有業(yè)內(nèi)人士透露，南京市場(chǎng)上的閑置地塊如果全部開(kāi)發(fā)，或?qū)�為市�?chǎng)增加三至四成的供應(yīng)量，期待針對(duì)囤地的新一輪嚴(yán)打能為房源緊缺的樓市“補(bǔ)補(bǔ)血”。

　　繼出臺(tái)限制、禁止用地項(xiàng)目目錄后，國(guó)土資源部又在醞釀新的舉措。11月13日，國(guó)土部規(guī)劃司司長(zhǎng)董祚繼在十部委抑制產(chǎn)能過(guò)剩第二次聯(lián)合信息發(fā)布會(huì)上稱，國(guó)土資源部很快將出臺(tái)后續(xù)政策打擊開(kāi)發(fā)商囤地行為，并對(duì)重大違法案件進(jìn)行曝光。而近期央視對(duì)囤地的報(bào)道頻繁，廣州等地也先行一步出臺(tái)了打擊囤地的政策，顯然，針對(duì)囤地的新一輪嚴(yán)打即將啟幕。

　　就南京樓市而言，開(kāi)發(fā)商囤地的情況怎么樣？這些地拿到市場(chǎng)上能夠增加多大的供應(yīng)量？對(duì)抑制房?jī)r(jià)快速上漲作用大不大？相關(guān)政策會(huì)不會(huì)遭遇執(zhí)行難？《揚(yáng)子樓市》就此采訪了主管部門(mén)和業(yè)內(nèi)人士。

　　07地王啟動(dòng)的不到1/3

　　有數(shù)據(jù)顯示，1998-2008年全國(guó)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)到31.3億平方米，而截至2008年底，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)量?jī)H為19.4億平方米，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中。11月1日，潘石屹接受央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》節(jié)目采訪時(shí)也稱，中國(guó)有大概占三分之一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從來(lái)不蓋房，雖然這個(gè)數(shù)字是否準(zhǔn)確無(wú)法考證，但立刻在市場(chǎng)上掀起了軒然大波。

　　那么，南京開(kāi)發(fā)商囤積的土地大概有多少？如果這些地塊全部推向市場(chǎng)，大概能增加多少的供應(yīng)量呢？易居·克而瑞(中國(guó))南京房地產(chǎn)研究院研究部經(jīng)理王鵬告訴筆者，南京開(kāi)發(fā)商手上的地還是比較多的，比如2007年的那些地王到現(xiàn)在開(kāi)出來(lái)的還不到三分之一。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，有些開(kāi)發(fā)商拿地甚至還是2002、2003年的事，在手上捂的時(shí)間就更長(zhǎng)了。

　　閑置地塊復(fù)蘇或增三四成供應(yīng)量

　　南京合富輝煌董事長(zhǎng)鄧永忠告訴筆者，部分南京本土企業(yè)前幾年通過(guò)出讓、協(xié)議、劃撥等非“招拍掛”方式獲得了大量的土地，而在近兩年房?jī)r(jià)不斷上漲的過(guò)程中，這些地塊的開(kāi)發(fā)速度明顯放緩，像江寧一些開(kāi)發(fā)商手里有上千畝土地，但可能一年才開(kāi)發(fā)10畝、20畝。

　　南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華教授也指出，囤地的現(xiàn)象在各地都有，而關(guān)于囤地的平均比例同樣適用于南京樓市，如果所有土地都開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)能為市場(chǎng)增加30%-40%的供應(yīng)量。

　　根據(jù)南京中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2004年-2008年，南京國(guó)土部門(mén)經(jīng)過(guò)招拍掛成交的可開(kāi)發(fā)用地達(dá)到2716萬(wàn)平方米。如果都按照容積率2估算，這些地塊可以開(kāi)發(fā)商品房5432萬(wàn)平方米，但事實(shí)上2004-2008年南京商品房的上市量一共是4047萬(wàn)平方米，兩者相差近1400萬(wàn)平方米。

　　有些閑置地塊是“被囤地”

　　隨著房?jī)r(jià)的高漲，開(kāi)發(fā)商的囤地行為也成為輿論“討伐”的對(duì)象。根據(jù)1999年國(guó)土資源部出臺(tái)的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，政府將依法無(wú)償收回土地使用權(quán)。已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，屬于閑置土地。2年不開(kāi)工的，政府也要無(wú)償收回土地使用權(quán)。

