主持人：本報(bào)記者 李和裕

　　嘉賓：陳晟 中國(guó)指數(shù)研究院總經(jīng)理

　　面對(duì)今年上半年全國(guó)樓市發(fā)生的一系列轉(zhuǎn)變，銀監(jiān)會(huì)終于“按捺不住”、頒發(fā)了進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知，要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房房貸政策不動(dòng)搖。7月以來，杭州、南京、廣州、深圳、上海、成都等地相繼傳出二套房貸收緊的消息。對(duì)購(gòu)房者來說，二套房貸從原來的首付兩成、享受7折優(yōu)惠利率，調(diào)高到首付四成、利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，將直接影響他們的購(gòu)房成本。而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及行業(yè)來說，二套房貸收緊究竟只是銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)孤立事件，還是國(guó)家對(duì)樓市政策的方向性改變？

　　調(diào)整主因不關(guān)房貸

　　主持人：二套房貸再度收緊會(huì)對(duì)正在上升通道的樓市產(chǎn)生何種影響？有人說房?jī)r(jià)會(huì)大跌，您怎么看？

　　嘉賓：二套房貸政策收緊的消息這幾天成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，很多消息稱，為了防止更多的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，二套房貸從下半年起收緊，從而控制房?jī)r(jià)的上漲。但是我認(rèn)為我們應(yīng)該首先想清楚二套房貸產(chǎn)生優(yōu)惠及發(fā)生調(diào)整的基點(diǎn)。當(dāng)時(shí)二套房貸設(shè)定優(yōu)惠條件，是為了保障及鼓勵(lì)剛性需求和改善型需求的入市，但如今樓市內(nèi)的需求結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，剛性需求和改善型需求已經(jīng)得到一輪釋放，投資性需求迅速入場(chǎng)。如最先傳出二套房貸收緊的杭州，5月賣出了1萬多套房，而此前這個(gè)城市的月均成交量不過2500套，4倍的增長(zhǎng)中不可能都是剛性需求和改善性需求，既然樓市結(jié)構(gòu)發(fā)生改變、消費(fèi)人群產(chǎn)生變化，政策相應(yīng)作出調(diào)整也是可以理解的。但是，從對(duì)樓市的整體影響看，我覺得二套房貸收緊警示、提醒的作用更為明顯，至于是否會(huì)導(dǎo)致樓市再次調(diào)整，我判斷一些樓市的高成交量不可持續(xù)，但主要因?yàn)檫@些城市上半年樓市趨熱是由于存量少、供應(yīng)跟不上及通脹預(yù)期下的投資需求推動(dòng)，沖高之后會(huì)有回落，而金融政策的調(diào)整不是影響供應(yīng)的主因。

　　對(duì)開發(fā)商影響不大

　　主持人：上半年的銷售高潮讓很多房地產(chǎn)商緩過了一口氣，您認(rèn)為這次二套房貸再度收緊對(duì)房地產(chǎn)商們會(huì)有怎么樣的影響？

　　嘉賓：上半年的交易回暖的確助不少開發(fā)商熬過資金危機(jī)，房貸政策的變化對(duì)他們下半年的運(yùn)營(yíng)估計(jì)不會(huì)產(chǎn)生明顯影響。畢竟二套房貸政策主要影響的是購(gòu)房者的心理，即便在下一階段抑制了部分入市需求，也有助于樓市交易回歸合理狀態(tài)。對(duì)開發(fā)商們來說，我認(rèn)為他們應(yīng)該更關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)間的聯(lián)系。坦白說，我對(duì)樓市的中期發(fā)展有些悲觀，短期內(nèi)如今年下半年，可能還是有好日子過，但如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)惡化，中期可能還會(huì)經(jīng)歷調(diào)整，但長(zhǎng)期來看房地產(chǎn)業(yè)又是向好的，因?yàn)槭袌?chǎng)總是周期性發(fā)展，樓市必將迎來下一輪高峰。

　　政策方向或轉(zhuǎn)中性

　　主持人：目前有政府部門似乎有不同的意見出來，如銀監(jiān)會(huì)要求二套房貸從嚴(yán)，而住建部表示繼續(xù)扶持房地產(chǎn)業(yè)投資、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，還有統(tǒng)計(jì)局說下半年仍將繼續(xù)寬松的貨幣政策，將這幾方面的態(tài)度放在一起看，他們互相之間是否存在矛盾？政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)究竟是怎樣一個(gè)態(tài)度？

　　嘉賓：從各方面的表態(tài)來看，可能是會(huì)有一種不一致的感覺，但我認(rèn)為應(yīng)該整體去理解，其實(shí)這種局面恰恰反映出對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種不確定。而在這種經(jīng)濟(jì)不確定性下，房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì)得到支持，只是可能由于樓市的一些變化而進(jìn)行一些政策調(diào)整。目前房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注的政策無非三種，貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和稅收政策，其中對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生影響的貨幣政策調(diào)整可能性不大，但產(chǎn)業(yè)政策和稅收政策還是可以“動(dòng)一動(dòng)”的，政府對(duì)樓市的基調(diào)是穩(wěn)定，如果出現(xiàn)過熱跡象，就會(huì)產(chǎn)生對(duì)政策方向的一種反向積累，因此有些政策措施可能從鼓勵(lì)轉(zhuǎn)向中性。