在“群雄逐地”的背后，依然是地方政府“不飽和供地”的策略。今年1至10月，在一線城市中，除上海外，其余城市均未完成年度供地計(jì)劃的50%。雖然各地政府近期開(kāi)始加速推地，但北京、廣州和深圳等城市全年的土地供應(yīng)計(jì)劃顯然已無(wú)法完成。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在地價(jià)、房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)上漲的背景下，今年最后兩個(gè)月，各地方政府將掀起供地高潮，以接近或盡量完成年初制定的用地指標(biāo)。

　　雖然多數(shù)城市年度供地計(jì)劃難以完成。但由于地價(jià)飆升、高價(jià)地頻繁涌現(xiàn)，使得不少地方的土地出讓金水平創(chuàng)下歷史新高，一舉超越了2007“地王年”。

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，前三季度重點(diǎn)城市土地出讓金收入已經(jīng)超越2007年全年水平。顯然，在土地財(cái)政“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”后，地方政府加大供地的實(shí)質(zhì)性力度將減弱。

　　值得注意的是，部分熱點(diǎn)城市不斷涌現(xiàn)的高價(jià)地對(duì)天量土地出讓金的貢獻(xiàn)巨大。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上海土地出讓金中僅長(zhǎng)風(fēng)地塊、南翔地塊等五塊土地的交易額就超過(guò)200億元。而北京即將入市的中服地塊，更是被業(yè)內(nèi)“估價(jià)”80億元，屆時(shí)將把北京土地出讓金推向更高的水平。

　　中原地產(chǎn)分析師指出，政府加大供地力度是土地出讓金大幅提升的原因之一，但同時(shí)，地價(jià)上漲也是十分重要的因素。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，10個(gè)重點(diǎn)城市溢價(jià)水平全部超過(guò)去年同期。一線城市以上海為代表，平均溢價(jià)水平高達(dá)109%。10月份單月，全國(guó)60個(gè)城市共成交住宅用地337宗，溢價(jià)水平超過(guò)100%的地塊共29宗。其中，上海溢價(jià)水平最高，達(dá)到160%。

　　土地高溢價(jià)成交，地方政府的賣(mài)地收入也隨之“水漲船高”。前三季度北京的土地出讓金達(dá)到571億元，而同期北京市的財(cái)政收入為1519.5億元，賣(mài)地收入占全部財(cái)政收入的比例近四成。

　　專(zhuān)家表示，在我國(guó)，地方財(cái)政對(duì)土地投資的依賴(lài)度較高，很多城市土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例超過(guò)三分之一。因此在土地財(cái)政的模式下，地方政府具有高價(jià)賣(mài)地的利益動(dòng)機(jī)。在這一驅(qū)動(dòng)力下，地方政府“賣(mài)地生財(cái)”的模式在推高地價(jià)的同時(shí)也在推高房?jī)r(jià)，放大樓市泡沫。

　　住宅供地持續(xù)偏緊

　　從前10月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，部分城市住宅用地成交已超越去年同期水平，但北京等多數(shù)城市供地持續(xù)吃緊，并已連續(xù)數(shù)年未完成年度計(jì)劃。

　　中國(guó)證券報(bào)記者根據(jù)土地儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)計(jì)算，截至10月底，北京市今年已成交的住宅及居住用地面積共計(jì)661.49萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積901.44萬(wàn)平方米。加上正在交易和即將入市的188.97萬(wàn)平方米住宅類(lèi)用地，北京市住宅供地面積約850萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積1142.65萬(wàn)平方米。

　　在今年年初，北京計(jì)劃推出1300公頃的住宅用地。如果除去不通過(guò)招拍掛方式出讓的廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房類(lèi)用地，今年北京住宅用地計(jì)劃共1100公頃。

　　北京國(guó)土資源局曾表示，四季度將增加土地供應(yīng)，全年住宅用地供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)1000公頃，這與年初的計(jì)劃已有所縮減。但是從目前的進(jìn)度看，北京前10個(gè)月僅完成供地計(jì)劃的60%。在接下來(lái)的兩個(gè)月中，要集中供應(yīng)400公頃的土地才能完成已經(jīng)“縮水”的目標(biāo)，難度可想而知。

