熱案解讀《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》

　　業(yè)主維權(quán) 不用“挨個(gè)”打官司

　　昨天，《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》開(kāi)始在首都之窗網(wǎng)站上向公眾征集意見(jiàn)。

　　本報(bào)結(jié)合曾引發(fā)社會(huì)關(guān)注的案件，解讀草案出臺(tái)前后的差別。

　　業(yè)主維權(quán)不必分頭起訴

　　熱點(diǎn)案例：朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng) “社區(qū)綠化率50%以上”，遭到業(yè)主的質(zhì)疑。

　　小區(qū)業(yè)委會(huì)支持業(yè)主以車(chē)輪戰(zhàn)的方式與開(kāi)發(fā)商打官司，目前已經(jīng)勝訴兩批，第三批仍在進(jìn)行中。業(yè)委會(huì)主任張大憲說(shuō)，從2002年開(kāi)始，苦于業(yè)委會(huì)沒(méi)有資格起訴，只好授權(quán)一個(gè)5人小組帶領(lǐng)業(yè)主分頭起訴，7年來(lái)已經(jīng)打了三批官司。

　　解讀：新建小區(qū)普遍存在的問(wèn)題是，公共建筑部分塌陷、漏水，開(kāi)發(fā)商明知道有問(wèn)題，但不怕業(yè)主，因?yàn)闆](méi)有人有資格代表所有業(yè)主去起訴。《草案》中規(guī)定，具備條件的業(yè)主大會(huì)可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。

　　這意味著業(yè)主大會(huì)作為獨(dú)立的法人主體后，將能有起訴、應(yīng)訴、簽合同等權(quán)利，還可以作為委托人直接解聘或者聘用物業(yè)，進(jìn)行共有財(cái)產(chǎn)的登記，如土地、公共車(chē)庫(kù)、樓宇廣告及電梯廣告收益等，乃至可以抵押，參與民商事活動(dòng)。

　　新老物業(yè)交替有據(jù)可循

　　熱點(diǎn)案例：2004年8月，美然動(dòng)力街區(qū)業(yè)主委員會(huì)向美晟物業(yè)發(fā)出退出小區(qū)移交物業(yè)管理設(shè)施和資料的函件，但美晟物業(yè)拒絕退出和移交。

　　法院終審判決，長(zhǎng)期以未收清物業(yè)費(fèi)為理由非法滯留該小區(qū)的美晟物業(yè)撤出。2006年，法院強(qiáng)制執(zhí)行，將被炒掉的物業(yè)強(qiáng)行請(qǐng)出小區(qū)，此后新物業(yè)順利上崗。

　　解讀：新老物業(yè)問(wèn)題是業(yè)主與物業(yè)公司之間較為尖銳的一個(gè)問(wèn)題。邱寶昌律師分析說(shuō)，物業(yè)與業(yè)主間應(yīng)是平等的消費(fèi)合同關(guān)系，但在實(shí)際中，物業(yè)往往是開(kāi)發(fā)商指定的，業(yè)主無(wú)從選擇，這使得業(yè)主很容易對(duì)“原始物業(yè)”產(chǎn)生不滿(mǎn)。

　　《草案》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定交接的，由區(qū)、縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期交接，記入物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，并可處3萬(wàn)元罰款。

　　改正期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得參加物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)，并不得承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　文/記者王巍