各種跡象都表明，作為香港市值最大的地產(chǎn)商，新鴻基地產(chǎn)(0016.HK)對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的重視程度正日益加強(qiáng)。
據(jù)市場(chǎng)消息透露，該集團(tuán)近期正籌組六年期銀團(tuán)貸款，而籌組尚未完成，已取得了145億港元的可觀融資額。而去年，在資本市場(chǎng)上久未有動(dòng)作的新鴻基地產(chǎn)，罕見(jiàn)地配股融資達(dá)80億港元。
“宏觀調(diào)控對(duì)內(nèi)地樓市起到正面作用，公司正積極在無(wú)錫及杭州等地物色投資機(jī)會(huì)，如果時(shí)機(jī)適合將在內(nèi)地進(jìn)行并購(gòu)�！毙馒櫥禺a(chǎn)主席郭炳湘日前公開(kāi)表示。他宣稱，現(xiàn)在集團(tuán)內(nèi)地土地儲(chǔ)備占其資產(chǎn)總值的10%，未來(lái)將會(huì)把這一比例提升至15%。上述融資行動(dòng)，也許正是為了順利實(shí)施這一新的戰(zhàn)略。
世事往往非常奇妙，當(dāng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的尚方寶劍壓得內(nèi)地眾多房企喘不過(guò)氣之時(shí)，眾多香港地產(chǎn)股公司卻認(rèn)定，這是他們的一個(gè)大好機(jī)會(huì)。
香港內(nèi)地概念地產(chǎn)股 半年內(nèi)第二次集資潮
繼新鴻基之后，中信泰富(0267.HK)高層近日也表示，計(jì)劃在未來(lái)2~3年里把內(nèi)地業(yè)務(wù)的比重由現(xiàn)在的50%提高到70%。“向內(nèi)地轉(zhuǎn)”不但成為香港地產(chǎn)業(yè)的共識(shí)，也得到了眾多投資者的認(rèn)可。今年1月31日恒隆地產(chǎn)(0101.HK)主席陳啟宗在香港公開(kāi)表示，今年計(jì)劃斥資100億港元在內(nèi)地增加約80萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。消息傳出，恒隆地產(chǎn)股價(jià)半日急漲近4%。
與此同時(shí)，在港上市的內(nèi)地房企亦已展開(kāi)新一輪的集資活動(dòng)。5月上旬，華潤(rùn)置地(1109.HK)、綠城中國(guó)(3900.HK)及世茂房地產(chǎn)(0813.HK)相繼宣布配股融資，集資額共約100億港元。一些主營(yíng)業(yè)務(wù)在內(nèi)地的港資企業(yè)也沒(méi)閑著，新世界中國(guó)(0917.HK)及剛收購(gòu)了順馳中國(guó)的路勁基建(1098.HK)，近期先后發(fā)債集資各20多億港元(詳見(jiàn)表格)。毫無(wú)疑問(wèn)，這些錢大多數(shù)最終都會(huì)進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。
其實(shí)，這已是半年來(lái)內(nèi)地概念地產(chǎn)股的第二輪集資潮了。去年11月，世茂房地產(chǎn)和綠城中國(guó)就曾以發(fā)債的形式分別集資45.4億港元及31億港元。華潤(rùn)置地更在今年1月份以信貸方式，融資20億港元。
內(nèi)地房企上市望洋興嘆？
香港地產(chǎn)股頻繁掀起的配股融資潮，足以令內(nèi)地房企艷羨不已。北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶曾表示，在銀行將開(kāi)發(fā)貸款自有資金門檻提升到35%后，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的資金缺口將達(dá)到3100億元，預(yù)計(jì)內(nèi)地二三成的開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)破產(chǎn)。解救途徑之一，就是上市集資。
然而面對(duì)監(jiān)管層越發(fā)嚴(yán)厲的調(diào)控，內(nèi)地房企IPO(首次公開(kāi)發(fā)行上市)難度極大。即使成功上市后，期望在滬深市場(chǎng)自由配股融資，也是障礙重重。
