓盤集中上市，拉高了深圳房屋銷售均價(jià)。
而五合智庫的分析師還介紹，深圳樓市一向有些“特立獨(dú)行”。1979年建市至1987年是深圳成為特區(qū)后房地產(chǎn)發(fā)展的啟動(dòng)期；1987年至1995年是則成為深圳樓市的波動(dòng)期，當(dāng)時(shí)受投資、投機(jī)影響，深圳住宅價(jià)格最高曾達(dá)到5500元/平方米，后因1993年國家宏觀調(diào)控而迅速回落；而1996年至2004年，當(dāng)全國主要城市房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增長的時(shí)候，深圳反而保持著一份少有的清醒，甚至不升反降，房價(jià)也平穩(wěn)得很。
但是，當(dāng)2005年新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大幕開啟之際、全國各大城市開始處于政策的觀望期之時(shí)，深圳樓市卻開始上演“反調(diào)控”增長。并持續(xù)至今，一開始支撐這種漲幅形勢的眾多消費(fèi)者的真實(shí)購房需求漸漸變味，越來越多的人在“買漲不買跌”的心理趨勢下紛紛入市，開發(fā)商、中介等則通過各種隱蔽的手段借渲染“房荒”牟取暴利，致使房價(jià)被抬升至一個(gè)個(gè)高點(diǎn)。
百姓叫苦：投機(jī)“預(yù)警”燈亮
高昂的房價(jià)已是不爭的事實(shí)，更重要的是，深圳房價(jià)的循環(huán)上漲已大大超出普通百姓的承受能力。
“房價(jià)再這么漲下去真是受不了了�！弊≡谏钲谑辛_湖區(qū)的張先生是一名公務(wù)員，雖然有著穩(wěn)定的工作，但是面對居高不下的房價(jià)，他只有吐苦水的份�！拔易庾〉姆孔痈浇幸粋�(gè)新樓盤，現(xiàn)在均價(jià)是17000元/平方米，以我現(xiàn)在的收入，估計(jì)4個(gè)月的工資還抵不上1個(gè)月的房貸。”
另有知名網(wǎng)站深圳頻道對8000多位網(wǎng)友所作的調(diào)查顯示，有約89%的人認(rèn)為深圳房價(jià)有泡沫；有73%的人認(rèn)為深圳會(huì)面臨“房災(zāi)”，其中預(yù)期3年內(nèi)“房災(zāi)”就會(huì)來臨的占78%。
而需要指出并引起重視的是，深圳房價(jià)的不斷上漲除了正常的市場化發(fā)展因素外，也和大量不合規(guī)現(xiàn)象的蔓延有關(guān)。
比如上述提及的不少樓盤選擇在半夜開盤，購房者不得不徹夜排隊(duì)等待選號、購房等涉嫌捂盤囤房、不公開銷售和哄抬房價(jià)的；另如有的開發(fā)商先進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，將部分優(yōu)質(zhì)房源瓜分給內(nèi)部人士或關(guān)系人士后，再通過中介向市場放盤，而一些中介還通過向購房者收取“茶水費(fèi)”來加價(jià)。
在深圳打工多年的謝先生最近就為買房的事情而深感郁悶。一直期望在深圳安家的謝先生在梅林關(guān)外看中一處樓盤，由于該樓盤還未開盤，謝先生上月中旬便到附近的房產(chǎn)中介逛逛了解情況，還留了聯(lián)系方式。第二天便有中介人員打來電話，詢問謝先生是否要買房，但想買的話需要給賣方和中介各3萬元的“茶水費(fèi)”，這筆錢可不包括正常的交易費(fèi)用。
“起初，我想著深圳房價(jià)漲得這么厲害，額外多出一些費(fèi)用買到一套自己喜歡的房就算了。但是沒想到，這‘茶水費(fèi)’一要就是6萬元，太離譜了，我實(shí)在是不能接受。”謝先生對記者說，“現(xiàn)在我還是觀望一下吧，相信政府部門不會(huì)對這種情況不聞不問的。”
