從嚴(yán)從緊的貨幣政策通過房貸新政再次向房地產(chǎn)行業(yè)襲來。受此影響，房地產(chǎn)股幾乎全線受挫。數(shù)據(jù)顯示，昨日，滬深兩市地產(chǎn)指數(shù)下降4.48%；前十大地產(chǎn)股中，除北辰實(shí)業(yè)(601588)上漲外，其他個(gè)股均遭受深幅調(diào)整。其中，萬科A(000002)下跌3.96%，保利地產(chǎn)(600048)下跌4.64%，招商地產(chǎn)(000024)、金地集團(tuán)(600383)、中糧地產(chǎn)(000031)的跌幅均在7%以上。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，二套房貸從嚴(yán)執(zhí)行，旨在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，尤其是投資性購房需求；政策的直接后果是導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售速率下滑，并將進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)公司的盈利能力。另外，這也透露出國家宏觀調(diào)控預(yù)期從緊的信號(hào)，由此“挫傷”房地產(chǎn)投資的信心。

　　銷售速率將下滑

　　冠城大通(600067)副總裁韓國建認(rèn)為，央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)第二套住房的界定以家庭為單位，同時(shí)，公積金貸款也納入緊縮令，這將使商品房，尤其是住宅類商品房的銷售速率受到影響。

　　業(yè)內(nèi)專家解釋道，第二套房的購買者主要是中高收入群體，而且以投資性購房和置業(yè)升級(jí)型購房為主，目前，這部分需求無疑占據(jù)了很大比重。在信貸條件寬松的時(shí)候，這種需求會(huì)以類似“保證金交易”的形式逐步放大。但是在目前的高價(jià)下，首付比例和利率提高，以及其他相應(yīng)的貨幣從緊政策，將使投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)日益增大，因而這部分購房需求會(huì)逐步下降；另外，利息負(fù)擔(dān)持續(xù)加重已經(jīng)成為購房人另一個(gè)重要的成本因素，并由此導(dǎo)致他們延緩置業(yè)升級(jí)。

　　國都證券報(bào)告指出，二套房貸政策目的是通過收縮個(gè)人信貸規(guī)模來抑制購房需求，尤其是投資性需求；另外政府將通過增加保障性住房的供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；這將使房地產(chǎn)市場(chǎng)在新的供求關(guān)系下尋求平衡，由此加劇市場(chǎng)觀望。

　　數(shù)據(jù)表明，今年下半年以來，一線城市雖然房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，但成交量大幅萎縮， “有價(jià)無市”現(xiàn)象愈演愈烈。深圳和廣州地區(qū)由于前期房價(jià)漲幅過快、投資需求比重較高，因此銷售量明顯下降。

　　其中，深圳一手住宅成交量從9月開始下降，銷售套數(shù)從1000套下降到目前的500套，銷售面積從10萬平方米以上下降到目前4萬平方米以下，廣州的成交量則從最高時(shí)候的1500套以上下降到目前的700套左右，觀望氣氛濃重。北京和上海的成交量的降幅雖然沒有珠三角嚴(yán)重，但同比也下降了兩成左右。

　　東方證券認(rèn)為，9月27日二套房新政首次發(fā)布以來，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的觀望情緒。補(bǔ)充規(guī)定出臺(tái)后，預(yù)計(jì)這種觀望情緒將會(huì)有所加劇。如果房地產(chǎn)銷量環(huán)比萎縮持續(xù)過久，勢(shì)必將對(duì)行業(yè)的業(yè)績?cè)鲩L帶來較大的負(fù)面影響。

　　資金壓力將增大

　　銀河證券研究員丁文認(rèn)為，二套房貸從嚴(yán)執(zhí)行以后，房地產(chǎn)公司的銷售量無疑將受到信貸收緊的影響而下降，這必然將影響到現(xiàn)金回籠和資金周轉(zhuǎn)效率，增大房地產(chǎn)公司的資金壓力。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)指出，房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)資金的需求量非常大，尤其是政府要求開發(fā)商必須把土地費(fèi)用一次性付清后才能獲得銀行貸款。但是，房地產(chǎn)投資中單純的信貸比重其實(shí)并不大，一般只有20%左右，更主要的負(fù)債，則是個(gè)人按揭為代表的銷售貸款。因此，他更擔(dān)心的是居民消費(fèi)信貸的緊縮。

　　顯然，二套房貸從嚴(yán)是從消費(fèi)信貸領(lǐng)域收緊了房地產(chǎn)公司的“錢袋子”。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般在60%以上，而其中，銀行信貸資金占據(jù)了大部分，因此在很大程度上控制著這一行業(yè)發(fā)展的命脈。在貨幣政策從緊的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的間接融資成本無疑將提高。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，在資金壓力增大的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌將加速。首當(dāng)其沖的是負(fù)債率高、資金實(shí)力欠缺的一些中小地產(chǎn)商。如果融資成本不斷提高，再加上銷售不暢，資金回籠阻滯，那么對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，負(fù)面影響是相當(dāng)大的。

　　今年以來，眾多房地產(chǎn)企業(yè)或增發(fā)股票，或借殼上市，大力開拓融資的有效途徑，并購重組案例也逐步增多。房企借助資本市場(chǎng)，降低負(fù)債率，提高資本運(yùn)營效率，這從另一角度也說明了在信貸收緊背景下，開發(fā)商資金鏈趨緊的現(xiàn)實(shí)。(記者 林喆）