已寂靜了一段時(shí)間的北京土地市場在上周50.5億 “天價(jià)地”出爐后，再次成為業(yè)界聚焦的話題。有國企背景的大龍地產(chǎn)成功競得該“地王”。但業(yè)內(nèi)質(zhì)疑稱，從其年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該地塊競得成功的同時(shí)也給企業(yè)帶來資金及銷售等方面的壓力。有開發(fā)商表示，這種“地王”現(xiàn)象不可持續(xù)。

　　大龍地產(chǎn)拍得“三料地王”

　　11月20日，備受關(guān)注的天竺22號地最終被有國企背景的大龍地產(chǎn)以50.5億元的價(jià)格競得，樓面地價(jià)達(dá)29859元/平方米。

　　據(jù)了解，順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地(即“22號地”)建設(shè)使用性質(zhì)為“居住及居住配套服務(wù)設(shè)施”。由于該地塊容積率僅有0.62，是北京今年容積率最低的一塊住宅用地，因此也被稱為“中央別墅區(qū)最后一塊低密度用地”。因此，此地塊成為北京樓面起價(jià)、樓面地價(jià)、地塊總價(jià)“三料地王”。

　　據(jù)了解,此次競得22號地塊的大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司成立于1987年，隸屬北京市順義區(qū)人民政府，總資產(chǎn)近百億元，是一家具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2005年控股子公司北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司在滬成功上市。

　　財(cái)力狀況受質(zhì)疑

　　據(jù)《證券日報(bào)》報(bào)道，根據(jù)大龍地產(chǎn)年報(bào)顯示，2009年預(yù)計(jì)全年銷售額將超15億元，凈利潤2.98億元。而公司2005年上市后頭三年的凈利潤分別為2958萬元，3785萬元和236萬元。也就是說，按其業(yè)績最好的2009年預(yù)計(jì)凈利潤計(jì)算，公司17年的凈利潤才能湊夠50.5億元的拿地款。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，該地塊如果包括地價(jià)成本，該項(xiàng)目全部開發(fā)成本最多在4萬/平方米，該項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)到44000元/平方米，成本和收入平衡且略有盈余。如果售價(jià)達(dá)到60000　/平方米，才能達(dá)到一般的財(cái)務(wù)指標(biāo)要求，即稅后利潤率為19.48%，項(xiàng)目投資收益率為30%。

　　也就是說大龍地產(chǎn)50.5億拿地后，如果銷售單價(jià)低于4.4萬/平方米，則賠本；如果不能高于6萬/平方米，公司領(lǐng)導(dǎo)在財(cái)務(wù)指標(biāo)上很難通過。而綜合今年1—10月的別墅市場銷售情況，銷售壓力非常大。據(jù)了解，目前與該地塊毗鄰的龍灣別墅等項(xiàng)目的售價(jià)在2萬元至4萬元之間。

　　有消息稱，在近期的一次中房協(xié)內(nèi)部會議上，中房協(xié)一位高層也要求下屬會員單位理性拿地，不要輕易爭當(dāng)?shù)赝趸蛘叽笠?guī)模圈地、囤地，拿地后要按照合同盡快開發(fā)，以形成實(shí)際的消費(fèi)量。

　　開發(fā)商稱“地王”現(xiàn)象不可持續(xù)

　　前日，陽光100董事長易小迪發(fā)表的一篇題為“這輪游戲尚未結(jié)束‘地王’現(xiàn)象不可持續(xù)”一文中提到，大家在房地產(chǎn)里面感覺到國進(jìn)民退，原因是各個(gè)地方大城市“地王”都是國企拿的。國企搶“地王”實(shí)際上已經(jīng)延伸到二線甚至三線城市。這個(gè)現(xiàn)象確實(shí)今年非常明顯，原因是什么？就是現(xiàn)在國有企業(yè)包括上市國企，獲得銀行貸款，獲得股市融資的渠道非常通暢，有很多多余的錢，潛意識里也有買地升值的打算。但是我不認(rèn)為這個(gè)現(xiàn)象能持續(xù)下去。原因是買了地不一定能掙錢，或者你買完地再變成房子的時(shí)候不一定能獲得合理利潤。這個(gè)游戲過程并沒有完成。易小迪還表示，這一現(xiàn)象對民營地產(chǎn)企業(yè)心理上的沖擊更大一些。實(shí)際上這個(gè)現(xiàn)象不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去。如果房價(jià)繼續(xù)猛漲，土地價(jià)繼續(xù)猛漲，那還有可能延續(xù)。我們也不愿意看到這樣的趨勢，因?yàn)�，那樣房地產(chǎn)行業(yè)就不是完全市場化的行業(yè)，是一個(gè)爭奪資源的行業(yè)了。 文/鞠曉波