二手房交易過(guò)程中因賣(mài)家不斷 “跳價(jià)”而滋生的“一房二賣(mài)”現(xiàn)象，今后將有可能得到根本杜絕。新修訂的 《上海市房地產(chǎn)登記條例》 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)將于下月1日起正式實(shí)施， 《條例》規(guī)定，期房和現(xiàn)房的交易合同均可辦理預(yù)告登記。這也就意味著，賣(mài)方在登記有效期內(nèi)如想將同一物業(yè)賣(mài)給出價(jià)更高的第三人，這在操作上是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。

　　就預(yù)告登記一項(xiàng)，新修訂的《條例》作出新規(guī)定——

　　預(yù)告登記可以雙方共同申請(qǐng)，當(dāng)事人單方申請(qǐng)預(yù)告登記的，必須持雙方當(dāng)事人對(duì)預(yù)告登記的約定文件辦理；期房和現(xiàn)房的交易合同均可辦理預(yù)告登記；未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該房地產(chǎn)的，不予登記；預(yù)告登記失效日期，為債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行登記之日起三個(gè)月。

　　此外，商品房初始登記后，開(kāi)發(fā)企業(yè)與預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記；在建工程抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押登記時(shí)，抵押物范圍應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房、業(yè)主共有的房地產(chǎn)、不屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的公益性公共服務(wù)設(shè)施的房地產(chǎn)；預(yù)告登記失效后，當(dāng)事人申請(qǐng)注銷(xiāo)預(yù)告登記的，應(yīng)提交預(yù)告登記有關(guān)當(dāng)事人的書(shū)面約定或法院判決、仲裁裁決的文件。

　　就此新規(guī)，中原地產(chǎn)法律事務(wù)部高級(jí)法務(wù)經(jīng)理姚志云在接受記者采訪(fǎng)時(shí)分析， 《條例》中關(guān)于 “預(yù)告登記”制度的規(guī)定，可謂是整個(gè)條例中，變化較大、影響較深的規(guī)定。 “其實(shí)以前二手房交易過(guò)程中的賣(mài)方違約、或是賣(mài)方一房二賣(mài)的情況確實(shí)存在�！币χ驹浦赋�，當(dāng)前有不少這樣的案例，特別是在市場(chǎng)變化較快的時(shí)候，如2007年，二手房房?jī)r(jià)上揚(yáng)較快，周周不同，一套100萬(wàn)元的物業(yè)在一周后價(jià)格有可能變化至110萬(wàn)元，在有途徑違約的情況下，或許就有房東進(jìn)行違約， “預(yù)告登記”制度能有效遏制這一現(xiàn)象泛濫。

　　解讀

　　新修訂的《上海市房地產(chǎn)登記條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)將于下月1日起正式實(shí)施。除了明確規(guī)定損壞承重結(jié)構(gòu)房屋整改后方能辦理登記之外，《條例》在總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，按照物權(quán)法的規(guī)定，對(duì)原條例作了進(jìn)一步的補(bǔ)充和完善，為解決以往房地產(chǎn)登記實(shí)踐中的一些新問(wèn)題提供了法律依據(jù)，上海市住房保障和房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《條例》作了具體解讀及案例分析。

　　房地產(chǎn)記載日為登記日

　　[解讀]

　　《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模�自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。原《條例》是以受理日為登記日。為與上位法保持一致，新《條例》明確規(guī)定，以房地產(chǎn)登記事項(xiàng)記載于登記簿的日期作為登記日。

　　[案例]

　　甲購(gòu)買(mǎi)登記在乙名下的一套住宅，甲、乙雙方于2009年6月25日簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。2009年7月1日，甲、乙共同至房屋所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記。申請(qǐng)人提交的材料齊全，登記機(jī)構(gòu)受理了該申請(qǐng)，并出具了收件收據(jù)。2009年7月17日，登記機(jī)構(gòu)完成審核，在登記簿中記載該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人為甲，至此該房屋的產(chǎn)權(quán)人由乙變?yōu)榧�，登記日即�?009年7月17日。登記日的法律意義在于明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的法定日期。

　　附有違法建筑不能辦理登記

　　[解讀]

　　附有違法搭建的房地產(chǎn)改變了登記簿記載的房屋的物理狀態(tài)以及土地的使用狀況。違法搭建的房屋本身具有違法性，當(dāng)事人不享有對(duì)這部分房屋的所有權(quán)。因此，新《條例》第二十條規(guī)定，附有違法建筑的房屋，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)作出不予登記的決定。

　　附有違法建筑的房屋，當(dāng)事人拆除了違法建筑、恢復(fù)原狀后，經(jīng)執(zhí)法機(jī)構(gòu)核查并出具已完成整改的證明文件，且房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記簿上予以記載后，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)方可辦理房地產(chǎn)登記。

　　[案例]

　　李女士欲購(gòu)買(mǎi)一幢花園別墅，經(jīng)實(shí)地查看，在別墅毗連一側(cè)有一間數(shù)十平方米的附屋。在與產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，雙方當(dāng)事人到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)登記，卻被登記機(jī)構(gòu)告知，該別墅附有違法建筑，已由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記簿上進(jìn)行記載。

　　根據(jù)新《條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理登記申請(qǐng)。只有在違法建筑拆除后，且持行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)出具的已完成整改的證明文件，才能申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記。因?yàn)檫`法的建筑是不受法律保護(hù)的。當(dāng)事人應(yīng)將違法建筑拆除后，行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)到現(xiàn)場(chǎng)出具已完成整改的證明文件，登記機(jī)構(gòu)方能辦理登記。