去年一年，內(nèi)地僅有保利地產(chǎn)(600048)和北辰實(shí)業(yè)(601588)兩家官方背景濃厚的房企成功IPO。雖然有數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地有大約50家房企通過(guò)買殼實(shí)現(xiàn)上市，但即使成功買殼，融資之路同樣十分艱辛。
2002年，廣州恒大地產(chǎn)曾買殼“瓊能源”上市，一年后，恒大掌門人許家印將旗下廣州花都綠景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司90%的股權(quán)置入“恒大地產(chǎn)”，希望通過(guò)這一平臺(tái)實(shí)現(xiàn)增發(fā)融資的目的。然而一切都是鏡花水月，從2003年~2006年3年間，恒大均未能借此渠道融得所需資金。
2006年8月，國(guó)內(nèi)A股一片形勢(shì)大好之時(shí)，恒大卻將持有的綠景地產(chǎn)所有股份全部轉(zhuǎn)讓給廣州市天譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。據(jù)參與此次交易的知情人士透露，恒大僅從此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓中收回區(qū)區(qū)7000余萬(wàn)元現(xiàn)金。
凱基證券分析師表示，內(nèi)地房企即使成功借殼上市，同樣受到監(jiān)管層的嚴(yán)格監(jiān)控。研究表明，殼公司的年均融資機(jī)會(huì)僅有10%，大大低于上市公司17.7%的平均水平，且一般融資規(guī)模也不及上市公司。難怪華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)成功借殼后感嘆，“對(duì)于IPO漫長(zhǎng)的等待和嚴(yán)格的準(zhǔn)入而言，買殼是無(wú)奈之下的折中選擇。”
相反，在香港上市后增發(fā)配售將完全由市場(chǎng)控制。凱基證券分析師告訴記者，近期正是各公司發(fā)布2006年年報(bào)或中報(bào)的時(shí)期，按香港聯(lián)交所要求，只要業(yè)績(jī)符合硬性指標(biāo)即可自動(dòng)獲得配售資格。換言之，在市場(chǎng)認(rèn)可的情況下，H股增發(fā)融資的頻率和機(jī)會(huì)將遠(yuǎn)高于A股。
放棄舊愛(ài) 另覓新歡？
香港股市的融資優(yōu)勢(shì)如此誘人，難怪內(nèi)地房企對(duì)赴港上市趨之若鶩，
從2006年12月起，恒大集團(tuán)陸續(xù)通過(guò)發(fā)債方式，向國(guó)外投行募資。今年1月，集團(tuán)旗下的恒大地產(chǎn)獲美林、德意志銀行及新加坡淡馬錫等三家國(guó)際投資機(jī)構(gòu)青睞，以4億美元購(gòu)買其8%的股份。5月上旬，有境外媒體報(bào)道，恒大已步入上市前組織銀團(tuán)貸款階段，將于6月份正式申請(qǐng)?jiān)诟凵鲜�，集資額預(yù)計(jì)在5億~7.5億美元之間。
凱基證券分析師認(rèn)為，盡管香港上市對(duì)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)的要求相當(dāng)嚴(yán)格，但聯(lián)交所對(duì)地產(chǎn)商的判斷標(biāo)準(zhǔn)與其他行業(yè)并無(wú)不同，只要提出申請(qǐng)者擁有良好的發(fā)展預(yù)期和盈利能力即可。因此相對(duì)于內(nèi)地股市，香港上市的成功率較大。
業(yè)內(nèi)人士同時(shí)表示，與內(nèi)地不同，香港聯(lián)交所批準(zhǔn)上市申請(qǐng)后，企業(yè)只是獲得了上市資格，能否成功上市還要看資本市場(chǎng)的反映，即投資者對(duì)該企業(yè)的認(rèn)可程度。今年一季度，恒大已于內(nèi)地多個(gè)城市拿下約18幅地塊，4月20日，又在河南洛陽(yáng)投資30億元開(kāi)發(fā)300萬(wàn)平方米的一個(gè)超級(jí)大盤。而豐厚的低價(jià)土地儲(chǔ)備，正是香港投資者對(duì)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。(龍飛)
