2007年毫無疑問又將是京城寫字樓“群英大戰(zhàn)”的一年。截至第一季度結(jié)束，京城甲級寫字樓的存量就已經(jīng)接近500萬平方米，而未來半年內(nèi)，還將有160萬平方米的新增面積供給�？梢灶A(yù)見，今年京城寫字樓市場“短兵相接”的場面將愈發(fā)明顯和激烈。
市場存量繼續(xù)攀升
來自戴德梁行和高力國際的最新市場報告顯示，盡管第一季度北京甲級寫字樓在售的項目數(shù)量因為部分項目逐漸退出銷售市場而有所減少，但由于這些項目都是品質(zhì)較高的新項目，因此，在供需作用的影響下，項目的平均報價在本季度內(nèi)繼續(xù)走高，達(dá)到22700元/建筑平方米，相比上季度上漲3.8%。
在供給方面，自2007年年初開始，京城寫字樓市場的供應(yīng)就已經(jīng)非常集中，且項目的體量都比較大，新項目為北京寫字樓市場所提供的新供應(yīng)量已經(jīng)相當(dāng)于去年北京全年供應(yīng)量的60%多。統(tǒng)計數(shù)字顯示， 截止到2007年第一季度，北京市場上寫字樓總存量達(dá)到了12322363平方米。其中，超甲級和甲級寫字樓的存量突破了500萬平方米，占到存量總和的40%；乙級寫字樓存量所占比例略有下降，占59.23%，面積約為730萬平方米。
此外，第一季度北京寫字樓市場共有7個項目竣工入駐，包括CBD區(qū)域的世貿(mào)天階D座、萬達(dá)廣場B座和華貿(mào)中心2號樓，以及金融街區(qū)域的凱晨廣場和卓著大廈等，為寫字樓市場提供了77.6萬平方米的新增供應(yīng)量，相當(dāng)于去年全年供應(yīng)總量的60%。而未來半年內(nèi)新增面積供應(yīng)預(yù)計還將達(dá)到116萬平方米。
金融街搶盡CBD風(fēng)頭
延續(xù)去年北京寫字樓市場項目分布的格局，目前中關(guān)村和CBD兩個區(qū)域的寫字樓存量仍占到整體的40%以上，其中，CBD仍然是供應(yīng)最為集中的地區(qū)，占到43.7%；金融街、東長安街/建國門以及東二環(huán)則各占26.6%、13.8%和10.8%。但金融街的迅速崛起正在打破中關(guān)村和CBD之間的“聯(lián)體”關(guān)系。
事實上，戴德梁行的報告顯示，第一季度，北京寫字樓投資成交幾乎都集中在金融街區(qū)域，如中國人壽整購了金融街F1大廈，這是中國人壽繼金融街B7大廈后再度在金融街整棟購買辦公物業(yè)。郵政銀行則購買了金融街A8地塊的金鼎大廈，該項目預(yù)計將于2008年第一季度落成并投入使用。郵政銀行也成為繼北京銀行、中國人壽、泰康人壽之后又一在金融街整棟購買高檔寫字樓物業(yè)的國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)。
目前，金融街寫字樓市場僅有40%的存量為有效的租賃面積，這也意味著其余60%的寫字樓面積為自用物業(yè)。此前，西城區(qū)宣布在金融街將預(yù)留約25萬平方米的高檔辦公區(qū)域，這些樓宇將不出售產(chǎn)權(quán)，定向租給外資商業(yè)銀行、投資銀行和成長中的保險機(jī)構(gòu)，為外資金融機(jī)構(gòu)的入駐提供辦公場所。政府部門對金融街寫字樓市場的這一布局，以及總部型寫字樓在金融街市場上的集中，對金融街寫字樓項目整體品質(zhì)的提升都會起到積極作用。
內(nèi)資成為主導(dǎo)購買力量
盡管高力國際的觀點顯示，以CBD為代表的北京東部商務(wù)活動集中的區(qū)域內(nèi)寫字樓項目仍然是投資基金和投資公司非常關(guān)注的對象。且在政府出臺限制外資以及收縮銀根等政策后，投資基金和投資公司紛紛選擇以入股的方式分享內(nèi)地房地產(chǎn)市場這塊大蛋糕，如今年年初就傳來渣打、摩根士丹利和美林三大投行入股某房地產(chǎn)品牌企業(yè)的消息。但從目前市場銷售的反饋來看，國內(nèi)中小型企業(yè)的自用需求已然成為第一季度寫字樓銷售市場上的主導(dǎo)購買力量。
在租賃方面，由于目前北京寫字樓市場幾乎所有的項目都采用人民幣報價，本季度北京寫字樓市場上項目的平均租金報價在22.58美元/平方米/月(含物業(yè)管理費)，和上一個季度相比上升了2個百分點。其中甲級寫字樓的平均租金報價為29.07美元/平方米/月(含物業(yè)管理費)，乙級寫字樓的平均租金報價為19.15美金/平方米/月(含物業(yè)管理費)。而受到春節(jié)的影響，2007年第一季度北京甲級寫字樓租賃市場上出現(xiàn)了短暫的沉寂。但由于新項目入伙前已有部分面積被占用，本季度吸納量仍然達(dá)到了20.4萬平方米，如巴西航空、伊藤忠等大型外企成為華貿(mào)中心2號樓的新租戶，而渤海銀行則與凱晨廣場一起進(jìn)駐金融街。值得關(guān)注的是，在本季度入伙的5個項目中，采取只租不售策略的項目達(dá)到了4個，這無疑使得甲級寫字樓租賃市場面臨的壓力更大。(曲紅娟 仰靜)
