在一輪密集的政策調(diào)控后，進(jìn)入2010年，一線城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)了一些微妙的變化——開(kāi)發(fā)商高價(jià)“搶地”現(xiàn)象有所收斂，聯(lián)合競(jìng)價(jià)增多，成交價(jià)不時(shí)低于先前預(yù)期。自2009年底開(kāi)始，中央和地方政府關(guān)于房地產(chǎn)的新政頻頻出臺(tái)。在對(duì)樓市和土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的同時(shí)，也給開(kāi)發(fā)商施加了壓力。從北京大龍地產(chǎn)的“地王”項(xiàng)目被收回開(kāi)始，調(diào)控政策已經(jīng)不再是“空控”。中國(guó)證券報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，等待和觀望已經(jīng)成為一些開(kāi)發(fā)商的共識(shí)，表現(xiàn)在土地市場(chǎng)上則是更加謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度。

　　“搶地”收斂

　　2010年2月24日，北京土地市場(chǎng)虎年第一拍以并不熱烈的局面收?qǐng)�。�?guī)模較大的通州半壁店居住及居住區(qū)配套教育用地盡管最終拍出了10635元/平方米的樓面價(jià)，但參與競(jìng)拍的保利、中鐵建、首開(kāi)、龍湖、首創(chuàng)陽(yáng)光等各大地產(chǎn)商甚至沒(méi)有舉牌。以招標(biāo)方式出讓的朝陽(yáng)常營(yíng)地塊9807元/平方米的樓面價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期，而參與投標(biāo)的萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)等三家分別以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成交價(jià)的報(bào)價(jià)“落敗”。房山長(zhǎng)陽(yáng)地塊僅有兩家開(kāi)發(fā)商聯(lián)合報(bào)價(jià)，幾乎沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，3100元/平方米的樓面價(jià)格，遠(yuǎn)低于去年9月份萬(wàn)科在長(zhǎng)陽(yáng)起步區(qū)5726元/平方米、6443元/平方米的兩地塊拿地樓面價(jià)。其他亦莊新城、密云等地塊也都在沒(méi)有過(guò)多競(jìng)爭(zhēng)的情況下成交。

　　不僅北京，上海土地市場(chǎng)在春節(jié)前也顯現(xiàn)出一定謹(jǐn)慎跡象。2月初，新黃浦集團(tuán)聯(lián)合新世界競(jìng)得黃浦163地塊，雖然以51821元/平方米的樓面價(jià)成為全國(guó)“單價(jià)地王”，然而，163地塊曾經(jīng)被退，本次成交總價(jià)比上次還縮水10億元。

　　備受關(guān)注的“準(zhǔn)地王”——北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)CBD核心區(qū)中服地塊自2月22日掛牌競(jìng)價(jià)開(kāi)始以來(lái)，目前尚無(wú)競(jìng)買人參與競(jìng)價(jià)。

　　北京市土地儲(chǔ)備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2010年以來(lái)，北京地區(qū)共有41塊土地成交，合計(jì)成交額達(dá)到232.44億元。根據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，由于2月份北京住宅土地市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)之前的地王頻出的情況，因此在住宅供應(yīng)面積環(huán)比上漲56%的情況下，住宅樓面價(jià)環(huán)比下跌40%。

　　“被迫”理性

　　政府出臺(tái)的各項(xiàng)新政在為樓市和土地市場(chǎng)“降溫”的同時(shí)，也避免了開(kāi)發(fā)商不理性的心態(tài)進(jìn)一步擴(kuò)大。不少開(kāi)發(fā)商在去年積極擴(kuò)張后表示，今后拿地策略將謹(jǐn)慎。

　　“今年開(kāi)發(fā)商拿地會(huì)更加趨于理性，一些重點(diǎn)地塊今后可能會(huì)出現(xiàn)更多的聯(lián)合體形式，房地產(chǎn)企業(yè)合作的機(jī)會(huì)更大�！毕娼瓊�業(yè)(北京)投資有限公司董事長(zhǎng)方明理表示，今年出現(xiàn)總價(jià)地王的可能性會(huì)大幅減少。國(guó)家為了避免地王涌現(xiàn)，對(duì)單個(gè)用地的規(guī)模下調(diào)，這降低了總價(jià)地王出現(xiàn)的可能性。同時(shí)，國(guó)家嚴(yán)控銀行信貸流向土地市場(chǎng)，對(duì)于土地出讓比例的要求也日趨嚴(yán)格，因此開(kāi)發(fā)商不會(huì)像去年那樣瘋狂拿地。