　　那么，南京“囤地”的開(kāi)發(fā)商是否遭到了政府主管部門(mén)的嚴(yán)厲查處呢？對(duì)此，南京市國(guó)土局的相關(guān)人士在接受筆者采訪時(shí)表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)商是否屬于“囤地”性質(zhì)的界定要看土地出讓合同中的約定和具體情況，目前南京主城區(qū)基本沒(méi)有多少閑置未開(kāi)發(fā)的土地，有些地塊批而未用是有原因的，或者是由于權(quán)利糾紛，比如華僑路地塊就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)公司改制拖了兩三年，或者是由于規(guī)劃變更，比如新街口鐵管巷地塊，還有的是因?yàn)椴疬w原因，眼看著市場(chǎng)形勢(shì)大好卻動(dòng)不了工，這種情況下開(kāi)發(fā)商也很著急。

　　而在易居·克而瑞(中國(guó))南京房地產(chǎn)研究院研究部經(jīng)理王鵬看來(lái)，除了規(guī)劃、拆遷等原因外，開(kāi)發(fā)商“被囤地”也可能是因?yàn)橛?jì)劃趕不上變化，每年開(kāi)發(fā)商都有自己的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，今年市場(chǎng)形勢(shì)的逆轉(zhuǎn)是年初很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)料到的，現(xiàn)在想開(kāi)發(fā)但審批、開(kāi)工等程序需要一個(gè)過(guò)程、進(jìn)度跟不上，比如江北的一些大盤(pán)，或者是拿地地價(jià)太高、現(xiàn)在的市場(chǎng)并不能達(dá)到自己理想的預(yù)期，比如2007年的一些地王。當(dāng)然還有一些開(kāi)發(fā)商囤地是自愿的，想等升值獲取更高利潤(rùn)。

　　嚴(yán)打囤地需要政府部門(mén)動(dòng)真格

　　南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前南京樓市商品住宅可售房源已經(jīng)不足2.4萬(wàn)套，接受采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這說(shuō)明現(xiàn)在市場(chǎng)的確存在著短期供不應(yīng)求的現(xiàn)象，因此出現(xiàn)了在一部分購(gòu)房者因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而不得不放棄買房的同時(shí)，也有部分購(gòu)房者因?yàn)榭謶帧胺炕摹倍�加快入市的現(xiàn)象，因此對(duì)于“囤地”現(xiàn)象的新一輪嚴(yán)打無(wú)疑有利于增加市場(chǎng)供應(yīng)量，緩解用地緊張和供不應(yīng)求的狀況，從而抑制房?jī)r(jià)的非正常快速上漲。

　　在南京合富輝煌董事長(zhǎng)鄧永忠看來(lái)，奪下地王的開(kāi)發(fā)商除了一些實(shí)力雄厚的本地開(kāi)發(fā)商、央企或上市公司等外地過(guò)江龍之外，還有部分新進(jìn)入房地產(chǎn)的資本，他們追求的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高利潤(rùn)，漲起價(jià)來(lái)毫不手軟，但本來(lái)從事的卻可能是汽車等與房地產(chǎn)沒(méi)有關(guān)聯(lián)的行業(yè)，所以并不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)技能。嚴(yán)打囤地將對(duì)這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“劣質(zhì)”資本造成很大影響，能將這些奔著暴利目標(biāo)進(jìn)入房地產(chǎn)的外行開(kāi)發(fā)商清除出去，讓市場(chǎng)更加健康，為購(gòu)房者提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

　　南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華教授則指出，國(guó)家原來(lái)關(guān)于“囤地”的定義和操作空間比較大，所以執(zhí)行上給地方政府以及開(kāi)發(fā)商留了口子。要對(duì)囤地行為動(dòng)真格，需要在調(diào)研的基礎(chǔ)上制定出更詳細(xì)的法律法規(guī)，同時(shí)需要執(zhí)行的完善以及土地督察部門(mén)真正發(fā)揮起應(yīng)有的作用，否則難免雷聲大雨點(diǎn)小。

　　本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 劉莉