的確，目前深圳樓市內(nèi)投資客、投機(jī)者的所作所為已令業(yè)內(nèi)擔(dān)憂�！霸谝恍╆P(guān)注度較高的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了過度投機(jī)行為，有部分投資客相互哄抬房價(jià)，使目前有些樓盤被惡意炒作，已經(jīng)偏離了正常投資價(jià)值。建議置業(yè)者在選擇物業(yè)時(shí)一定要保持冷靜的態(tài)度，切勿跟風(fēng)投資，以免給自己帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)，要充分考慮物業(yè)本身是否還有升值的空間，不要相信二手房市場的‘博傻理論’�！边B深圳本土中介機(jī)構(gòu)世聯(lián)行的分析師也這樣告誡。
記者觀察
深圳房價(jià)：真實(shí)暴漲下的蒼白辯解
冰凍三尺，非一日之寒，深圳房價(jià)上漲是由經(jīng)濟(jì)、地域、投資等各方面因素連帶推動(dòng)，具有一定的客觀性。但如今深圳樓市虛火漸高，也是利益方眾人拾柴的結(jié)果，以往支撐房價(jià)上漲的理由也到了需要矯正的時(shí)候。
綜合深圳業(yè)內(nèi)人士告訴記者的觀點(diǎn)，深圳這幾年的房價(jià)漲得“理所當(dāng)然”。首當(dāng)其沖、眾口一致的一條理由就是土地有限，深圳官方的多則分析報(bào)告中也一直強(qiáng)調(diào)全市土地資源較為緊缺，可用于未來城市建設(shè)的用地不足200平方公里，土地稀缺導(dǎo)致了住房供應(yīng)持續(xù)緊張。
接著便是深圳樓市價(jià)值存在長期被低估的情況，前文也提到了，深圳樓市自1993年的宏觀調(diào)控而經(jīng)歷了一段波動(dòng)后，1996年開始便進(jìn)入“慢牛細(xì)步”的平穩(wěn)期，房價(jià)漲幅連年在5%以內(nèi)�！翱梢哉f，此前深圳房價(jià)十年未見漲，這也激起了后市的投資欲望。”有行業(yè)分析師稱。
此外，香港“后花園”的特殊地位也使得深圳在各方面的物價(jià)水平上存在“接軌”情況，而很多投資者認(rèn)為深圳房價(jià)必然也會(huì)與香港縮小差距，目前香港房價(jià)基本在20000元-50000元/平方米，深圳似乎還有追趕的空間。
最后，作為一個(gè)移民城市、投資型城市，深圳市場內(nèi)一直不缺躍躍欲試的資金�！吧钲谑袌鰞�(nèi)熱錢本身就比較多，投資滾雪球效應(yīng)已成為推動(dòng)深圳房價(jià)上漲的主因之一�！狈治鰩熖寡�。
然而，當(dāng)房價(jià)飛漲影響到了市場穩(wěn)定、社會(huì)和諧，在許多深圳普通百姓看來，上述支撐房價(jià)上漲的理由也成了最容易被推翻的理由。
比如土地，有在深圳工作多年卻一直無力買房的上海朋友就向記者表示，2020平方公里的深圳雖比上海小，但城區(qū)面積不算小，395平方公里的特區(qū)面積還有望擴(kuò)大，關(guān)內(nèi)關(guān)外之分也逐漸減弱�！半S著‘大深圳’概念深入人心，地方政府完全有理由通過開發(fā)關(guān)外、盤活關(guān)內(nèi)，補(bǔ)充土地供應(yīng)量�！�
再說價(jià)值低估，房價(jià)十年未見漲是事實(shí)，但如今半年就飛漲50%也是事實(shí)。記者接觸到的一些深圳市民就認(rèn)為，與“同根生”的廣州相比，深圳的房價(jià)已轉(zhuǎn)至高估階段、嚴(yán)重偏離其價(jià)值。
而與香港相比，一些深圳市民更是氣不打一處來，“要‘接軌’也別光接房價(jià)，香港有完善的公屋制度，我們的住房保障體現(xiàn)在哪里？”有對樓市體系比較了解的深圳市民就告訴記者，香港的房價(jià)雖然比深圳貴，但中低收入群體的居住成本卻小于深圳，“香港政府提供的公屋，月租普遍在1500元以下，而深圳這幾年的住房保障工作幾乎可以忽略！如果去市場內(nèi)租房，月租一房1500元以上、兩房2500元以上則是打底的�！�
