昨天，曾經(jīng)拍出44.04億元高價(jià)的“黃浦區(qū)163街坊地塊”，出現(xiàn)在上海國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓預(yù)公告中。

　　它的“亮相”，正式宣告一年前遭遇退地的昔日全國(guó)單價(jià)地王，正式現(xiàn)身“江湖”。

　　類似香港“勾地”制度

　　值得注意的是，本次上海市黃浦區(qū)163街坊地塊(以下簡(jiǎn)稱163地塊)的出讓方式，與兩年前的掛牌出讓方式不同，本次出讓將采用招標(biāo)、拍賣(mài)的方式。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“預(yù)公告”的土地出讓模式，類似于香港的“勾地”制度。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄指出，預(yù)公告方式，也是一種“先招后拍”的出讓方式，在預(yù)公告期間先接受有意競(jìng)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的申請(qǐng)，開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)時(shí)需要給一個(gè)意向購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，一旦獲得預(yù)公告中地塊的競(jìng)買(mǎi)資格，競(jìng)買(mǎi)價(jià)格將不得低于申請(qǐng)報(bào)價(jià)。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，采用“先招后拍”的方式推出地塊，基本可以確保地塊不會(huì)流標(biāo)，也能讓土地相關(guān)部門(mén)了解開(kāi)發(fā)商的心態(tài)，從而“有的放矢”地推介地塊。

　　薛建雄指出，在房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟、可開(kāi)發(fā)用地不多的城市，應(yīng)盡早采用“先招后拍”的土地出讓政策，但是一些還處在房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)初期或市場(chǎng)上有較大的可開(kāi)發(fā)土地存量的城市來(lái)說(shuō)，采取這一政策可能會(huì)出現(xiàn)無(wú)人問(wèn)津的情況。

　　最終價(jià)格可能回到兩年前

　　對(duì)于163地塊重出“江湖”，薛建雄認(rèn)為，由于南京路的商業(yè)價(jià)值非常高，且163地塊又擁有相對(duì)較大比率的商業(yè)面積和地下開(kāi)發(fā)面積，因此，該地塊對(duì)于實(shí)力開(kāi)發(fā)商有著不可比擬的誘惑力。同時(shí)，今年各地的地塊都不斷創(chuàng)出歷史新高，因此163塊地也有可能拍出和當(dāng)年一樣高的價(jià)格。

　　早在蘇寧環(huán)球獲得163地塊時(shí)，便有業(yè)內(nèi)人士表示，163地塊雖然成本高企，但經(jīng)過(guò)規(guī)劃調(diào)整，以市場(chǎng)租金方式取得合理投資回報(bào)并非不可行。

　　163地塊的預(yù)公告文件顯示，163地塊的土地用途為商業(yè)、辦公、金融保險(xiǎn)等綜合用地，地塊面積1.37093公頃，規(guī)劃容積率在4.8以下。有意競(jìng)買(mǎi)該地塊的開(kāi)發(fā)商，需要繳納地塊的保證金為預(yù)申請(qǐng)報(bào)價(jià)的5%。該地塊的擬出讓時(shí)間在今年的12月份。

　　盡管商業(yè)價(jià)值不可比擬，但是，163地塊的預(yù)公告也對(duì)地塊建筑提出一些限制要求。預(yù)公告中明確規(guī)定該地塊沿河南中路第一層面建筑高度是40米以下，沿天津路、南京東路、江西中路第一層面建筑高度是30米以下，地塊內(nèi)東側(cè)建筑高度是在60米以下、西側(cè)高度是100米以下。

　　在預(yù)公告的 “特別事項(xiàng)”一欄規(guī)定：因該地塊地處南京東路商業(yè)街重要區(qū)域，同時(shí)地塊周邊有軌道交通2號(hào)線、軌道交通10號(hào)線站點(diǎn)，要求建設(shè)單位具有相應(yīng)的資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、開(kāi)發(fā)高檔商業(yè)物業(yè)及地鐵站點(diǎn)結(jié)建經(jīng)驗(yàn)。

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　　重出江湖的“老地王”

　　事實(shí)上，昨天預(yù)公告中的163地塊，正是在兩年前刷新全國(guó)樓面地價(jià)新高、卻于一年前遭遇退地的“老面孔”。

　　2007年8月24日，上海黃浦區(qū)163街坊地塊公開(kāi)競(jìng)買(mǎi)。在蘇寧房地產(chǎn)、香港九龍倉(cāng)集團(tuán)、新鴻基集團(tuán)、太古地產(chǎn)、信和集團(tuán)、香港建設(shè)、中信泰富、新加坡政府投資公司GIC、美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鐵獅門(mén)等10家實(shí)力房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，歷經(jīng)45分鐘、接近300輪競(jìng)價(jià)，最終，蘇寧房地產(chǎn)在與九龍倉(cāng)集團(tuán)的“決賽”中，以44.04億元拿下該地塊。

　　按照44.04億元的競(jìng)買(mǎi)價(jià)計(jì)算，黃浦區(qū)163地塊的樓面地價(jià)約達(dá)到6.7萬(wàn)元/平方米，刷新了當(dāng)時(shí)全國(guó)樓面地價(jià)新高。

　　然而，隨著2008年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的走低，163地塊遭遇退地的尷尬。去年8月，蘇寧環(huán)球發(fā)布澄清公告證實(shí)，為共同支持上海市重大工程地鐵建設(shè)，南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和黃浦區(qū)房地局經(jīng)友好協(xié)商已簽署協(xié)議，解除原土地出讓合同，將全額退還已支付的土地出讓款。

　　值得注意的是，163地塊并不是今年唯一被重新推上市場(chǎng)的 “老面孔”。2008年，上海長(zhǎng)風(fēng)地塊30多億元遭遇流標(biāo)，在今年重出“江湖”后，卻拍出了70多億元。