上周房地產(chǎn)板塊領(lǐng)漲滬深兩市。然而，該板塊一季度報(bào)表并不樂觀，半數(shù)企業(yè)盈利能力下降，一改往日數(shù)據(jù)齊增的概況，在近3年報(bào)表中罕見。其中，行業(yè)領(lǐng)頭羊萬科A一季度凈利潤僅僅上漲了7%。金地集團(tuán)一季度凈利潤減少了43%，為5478萬元；泛海建設(shè)一季度業(yè)績大幅度減少了87%，為1038萬元。

　　數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)地產(chǎn)公司的實(shí)際盈利能力整體下降，經(jīng)營凈利率多有減少，且減少幅度巨大。其中，萬科A的經(jīng)營凈利率由2008年一季度的11.6%減少到了目前的10.9%；泛海建設(shè)的該數(shù)據(jù)由去年一季度的15%減少到了目前的5.9%；棲霞建設(shè)的一季度凈利率低至7.42%，較去年同期18%的數(shù)值減少超過一半；金地集團(tuán)的該數(shù)據(jù)由去年同期的12.3%減少到了今年一季度的6.1%。

　　主業(yè)外經(jīng)營并不景氣

　　從利潤表來看，多數(shù)地產(chǎn)公司的主業(yè)收入仍在增長，盈利能力之所以下降，主要來源于兩個(gè)方面，一是成本增長速度過快。如金地集團(tuán)，其一季度主業(yè)增長了60%，但其主業(yè)利潤卻減少了13%，表示主業(yè)成本增長速度遠(yuǎn)大于主業(yè)收入增長速度，導(dǎo)致盈利能力下降。又如萬科A，其一季度主業(yè)收入本來大幅度增長了27%，但由于成本增長迅速，其當(dāng)期主業(yè)利潤只增長了4.26%。

　　二是公司2009年的主業(yè)外經(jīng)營并不景氣，投資收益與營業(yè)外收入大幅度減少，使得利潤相對(duì)減少，利潤與收入的比值也因此降低。其中，保利地產(chǎn)的2009年一季度營業(yè)外收入由去年的1.8億元銳減到了目前的229萬元。又如泛海建設(shè)，其一季度營業(yè)外收入同比減少了80%，低至53萬元，遠(yuǎn)低于383萬元的營業(yè)外支出。

　　而與之對(duì)比鮮明的是，眾多地產(chǎn)公司的三大費(fèi)用并無明顯增長，節(jié)流方面的工作顯然做得比較到位，頗有憂患意識(shí)，盈利能力的降低與費(fèi)用變化沒有關(guān)系。其中，金地集團(tuán)的一季度管理費(fèi)用大減8%，減少到了6387萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用變化不大。萬科A的管理費(fèi)用大幅度減少了24%，至2.8億元。保利地產(chǎn)的一季度管理費(fèi)用變化不大，財(cái)務(wù)費(fèi)用卻仍是負(fù)數(shù)。

　　萬聯(lián)證券黃曉坤認(rèn)為，如果地產(chǎn)公司盈利能力下降源自主業(yè)方面的“硬傷”，則未來半年中的經(jīng)營并不被看好，股價(jià)表現(xiàn)也不太可能強(qiáng)于大市，即使費(fèi)用減少的優(yōu)勢(shì)也難以挽救大局。但如果公司盈利能力下降僅僅因?yàn)橹鳂I(yè)外經(jīng)營的變化，則在未來半年里及時(shí)調(diào)整的可能性比較大，股價(jià)發(fā)展更具有優(yōu)勢(shì)。從這一點(diǎn)上來看，保利地產(chǎn)的中線發(fā)展應(yīng)比其余地產(chǎn)龍頭更強(qiáng)。(記者 井楠)