各類新政近期頻出,繼深圳“小產(chǎn)權(quán)房”或轉(zhuǎn)正立法之后,國(guó)務(wù)院新公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中又提出,今年將研究如何開征物業(yè)稅,這又被市場(chǎng)解讀為深圳高企的房?jī)r(jià)將下降的原因之一。不過(guò),深圳開發(fā)商對(duì)該政策反應(yīng)平淡,認(rèn)為缺乏可操作性,深圳為了地方政府利益很難開征此稅。專家表示,物業(yè)稅如能開征,開發(fā)商成本將下降,房?jī)r(jià)也會(huì)下降,同時(shí)這將有效遏制炒房者。

　　房?jī)r(jià)受稅費(fèi)成本影響較大

　　物業(yè)稅對(duì)深圳普通市民來(lái)說(shuō),還比較陌生。深圳房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)論人士余一弘介紹,物業(yè)稅,國(guó)際上稱之為房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅,主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款,稅值隨房產(chǎn)升值而提高。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策,包括了土地出讓金、增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅等,基本包含了物業(yè)稅所征收的含義。將土地出讓金、增值稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅等統(tǒng)一成為物業(yè)稅,將七十年的一次性的稅種分成年度收取,即可簡(jiǎn)單理解成為物業(yè)稅。

　　房?jī)r(jià)當(dāng)中,顯然已經(jīng)包括了上述各種稅費(fèi),當(dāng)然也包括了物業(yè)稅。深圳蘭江地產(chǎn)副總裁楊大谷表示,購(gòu)房者已購(gòu)買的房子,應(yīng)不會(huì)重復(fù)交納物業(yè)稅,開發(fā)商在買地時(shí),也不用一次性交納稅費(fèi)了。這就等同于,在開征“物業(yè)稅”之前,開發(fā)商建房的總體成本有所下降,也意味著房?jī)r(jià)也隨之下降。

　　“所以,此政策對(duì)買房者是一個(gè)重大的利好�！睏畲蠊日f(shuō)。

　　昨日,幾位接受本報(bào)記者隨機(jī)采訪的準(zhǔn)購(gòu)房者也欣喜地表示,很歡迎開征物業(yè)稅這樣的便民好政策,他們是工薪階層,目前的收入實(shí)在難以購(gòu)買一套價(jià)格偏高的深圳房子。因?yàn)椴怀捶?多套房持有者、炒房客支付較重稅費(fèi)與他們無(wú)關(guān)。

　　知名評(píng)論家牛刀認(rèn)為,炒房者是推高深圳房?jī)r(jià)的一大罪魁禍?zhǔn)?開征物業(yè)稅能有效遏制炒房客。對(duì)于征收辦法,他建議,5年以內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房可參考澳大利亞政府的做法,給與免于征收；90平方米以下小戶型普通商品房,征收1%；自住型只有一套住宅的家庭征收2%；二套以上的征收3%。所有炒家持有的物業(yè),一律按3%予以征收。一套200萬(wàn)的住宅,一年交納物業(yè)稅為6萬(wàn)元。

　　“在目前趨勢(shì)下,成交量環(huán)比已經(jīng)在下降,房?jī)r(jià)向下的趨勢(shì)沒有改變,今年大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也不支撐房?jī)r(jià)的上漲,自住型買家不妨再持幣觀望。”牛刀如此建議。

　　“深圳征收物業(yè)稅尚早”

　　雖然國(guó)家表態(tài)今年將研究征收物業(yè)稅,但具體到深圳等地方政府,業(yè)界專家認(rèn)為有很大困難。

　　余一弘表示,開征物業(yè)稅長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)對(duì)國(guó)家是好事,有穩(wěn)定的稅收來(lái)源。但對(duì)地方政府來(lái)說(shuō),土地出讓金,又如何計(jì)算?若土地出讓金融合到物業(yè)稅里,那一次性的收入減了不少,對(duì)此,地方政府是否可以接受?而且,深圳的土地大部分是付過(guò)七十年出讓金的,政府會(huì)退回給開發(fā)商嗎?

　　另外,開征物業(yè)稅,能否真的可以達(dá)到壓抑房?jī)r(jià)的作用?業(yè)界亦表示質(zhì)疑�！皶�(huì)不會(huì)變成與燃油稅一樣,油價(jià)并沒有降,只是換了一個(gè)名詞而已?”余一弘等業(yè)內(nèi)專家說(shuō),許多細(xì)節(jié)問(wèn)題解決不了,現(xiàn)在就稱可以啟動(dòng)開征物業(yè)稅,那只能是空中樓閣。

　　楊大谷說(shuō),我國(guó)實(shí)行的是“先買后住”的購(gòu)房形式,無(wú)論是一次付款或銀行按揭,均可以一勞永逸享有70年“不再額外交費(fèi)”的居住權(quán)。開征“物業(yè)稅”后,意味著買了房,還欠著國(guó)家的稅收。國(guó)家能否將每年的“物業(yè)稅”全部收繳上來(lái)?需要使用多少工作人員來(lái)收繳“物業(yè)稅”?收繳率恐成為日后最需要攻克的艱難課題。

　　“物業(yè)稅開征不是簡(jiǎn)單的稅費(fèi)改革,而是涉及土地使用制度、市場(chǎng)調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等多方面的一場(chǎng)深刻的變革。怎么征、怎么管、怎么評(píng)估、怎么措施、針對(duì)哪些物業(yè)開征、稅費(fèi)比例、如何約束個(gè)人欠稅等等,都需要很長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)完成。”此外,對(duì)物業(yè)征稅是好事,但不能借此額外增加老百姓的負(fù)擔(dān)。

　　龍崗一在售樓盤的開發(fā)商負(fù)責(zé)人對(duì)記者稱,開征物業(yè)稅主要是對(duì)投資客和炒房者有影響,應(yīng)不會(huì)影響自住購(gòu)房需求。不過(guò),他認(rèn)為,“何時(shí)開征,具體時(shí)間都沒譜,對(duì)當(dāng)前深圳樓市影響有限”。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院房產(chǎn)分析師楊奕也表示,目前物業(yè)稅只是研究階段,短期來(lái)看對(duì)市場(chǎng)沒有太大的影響,并且物業(yè)稅涉及的部門、機(jī)構(gòu)較多,是否開征物業(yè)稅,都可能要視研究的結(jié)果而定。