　　“公司最近將2009年制定的土地評(píng)估報(bào)價(jià)上限進(jìn)行了下調(diào)，幅度有10%左右。”北京建工置地有限責(zé)任公司的一位負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者。他說(shuō)，政府除了打擊囤地外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商施工周期的控制也逐漸加強(qiáng)�！斑^(guò)去從拿地到竣工可能需要5-6年，現(xiàn)在如果強(qiáng)制3年竣工，在一定程度上就減少了房?jī)r(jià)上漲的區(qū)間，從而降低了開(kāi)發(fā)商的預(yù)期�！�

　　某房地產(chǎn)上市公司高管告訴記者，公司今年仍將繼續(xù)執(zhí)行“不追高、拿有價(jià)值的優(yōu)質(zhì)土地”的拿地策略，但總體來(lái)講已經(jīng)趨于謹(jǐn)慎。他預(yù)計(jì)，今年的土地市場(chǎng)仍然會(huì)在高位區(qū)間運(yùn)行，但是不會(huì)創(chuàng)出新高。

　　在去年市場(chǎng)銷售快速回暖以及地產(chǎn)公司紛紛再融資的背景下，不少房企對(duì)于拿地的態(tài)度出現(xiàn)了從謹(jǐn)慎到激進(jìn)的轉(zhuǎn)變，經(jīng)歷了大刀闊斧式的擴(kuò)張。

　　根據(jù)平安證券的統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科(000002)2009年新增項(xiàng)目建筑面積1332.34萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)20%，新增項(xiàng)目樓面地價(jià)2397元/平方米，同比增長(zhǎng)20%。保利地產(chǎn)(600048)2009年新增項(xiàng)目建筑面積1229萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)為3437元/平方米，而2008年及以前項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)僅為1777元/平方米，去年獲取項(xiàng)目樓面地價(jià)比2008年及以前增長(zhǎng)93%。

　　不過(guò)在近期公布的年報(bào)中，萬(wàn)科和保利地產(chǎn)均表示，通貨膨脹和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲壓力下帶來(lái)的包括信貸、產(chǎn)業(yè)和稅收調(diào)控政策在內(nèi)的宏觀調(diào)控，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，未來(lái)市場(chǎng)存在不確定性和成交的波動(dòng)性。萬(wàn)科在年報(bào)中則強(qiáng)調(diào)，將堅(jiān)持“不囤地，不捂盤”的經(jīng)營(yíng)策略。在項(xiàng)目投資上，保持謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度。

　　政策“發(fā)威”

　　在樓市低迷時(shí)，國(guó)家推出房產(chǎn)刺激政策加之以寬松的信貸投放，帶動(dòng)了房企增加土地儲(chǔ)備的積極性。不過(guò)在去年年底，為防止地價(jià)及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家又出臺(tái)了一系列調(diào)控政策對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)整，銀行信貸也有所收緊。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，政策的轉(zhuǎn)變直接影響了開(kāi)發(fā)商對(duì)于行業(yè)未來(lái)的預(yù)期，而目前看來(lái)，政策調(diào)控還看不到結(jié)束的跡象。除了預(yù)期外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身受政策的影響也極大，尤其是開(kāi)發(fā)商的行為受信貸制約。當(dāng)流動(dòng)性泛濫時(shí)，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得地價(jià)飛漲。然而在政策轉(zhuǎn)向后，信貸被“套上韁繩”。

　　建設(shè)銀行某省分行的信貸經(jīng)理透露，該省行2009年新增貸款規(guī)模為880億元，而今年計(jì)劃新增人民幣貸款任務(wù)已經(jīng)下調(diào)至300億元。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占整個(gè)貸款的比例也有所下調(diào)。去年占比約為11%，根據(jù)今年規(guī)定，在去年余額的基礎(chǔ)上，新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的占比僅為8%。

　　在信貸收緊的同時(shí)，國(guó)家加大了對(duì)房企囤地的打擊力度，同時(shí)土地出讓政策也逐漸嚴(yán)格。北京市土地整理儲(chǔ)備中心副主任葉向忠告訴記者，目前北京市大部分土地出讓項(xiàng)目，尤其是熱點(diǎn)項(xiàng)目要求開(kāi)發(fā)商在簽訂合同后三日內(nèi)一次性繳清土地款，其他方面的要求也都按照相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著行業(yè)調(diào)控政策日趨嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商通過(guò)搶地、囤地來(lái)謀取利潤(rùn)的模式將得到抑制。政策實(shí)施后，企業(yè)在獲取項(xiàng)目時(shí)需要更加謹(jǐn)慎地評(píng)估資金成本，這將促使企業(yè)在拿地時(shí)更加理性，有助于抑制部分城市土地市場(chǎng)的過(guò)熱趨勢(shì)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示，新政背景下，“開(kāi)發(fā)商幾乎都不太在乎利潤(rùn)率，卻都很在乎風(fēng)險(xiǎn)，這正是大家拿地?zé)崆椴桓叩脑�因�?