談及深圳的住房保障，還有必要指出一個(gè)“怪現(xiàn)象”，那就是“城中村”。在特區(qū)高聳林立的商辦大樓和高檔住宅之中，鑲嵌著一塊塊由樓層不高但密度相當(dāng)高的農(nóng)民房組成的城中村，在記者看來，這樣的城市格局顯得有些“畸形”，但在不少深圳市民看來卻恰恰相反。
“城中村是深圳樓市里的一個(gè)特有現(xiàn)象，我覺得深圳樓市還在維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)靠的就是這些城中村！深圳本來就是農(nóng)村，在城市開發(fā)中也留下不少農(nóng)民的私房，雖然這些城中村居住環(huán)境較差，但生活成本低，每月房租基本低于1000元，所以目前容納了深圳大部分的低收入者，也可以說它承擔(dān)了地方政府本應(yīng)承擔(dān)的提供廉租房的責(zé)任！”一位深圳市民的直言不諱令記者心頭一顫。
最后一條投資推動(dòng)的理由更是不攻自破，深圳市民對于炒房者的態(tài)度已經(jīng)到了深惡痛絕的程度�！吧钲跇鞘幸殉蔀橥稒C(jī)者的樂土，但投機(jī)者卻使得深圳樓市進(jìn)入危險(xiǎn)狀態(tài)。有報(bào)道說目前在深圳購買商品房的人中投機(jī)者、投資客比例超過70%，具體數(shù)字我說不上，可炒房者只賣不租、導(dǎo)致的房價(jià)與租金水平失衡，中介機(jī)構(gòu)滿城膨脹、掛牌房源只報(bào)最低價(jià)、交易中貓膩不斷等現(xiàn)象的確讓人害怕，現(xiàn)在恐怕就看誰會(huì)來接最后一棒�！边B在深圳也發(fā)展業(yè)務(wù)的一位上海房屋營銷代理公司的主管都向記者這么說。
有人說，深圳的商品房買賣，已扭曲為人性欲望的買賣。這樣的話，我們怎么還有任市場“自由”運(yùn)轉(zhuǎn)、不加干預(yù)的理由？
多城市房價(jià)上漲“眾象”
南京：2小時(shí)暴漲1200元
今年4月，南京市江寧區(qū)的一個(gè)樓盤，上午的價(jià)格還是3900元/平方米，下午就提到5100元/平方米，創(chuàng)造了2小時(shí)每平方米房價(jià)暴漲1200元的“神奇記錄”，也令全國對南京樓市“刮目相看”。事后，南京市物價(jià)局便出臺(tái)新規(guī)，表示在此前實(shí)行的普通商品房銷售必須“一套一價(jià)”、明碼標(biāo)價(jià)的基礎(chǔ)上，要求在售樓盤中尚未銷售部分的最高價(jià)格應(yīng)低于今年5月14日前該樓盤實(shí)際成交的最高價(jià)格。
廣州：一年價(jià)漲38.73%
據(jù)廣州官方“陽光家緣網(wǎng)”的實(shí)時(shí)交易數(shù)據(jù)顯示，6月份廣州中心六區(qū)一手住宅均價(jià)突破11000元/平方米；全市十區(qū)一手住宅均價(jià)也在中心區(qū)房價(jià)的拉升下達(dá)到8851元/平方米，比去年同期的6380元/平方米上漲38.73%。其中，如天河、海珠、越秀等區(qū)的房價(jià)同比漲幅分別達(dá)到56.63%、45.91%、25.94%。市場認(rèn)為，結(jié)構(gòu)失衡、高價(jià)房供應(yīng)量大等是廣州市中心房價(jià)急升的原因。
重慶：9天漲幅達(dá)7.6%
據(jù)重慶市國土房管局統(tǒng)計(jì)，6月17日-25日9天時(shí)間內(nèi)，重慶主城區(qū)的商品住宅成交均價(jià)由2909元/平方米上升到3055元/平方米，漲幅為7.6%。市場認(rèn)為，重慶房價(jià)近期急升的主要原因是國家在6月上旬批準(zhǔn)重慶為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，這也促使一些開發(fā)商開始炒作概念、伺機(jī)漲價(jià)。一些機(jī)構(gòu)估計(jì)，重慶有超過60%的在售樓盤漲了價(jià)或正在醞釀漲價(jià)，平均漲幅在200-300元/平方米。(李和裕 楊勣)
