9月24日，紛傳多時的上海探索土地出讓新機制、將要推行的“勾地制”首個試點悄然現(xiàn)身。

　　黃浦區(qū)規(guī)劃和國土資源局局長徐建向記者透露，位于黃浦區(qū)外灘金融集聚帶的“8-1商用地塊”的出讓，將成為上海市規(guī)劃和國土資源管理局(下稱上海市規(guī)土局)首次推行“土地預申請公告”的第一單。

　　值得注意的是，連續(xù)上漲的土地價格已拉響上海土地市場的風險警報，引起了上海市政府部門的高度關注。而此次上海開始有計劃地試點類似香港“勾地制”的土地預申請制度，其用意即在于緩解開發(fā)商盲目高價搶地的現(xiàn)象。

　　另據(jù)知情人士透露，針對開發(fā)商囤地現(xiàn)象，上海市相關政府部門近期將加大對相關開發(fā)商的督促、處理力度。一旦查明開發(fā)商囤地，便會在今后的土地出讓中對囤地開發(fā)商設立限制門檻。

　　上海版“勾地制”出爐

　　“我們會先接受對這一地塊感興趣的開發(fā)商申請，他們在申請時需給出一個對地塊的意向購買價格作為承諾底價，而一旦其獲得競買資格，競價規(guī)定不得低于申請時的報價�！毙旖ㄕf。

　　據(jù)悉，首個采用“勾地制”出讓的8-1地塊預申請期達約一個半月之久，再加上政府部門考量及組織出讓，地塊達成交易的整個周期約需4個月，這個新模式的試水地塊出讓結果，則要等到明年1月。

　　“決定試水預申請制出讓，規(guī)土局方面是為了增強土地信息的市場透明度，同時有利于有關部門充分了解市場需求�！毙旖ū硎尽�

　　事實上，前不久在8月20日上海市土地學會舉行的上海土地市場發(fā)展研討會上，上海市規(guī)土局副總工程師蔡順明曾透露，上海擬實行勾地機制。

　　9月中旬，上海市規(guī)土局也隨即召集滬上一批房地產(chǎn)企業(yè)進行意見咨詢，同時，一份《上海市建設用地使用權預申請細則》浮出水面。

　　該細則中所披露的“勾地”大致的做法是：上海市規(guī)土局將根據(jù)各個區(qū)縣所上報的當年土地出讓計劃，提前公布一定批次的出讓土地詳細信息。開發(fā)商在獲得土地信息后，可與當?shù)匾?guī)土局進行溝通，每幅土地意向開發(fā)商需支付20萬元意向金。

　　“雖然規(guī)定，一般如果有三家以上開發(fā)商有意向，所預告的土地就將通過土地市場進行出讓。在實際操作過程中，假設僅一家開發(fā)商對某一地塊有意向，也可與規(guī)土部門協(xié)商好底價，在保證不流標的前提下，也可通過正常程序出讓。”上海市規(guī)土局相關人士透露。

　　平抑地價進行時

　　就在9月21日，備受矚目的上海森蘭·外高橋地塊7家地產(chǎn)大鱷爭奪戰(zhàn)中，仁恒地產(chǎn)最終以26.14億元的出價折桂。這一總面積16.2萬平方米的地塊，成交樓板價則創(chuàng)出了1.61萬元/平方米的新高，續(xù)演了“面粉貴于面包”的神話，并再次成為上海土地市場瘋狂的明證。

　　隨著“勾地制”出臺后市場游戲規(guī)則的改變，能否減少眼下開發(fā)商一擁而上高價搶地的現(xiàn)象？

　　對此，方方地產(chǎn)咨詢機構首席咨詢師胡宗亙認為，今年上海拍賣的大多數(shù)地塊的成交價都位于該機構認定的風險價格之上。“除了少數(shù)能力卓越的開發(fā)商，大部分企業(yè)其實都沒有高價拿地的風險承受力�！�

　　在他看來，如果能夠提前公示土地出讓計劃和出讓地塊的詳細信息，事先與開發(fā)商溝通，在政府認可其出價后再行招拍掛，顯而易見，是有力的土地風險控制手段之一。

　　方方地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川則表示，“預申請”制度雖未完全擺脫價高者得的現(xiàn)狀，而且目前只是個別地塊試點，但如果上海市規(guī)土部門能做到充分披露土地供應信息，該制度有助于穩(wěn)定市場預期。

　　值得注意的是，“勾地”探索只是上海調(diào)控土地市場的策略之一。加快土地供應、清理批而未用土地也是上海有關部門正在實施的手段。

　　上海市規(guī)土局最新數(shù)據(jù)顯示，今年下半年上海預計可供應住宅地塊土地約120幅、1196公頃，全年預計可供住宅用地1597公頃，同比增加16%，使今年行將成為上海近年來供地的高峰。

　　“未來上海還將提前公示半年或全年的供地計劃，力爭實現(xiàn)土地供應信息全透明，使開發(fā)商可以針對性地制定拿地方案�！辈添樏髡f。