　　“每年到了第四季度都是土地供應(yīng)的高峰期。這時(shí)候各地的土地主管部門(mén)為了完成全年供地任務(wù)，通常在年底增加土地供應(yīng)量，突擊一下指標(biāo)。不過(guò)從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一般很難完成土地計(jì)劃�！北本┠硣�(guó)有房企負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，廣州、深圳住宅用地供應(yīng)均不足200萬(wàn)平方米，僅完成年度計(jì)劃的35%和23%；重慶、南京、長(zhǎng)春已供應(yīng)住宅用地僅是年度計(jì)劃的50%、32%和19%。

　　供地計(jì)劃完成較好的上海，目前，住宅供地面積已經(jīng)超過(guò)900萬(wàn)平方米，距離全年1000萬(wàn)平方米的供地計(jì)劃僅一步之遙，有望在年內(nèi)完成計(jì)劃。

　　土地財(cái)政“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”

　　市場(chǎng)人士指出，今年前三季度全國(guó)土地供應(yīng)量有所增長(zhǎng)，但多數(shù)地區(qū)供地不足的現(xiàn)象仍然明顯，這些城市土地價(jià)格漲幅顯著。但在達(dá)標(biāo)的壓力下，這些城市年底有可能掀起新的供地?zé)岢薄?/p>

　　“即使完成計(jì)劃，北京等城市的新房供需仍存在較大缺口。”一位資深地產(chǎn)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“滿(mǎn)打滿(mǎn)算，今年北京供地形成的住宅供應(yīng)大約是1100萬(wàn)平方米，但全年住宅銷(xiāo)售預(yù)計(jì)將超過(guò)1700萬(wàn)平米�！�

　　財(cái)政收入中土地收入占比過(guò)高，地方政府賣(mài)地沖動(dòng)便會(huì)減弱。另外，新增土地規(guī)劃和整理進(jìn)度緩慢，也是計(jì)劃完不成的重要原因。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，各地完不成供地指標(biāo)，表明今年土地市場(chǎng)的繁榮主要是結(jié)構(gòu)性的，個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊受熱捧，但多數(shù)城市計(jì)劃中的土地出讓并不理想。

　　另一方面，助推房?jī)r(jià)上漲的“供不應(yīng)求”，一定程度上是政府土地政策的問(wèn)題。因此專(zhuān)家建議，政府在制定土地規(guī)劃時(shí)，還應(yīng)考慮盤(pán)活市場(chǎng)上的存量土地，以提升市場(chǎng)的有效供給。

　　謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商屯地

　　在各地加大土地供給力度的同時(shí)，如何能形成有效供給是解決目前市場(chǎng)供需矛盾的關(guān)鍵。一邊是政府推地“不飽和”，另一邊是開(kāi)發(fā)商拿地后大量轉(zhuǎn)化為“土地儲(chǔ)備”，新開(kāi)工的狀況并不理想，這就造成已出售土地難以及時(shí)形成有效供應(yīng)，市場(chǎng)供需缺口加大。

　　國(guó)土部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年全國(guó)房地產(chǎn)用地供給量呈現(xiàn)逐季增加態(tài)勢(shì)。二季度達(dá)2.09萬(wàn)公頃，環(huán)比增長(zhǎng)102.6%；三季度達(dá)到2.6萬(wàn)公頃，環(huán)比增加23.5%。但統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積同比下降4.6%；且近三個(gè)月來(lái)環(huán)比連續(xù)下降。

　　土地供應(yīng)正在不斷增加，但開(kāi)發(fā)商的開(kāi)工節(jié)奏卻并未保持同步。根據(jù)上海易居和克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2009年三季度末中國(guó)前十大房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備共計(jì)3.05億平方米。

　　“這幾年來(lái)，我國(guó)土地供應(yīng)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房屋的銷(xiāo)售速度，目前一些城市供不應(yīng)求的現(xiàn)象已經(jīng)非常嚴(yán)重�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，應(yīng)該加大土地的有效供應(yīng)力度。在嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商囤地的同時(shí)，還要抓緊盤(pán)活土地存量，盡量避免部分土地集中在不從事開(kāi)發(fā)的企業(yè)手中。

　　中原地產(chǎn)研究員徐超表示，土地交易應(yīng)該進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，增加有效供應(yīng)量。今年商品住宅市場(chǎng)銷(xiāo)量猛增，存量住宅得到消化，而房企在年初制定的建設(shè)計(jì)劃較為保守，使得今年存量土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度放緩�！皬耐票P(pán)力度來(lái)看，10月和11月均有部分新老盤(pán)陸續(xù)推出，但到了12月就少了很多。明年1到3月期間推盤(pán)力度都不大�！