●“地王”頻出和房企扎堆上市讓人不得不　承認,股市仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的“提款機”

　　●盡管大部分機構在公開報告中對房地產(chǎn)　板塊仍給予“增持”評級和“超配”建議,　但私下里房地產(chǎn)分析師已經(jīng)通過郵件不　公開地向投資客戶提示了風險

　　“圈錢”“搶地”成了2009年房地產(chǎn)業(yè)在資本市場的重頭戲,“地王”頻出和房企扎堆上市讓人不得不承認,股市仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的“提款機”,土地則是上市房企融資的砝碼。上市-融資圈錢-拿地-擴大規(guī)模-再融資,成了不少房企最快捷的成長路徑。

　　股市仍是房企融資重要渠道

　　北京金隅7月29日在香港證券交易所正式掛牌交易,通過上市,北京金隅籌集資金54億港元。第二天,中國建筑在上海證券交易所上市成功融資501億元,成為房地產(chǎn)領域的“巨無霸”。兩周后,世聯(lián)地產(chǎn)在深交所中小板上市,融資6億元……

　　復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成指出,作為資金密集型的行業(yè),房企通過上市在股市進行融資,其成本遠遠低于其它方式,上市后還可以通過定向或非定向增發(fā)、發(fā)公司債等形式獲得更多的資金。

　　據(jù)WIND統(tǒng)計,截至12月15日,今年IPO融資達1663億元,是去年的1.6倍。統(tǒng)計顯示,今年IPO的大盤項目主要以建筑業(yè)、證券金融業(yè)為主。而在再融資中,2700多億元的資金流向了房地產(chǎn)、有色金屬、石化、金融業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計,122家增發(fā)公司中,地產(chǎn)業(yè)有13家,從籌資規(guī)�？�,房地產(chǎn)行業(yè)占到了23%。

　　搜房網(wǎng)日前發(fā)布的“2009年內(nèi)地房企融資調(diào)查”顯示,今年以來,在信貸寬松、樓市復蘇強勁的大背景下,內(nèi)地房企急速融資,截至11月6日,61家房企共計融資3924.55億元。

　　中原地產(chǎn)發(fā)布報告稱,目前已經(jīng)啟動或有上市計劃的地產(chǎn)商還有近20家,復地集團、富力地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、城建地產(chǎn)等已經(jīng)在香港上市的公司也希望通過回歸A股進行再融資。

　　囤地成上市房企融資砝碼

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù),今年前11個月,全國60個城市住宅用地累計供應量和成交量均超過去年同期水平,呈連續(xù)增長態(tài)勢。宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)向好和商品房銷售市場的火爆成為住宅用地交易的引擎,在房企重啟IPO之后,增加土地儲備成為房企當務之急。

　　克而瑞(中國)日前發(fā)布的今年三季度末中國房企土地儲備排行顯示,前十大房企總共擁有土地儲備3.05億平方米,其中排名第一的恒大地產(chǎn)擁有土地儲備5100萬平方米,夠其開發(fā)8.5年(按其前三季度銷售速度推算)。

　　今典集團董事長張寶全表示,現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則已經(jīng)變了,對上市公司而言,土地只是資本運作的工具,價格高低不是考慮重點。一些券商分析師在報告中也屢屢提及上市公司儲備的土地,以吸引投資者。

　　2009年1-11月,我國土地市場“地王”頻現(xiàn),成交總價屢次被刷新。業(yè)內(nèi)人士稱,土地分期付款方式是房企敢于拿“地王”的原因之一,開發(fā)企業(yè)只要支付少量的保證金就可以得到土地的開發(fā)權。12月17日,財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,再次強調(diào)不得按土地價款繳納比例分割核發(fā)國有土地使用證。專家認為,這將有效約束開發(fā)商的開發(fā)模式——傳統(tǒng)的大盤分期開發(fā)或?qū)㈦y以為繼,對資金實力薄弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)壓力較大。

　　地產(chǎn)板塊后市有風險

　　長江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶稱,14日國務院常務會議讓不少分析師對后市的判斷都由樂觀轉(zhuǎn)向謹慎。預計后續(xù)對非法囤地、地產(chǎn)企業(yè)資本市場融資以及打擊捂盤行為等諸多方面都會有相關政策出臺,地產(chǎn)股在今后一段時間震蕩難免。

　　國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認為,中央第一次釋放出一些城市房價上漲過快的政策信號,與近期輿論引導相符,在較短時間內(nèi)對投資者心理和房地產(chǎn)板塊有一定負面影響。綜合判斷,房地產(chǎn)行業(yè)和板塊短中期受負面影響有限。中央對行業(yè)的評判主要針對房價短期上漲過快的一線城市,二三線城市政策壓力較小。

　　申銀萬國最新報告稱,上市房地產(chǎn)公司近三年毛利率仍然將維持在相對較高的水平,預計2009年、2010年、2011年行業(yè)毛利率分別為35%、35.9%、34.3%。

　　而記者從一些分析師處了解到,盡管大部分機構在公開報告中對房地產(chǎn)板塊仍給予“增持”評級和“超配”建議,但私下里房地產(chǎn)分析師已經(jīng)通過郵件不公開地向投資客戶提示了風險,有的分析師甚至收回了讓客戶在明年上半年進行波段交易的建議。摩根士丹利亞洲公司執(zhí)行董事婁剛明確向記者表示,2010年房地產(chǎn)市場和政策都不可能比2009年更好,因此建議“低配”地產(chǎn)股。