　　這個(gè)案例告訴購(gòu)房者，在實(shí)地看房時(shí)，要核對(duì)產(chǎn)權(quán)證中的附圖，如不一致的，要謹(jǐn)慎簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　　更正登記時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押須中止辦理

　　[解讀]

　　新 《條例》在以下幾方面有新的規(guī)定： (1)房地產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)有錯(cuò)誤，且登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，在房地產(chǎn)權(quán)利人書(shū)面同意更正的情況下，可以共同申請(qǐng)更正登記。 (2)如房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，但有行政機(jī)關(guān)、人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬確有錯(cuò)誤的，利害關(guān)系人可以直接申請(qǐng)更正登記。(3)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理了更正申請(qǐng)后，對(duì)正在審核中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等登記申請(qǐng)必須中止辦理，同時(shí)暫緩受理新的相關(guān)登記申請(qǐng)，一旦更正登記程序完成后，登記機(jī)構(gòu)才可恢復(fù)受理有關(guān)房地產(chǎn)登記。

　　[案例]

　　某房地產(chǎn)權(quán)利人為張三，張三死亡，公證機(jī)構(gòu)出具了繼承權(quán)公證書(shū)，證明該房屋由張三的兩個(gè)兒子張甲、張乙法定繼承，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)公證機(jī)構(gòu)的公證文書(shū)辦理了繼承的轉(zhuǎn)移登記，將房屋所有權(quán)人記載為張甲、張乙。張三的另一個(gè)兒子張丙知道后，向公證機(jī)構(gòu)反映公證失實(shí)，要求糾正，公證機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)了公證書(shū)。此時(shí)，張丙可以征得張甲、張乙的同意，重新辦理公證，并一同前往登記機(jī)構(gòu)將登記的權(quán)利人更正為張甲、張乙、張丙三人；如果張甲、張乙不同意，張丙也應(yīng)當(dāng)向人民法院提起請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸屬的民事訴訟，憑法院生效的判決書(shū)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。

　　房地產(chǎn)登記基本單元分三種情形

　　[解讀]

　　由于以往缺少對(duì)房地產(chǎn)登記基本單元的相關(guān)規(guī)定，出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商采取劃線(xiàn)、打銅釘?shù)确绞綄⒃�始設(shè)計(jì)的商場(chǎng)、辦公樓等擅自分割成若干單位出售產(chǎn)權(quán)，以及私房產(chǎn)權(quán)人隨意分割私房產(chǎn)權(quán)，將一間房屋分割成若干個(gè)產(chǎn)權(quán)單位，并向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理登記的現(xiàn)象，由此引發(fā)矛盾。為了避免上述糾紛，本次條例經(jīng)修訂，明確了房地產(chǎn)登記以房屋、土地的最小單位為基本單元。

　　具體來(lái)說(shuō)：(1)土地以宗地為基本單元。 (2)居住房屋原則上以套為基本單元；非成套的，已經(jīng)登記的維持原狀。 (3)非居住房屋以規(guī)劃確定的完整功能、可以獨(dú)立使用，并且有明確、唯一編號(hào)的房屋或者特定空間為基本單元，比如獨(dú)幢的賓館、公寓式酒店以幢為基本單元，不得分層、分套出售。

　　[案例]

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)一幢綜合樓，規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)一層為商場(chǎng)，建筑面積1000平方米。開(kāi)發(fā)商擅自將商場(chǎng)分割成若干個(gè)建筑面積30-40平方米的單元，并向社會(huì)做公開(kāi)出售廣告。因?yàn)樵撋啼伈环�合條例規(guī)定的基本單元的要求，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不能辦理該商鋪的房地產(chǎn)登記。所以，購(gòu)房者要理智購(gòu)房，對(duì)此類(lèi)售房廣告應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　產(chǎn)權(quán)證滅失、遺失須刊登聲明

　　[解讀]

　　房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)是合法擁有房地產(chǎn)權(quán)利的憑證，權(quán)利人要認(rèn)真妥善保管。一旦滅失或遺失，可申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。為避免利用補(bǔ)證進(jìn)行欺詐的行為，新《條例》對(duì)補(bǔ)辦房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，增加了在市房屋、土地行政管理部門(mén)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上刊登滅失、遺失聲明的程序，期限為三十日，期滿(mǎn)無(wú)異議或者異議不成立的，才可補(bǔ)發(fā)。補(bǔ)發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。自補(bǔ)發(fā)之日起，原房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)作廢。

　　[案例]

　　甲是某處房地產(chǎn)登記權(quán)利人，因經(jīng)營(yíng)需要，擬將該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款，在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)證不知何時(shí)丟失了。甲向登記機(jī)構(gòu)查詢(xún)后發(fā)現(xiàn)，其房地產(chǎn)還沒(méi)有被騙取登記在別人名下。甲依據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》第十八條第二款之規(guī)定，向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出補(bǔ)證申請(qǐng)，同時(shí)通過(guò)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在市房屋、土地行政管理部門(mén)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站刊登遺失聲明。自刊登之日起滿(mǎn)三十日無(wú)異議，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向其補(bǔ)發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證。其補(bǔ)發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證被注明“補(bǔ)發(fā)”字樣，登記機(jī)構(gòu)同時(shí)告知甲，其原房地產(chǎn)權(quán)證作廢。(記者 楊冬)